■ 黃永發(fā)

高層住宅小區(qū)火災(zāi)防控的物業(yè)管理

■ 黃永發(fā)

為維系高層住宅樓的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，高層住宅樓必須配置大量的設(shè)備設(shè)施并24小時(shí)不間斷地運(yùn)行。大量的設(shè)施設(shè)備給業(yè)主們帶來了方便、舒適的享受，但也潛伏著大量的火災(zāi)隱患，給高層住宅小區(qū)的管理增加了難度。

高層住宅樓存在的火災(zāi)隱患

（一）消防安全管理不到位

客觀事實(shí)顯示：在物業(yè)小區(qū)里，管理者一般側(cè)重為業(yè)主、住戶提供秩序維護(hù)、設(shè)備保養(yǎng)維修、保潔、綠化等常規(guī)化服務(wù)，而弱化了消防安全監(jiān)管職能。高層建筑小區(qū)雖有物業(yè)管理，但小區(qū)物業(yè)管理單位存在著僥幸心理，對(duì)高層建筑消防安全失控漏管現(xiàn)象嚴(yán)重，消防系統(tǒng)損壞或不能正常工作沒有及時(shí)進(jìn)行維修，消防控制室不設(shè)人或無人值班，高層住宅樓內(nèi)燃放煙花爆竹和任意堆放易燃可燃物等現(xiàn)象比比皆是。高層建筑內(nèi)消防設(shè)施較多，日常監(jiān)督管理不到位，容易出現(xiàn)消防安全問題。消防安全管理的缺失是物業(yè)管理過程的重大失誤。一旦發(fā)生火災(zāi)，小區(qū)消防管理工作不到位，就意味著可能釀成重大事故，也許一把火就把物業(yè)管理企業(yè)給毀掉了。

（二）業(yè)主二次裝修的違規(guī)行為

高層住宅小區(qū)二次裝修階段，因設(shè)備設(shè)施處于磨合與調(diào)整期，客觀存在著安全與消防等方面的薄弱環(huán)節(jié)，存在著大量火災(zāi)隱患。二次裝修期間，由于業(yè)主房屋用水、用電、用氣或通訊均只有接入端口，物業(yè)內(nèi)的用電設(shè)施等均處于臨時(shí)階段。再加上外來裝修施工人員，來自五湖四海，大部分缺少安全防范意識(shí)，安全意識(shí)薄弱，大量使用臨時(shí)用電，存在著隨意性強(qiáng)，夜間臨時(shí)用電使用不規(guī)范，亂拉接電源線路的現(xiàn)象隨處可見，臨時(shí)用電不規(guī)范所造成的電線短路或自燃等情況如若發(fā)生，極容易造成火險(xiǎn)，發(fā)生火災(zāi)，客觀上存在著一定的隱患。

（三）消防設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)缺失

由于管理缺失，高層住宅小區(qū)消防安全檢查時(shí)常常發(fā)現(xiàn)，高層住宅小區(qū)防火門損壞、不常閉，消防指示燈損壞或不亮，

消防報(bào)警系統(tǒng)癱瘓或工作異常，高層住宅內(nèi)消防栓箱不見水帶、水槍或消防水帶嚴(yán)重破損，樓層里消防管理內(nèi)沒有水源，樓層里滅火器缺失或功能失效，地下消防泵不能運(yùn)行，消防備用發(fā)電機(jī)不能正常工作等現(xiàn)象屢見不鮮。也存在著部分物業(yè)高層建筑里因更新改造消防設(shè)施設(shè)備資金來源困難，消防設(shè)施設(shè)備無法進(jìn)行更新改造。

（四）業(yè)主擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)

出于個(gè)人私欲與無知，部分業(yè)主擅自改動(dòng)原設(shè)計(jì)功能，把住宅房間變成辦公用途，或?qū)⒁欢ǜ叨鹊目臻g分隔成兩層，使噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)遭到破壞。少數(shù)業(yè)主將室內(nèi)與公共走道隔墻鑿?fù)?，在走道上加蓋隔層，將公共走道上方空間占為己用。個(gè)別業(yè)主還想方設(shè)法占用樓梯間部分空間、鑿穿消防電梯前室隔墻采光、封堵疏散通道和安全出口。擅自改變?cè)幸?guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)消防安全破壞很大，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。

（五）消防通道被違法占用或阻塞消防通道

由于消防安全意識(shí)淡薄，業(yè)主占用、阻塞小區(qū)消防通道現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。一些小區(qū)道路本來就窄，再加上不少私家車隨意停在道路上，騎車、行人通行經(jīng)過都不太方便，有些小區(qū)為了阻擋汽車進(jìn)入，更是在小區(qū)門口設(shè)置了石柱子、石墩子等。消防車通道不暢通，違章建筑、私家車隨意停放和私設(shè)地樁等原因占據(jù)或阻礙小區(qū)內(nèi)的消防車通道，此外，不少小區(qū)的部分頂樓業(yè)主、住戶將通往天臺(tái)的出口鎖死，或?qū)⑻炫_(tái)占為已有，進(jìn)行違章搭蓋，并給天臺(tái)的避雷帶造成了破損性的損害。殊不知發(fā)生火災(zāi)后，天臺(tái)就是樓上住戶的逃生通道，作為消防疏散的場(chǎng)所，是物業(yè)小區(qū)樓幢火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)可以避難逃生的最后安全島，關(guān)系著業(yè)主的生命安全。如此行為，無異于謀殺其他業(yè)主。

