倪青玲

（重慶農(nóng)村土地交易所，重慶 400011）

重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)中介服務(wù)體系探究

倪青玲

（重慶農(nóng)村土地交易所，重慶 400011）

隨著新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)變得越來(lái)越頻繁，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)中介服務(wù)體系也變得相當(dāng)重要。文章主要結(jié)合重慶市的實(shí)際情況，進(jìn)一步探討農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)中介服務(wù)體系的構(gòu)建。

土地流轉(zhuǎn) 重慶市 農(nóng)村 土地流轉(zhuǎn) 交易市場(chǎng)

1 基本思路

以組織架構(gòu)清晰、運(yùn)行機(jī)制規(guī)范、管理模式先進(jìn)、信息聯(lián)動(dòng)共享為中介服務(wù)體系建設(shè)的目標(biāo)，在既定的原則和功能定位下，通過(guò)對(duì)組織構(gòu)架、服務(wù)類型、運(yùn)行流程和運(yùn)行機(jī)制的探討，建立以重慶市農(nóng)村土地交易所為核心的、其他機(jī)構(gòu)共同服務(wù)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)中介服務(wù)體系，規(guī)范和引導(dǎo)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)有序地進(jìn)入市場(chǎng)，顯現(xiàn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2 中介服務(wù)體系服務(wù)組織

對(duì)重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)中介服務(wù)體系而言，中介組織主要分為行政主導(dǎo)的中介服務(wù)平臺(tái)和市場(chǎng)化的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2種。前者主要從行政方面形成縱向的中介服務(wù)組織；后者則從服務(wù)的功能出發(fā)形成橫向的服務(wù)于各層次平臺(tái)和交易活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前，依據(jù)該市的行政級(jí)別方面，主要?jiǎng)澐譃橹貞c農(nóng)村土地交易所、區(qū)縣流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)服務(wù)窗口和農(nóng)村流轉(zhuǎn)服務(wù)站等4個(gè)層次。

2.1 重慶市農(nóng)村土地交易所

重慶市農(nóng)村土地交易所作為市級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，應(yīng)總攬全市的機(jī)構(gòu)建設(shè)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、信息匯集等職能，并統(tǒng)籌全市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)建設(shè)和業(yè)務(wù)拓展的職能，完善運(yùn)行機(jī)制，推動(dòng)建立全市統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易運(yùn)行規(guī)范和平臺(tái)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)和推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介服務(wù)體系的建設(shè)和完善。

2.2 區(qū)（縣）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心

區(qū)（縣）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的定位主要是結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)建設(shè)，充分發(fā)揮現(xiàn)有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、林權(quán)交易、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易等平臺(tái)的作用，因地制宜的整合工作資源，推動(dòng)建立綜合性的區(qū)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，并負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息的收集、發(fā)布、組織交易、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記、采集抵押登記信息、政策咨詢等綜合服務(wù)及推薦申報(bào)需市級(jí)平臺(tái)交易的大額標(biāo)的和應(yīng)由市級(jí)平臺(tái)交易的標(biāo)的。

目前，重慶市的部分區(qū)（縣）交易服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)基本建立，有些區(qū)（縣）還未開(kāi)展。具體平臺(tái)建設(shè)方案：（1）對(duì)區(qū)（縣）已有農(nóng)村土地（產(chǎn)權(quán)）交易市場(chǎng)化服務(wù)機(jī)構(gòu)的，所涵蓋的交易品種零散、未整合的，應(yīng)依托現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善，并歸口同級(jí)國(guó)土資源部門(mén)管理。（2）對(duì)區(qū)（縣）沒(méi)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)或農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易機(jī)構(gòu)的，但有流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)并承擔(dān)相關(guān)市場(chǎng)交易職責(zé)的，應(yīng)盡快同農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)交易職能剝離，組建區(qū)（縣）農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易機(jī)構(gòu)，并明確職能和職責(zé)，充實(shí)人員。

2.3 鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)窗口和村級(jí)服務(wù)點(diǎn)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)窗口作為前端服務(wù)、審核機(jī)構(gòu)，其職責(zé)主要為信息收集、受理申請(qǐng)與核實(shí)、政策宣傳、項(xiàng)目核查、指導(dǎo)合同簽訂、處理糾紛等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)交易服務(wù)窗口、村級(jí)服務(wù)點(diǎn)應(yīng)依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共服務(wù)中心、村便民服務(wù)中心等機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)。

3 中介服務(wù)類型

3.1 信息收集發(fā)布與交易活動(dòng)組織

市場(chǎng)化的中介組織的信息服務(wù)主要是一種專業(yè)的、對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的信息整理與分析的服務(wù)。相比中介平臺(tái)的信息，更具有針對(duì)某類需求進(jìn)行的專業(yè)信息提煉與分析的特點(diǎn)，也就是類似于針對(duì)各類流轉(zhuǎn)交易信息形成的專題報(bào)告等服務(wù)，以為交易主體提供決策支撐的信息類服務(wù)。

3.2 法律咨詢與政策研究

對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)而言，具有法律咨詢服務(wù)功能的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備幾方面的特殊含義。（1）為意向交易方提供前期農(nóng)村土地交易的法律政策咨詢，解決交易雙方在土地交易中的政策疑問(wèn)，促進(jìn)流轉(zhuǎn)交易活動(dòng)的有序開(kāi)展。（2）為意向交易方明確交易權(quán)利與義務(wù)的邊界，明確交易中可以實(shí)施和限制實(shí)施的行為，警告超出相應(yīng)權(quán)利與義務(wù)范圍將受到的風(fēng)險(xiǎn)與懲罰。（3）當(dāng)交易雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)，提供相應(yīng)的法律援助服務(wù)，保障交易方各自應(yīng)享有的權(quán)益。

3.3 測(cè)繪與評(píng)估

中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)提供相關(guān)測(cè)繪功能，為交易雙方提供完整明晰的交易信息，促進(jìn)交易的有序開(kāi)展，避免不必要的糾紛。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估服務(wù)是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)采用的科學(xué)評(píng)估方法，并按照一定的評(píng)估程序，為土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)方提供基準(zhǔn)價(jià)格的工作過(guò)程。此外，評(píng)估對(duì)象的價(jià)值對(duì)交易過(guò)程中的某些費(fèi)用計(jì)算具有重要意義。為此，交易過(guò)程中，要合理評(píng)估交易對(duì)象的價(jià)值。

3.4 項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易的主要目的是通過(guò)流轉(zhuǎn)，使土地等生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)入到新的主體供其