高層住宅火災(zāi)防控應(yīng)對(duì)策略

（一）重視消防法律法規(guī)和防火規(guī)章制度貫徹落實(shí)，強(qiáng)調(diào)小區(qū)安全責(zé)任人的管理責(zé)任

認(rèn)真貫徹落實(shí)消防法律法規(guī)，根據(jù)《消防法》及其實(shí)施細(xì)則、《治安處罰法》、國(guó)家有關(guān)消防法律法規(guī)及地方消防法規(guī)的精神，物業(yè)管理單位要結(jié)合具體情況制定防火公約、安全檢查制度、安全操作規(guī)程、值班巡邏制度、用火用電管理制度等，在源頭上確保小區(qū)的消防安全。在小區(qū)的防火工作中，要做到有法可依，違法必究。在小區(qū)防火安全工作中，物業(yè)管理單位要貫徹“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，制定防火安全責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理，把防火工作納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，與企業(yè)和職工的政治榮譽(yù)、經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，把防火責(zé)任制層層分解、落實(shí)到每位員工，調(diào)動(dòng)員工的防火積極性，做到自我控制、全員管理，提高單位的消防防范能力。要嚴(yán)肅認(rèn)真，從實(shí)際出發(fā)，既要保證安全，又要有利于服務(wù)和經(jīng)營(yíng)。對(duì)違反防火安全制度的當(dāng)事人和責(zé)任者，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，視情節(jié)輕重予以處理。

（二）重視消防安全宣傳工作

消防安全工作歷來是物業(yè)小區(qū)安全工作的重點(diǎn)。為加強(qiáng)小區(qū)安全防控宣傳，增強(qiáng)業(yè)主的消防安全防范意識(shí)，還應(yīng)以季度為單位，把有關(guān)火災(zāi)形勢(shì)、防火知識(shí)等涉及到消防安全的注意事項(xiàng)以溫馨提示的形式印發(fā)給小區(qū)業(yè)主、住戶。

（三）加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理

制定消防設(shè)施設(shè)備維修管理計(jì)劃，通過日常保養(yǎng)、定期檢查和計(jì)劃修理。全方位地做好消防設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，日常保養(yǎng)是一種養(yǎng)護(hù)性質(zhì)的工作，其目的在于及時(shí)處理在運(yùn)轉(zhuǎn)使用過程中由于技術(shù)狀態(tài)的發(fā)展變化而引起的大量常見問題，隨時(shí)改善設(shè)備的使用條件與狀況，保證設(shè)備正常運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容是設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、堅(jiān)固、調(diào)整、防腐、安全等工作。同時(shí)對(duì)于不同類型的物業(yè)設(shè)備，應(yīng)視其技術(shù)特點(diǎn)、使用條件等不同，分類、分片采取不同的保養(yǎng)措施，如對(duì)水箱之類的設(shè)備一般要在規(guī)定期限內(nèi)清洗，以防出現(xiàn)水質(zhì)腐臭、阻塞等現(xiàn)象。日常檢查即每日檢查和交接班檢查，主要由操作人員實(shí)施。此外還必須進(jìn)行定期檢查。定期檢查是同設(shè)備修理相結(jié)合，按計(jì)劃日程表由專業(yè)檢修人員實(shí)施的檢查。

（四）因地制宜采取措施，立足于保障消防通道的有效暢通

針對(duì)小區(qū)內(nèi)停車占用消防通道等問題，采取張貼提示性消防標(biāo)志、劃定區(qū)域停放車輛和拆除部分綠化重新擴(kuò)容建設(shè)車道等措施。同時(shí)，消防部門還應(yīng)不定期會(huì)同派出所拆除或搬移阻礙消防通道的物體，協(xié)助物業(yè)劃定車位，確保車輛不占用消防車道，不影響消防滅火救援行動(dòng)，從制度和源頭上消除隱患的形成。

在一些高層建筑小區(qū)采取禁止設(shè)立阻攔物、封鎖安全門等方法，嚴(yán)禁私家車在消防登高場(chǎng)地停靠，管理好消防作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格規(guī)定留出足夠的消防施救空間與場(chǎng)地，確保業(yè)主、住戶有一個(gè)安全的居住環(huán)境。

（五）強(qiáng)調(diào)消防安全檢查的重要性

消防安全工作檢查、督導(dǎo)是一種有效的管理方法與監(jiān)督手段，通過檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位工作中存在的缺點(diǎn)與不足，發(fā)現(xiàn)小區(qū)中存在的不安全因素，敦促物業(yè)服務(wù)單位及時(shí)整改。通過有效整改，消除存在于物業(yè)小區(qū)的安全隱患，減少發(fā)生危及小區(qū)業(yè)主人生與物質(zhì)財(cái)產(chǎn)安全的因素，通過開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患。

物業(yè)小區(qū)的防火檢查要有針對(duì)性，采用的方法要因地制宜、因時(shí)制宜，采取平時(shí)檢查與季節(jié)檢查相結(jié)合、普遍檢查與重點(diǎn)檢查相結(jié)合、小區(qū)自查與企業(yè)抽查相結(jié)合等，檢查的內(nèi)容要根據(jù)不同的物業(yè)小區(qū)和季節(jié)有所側(cè)重。例如冬季風(fēng)多，氣候寒冷干燥，用火用電增多，要突出抓火源、電源管理的檢查。

（作者單位：福建省遠(yuǎn)宏物業(yè)管理有限公司）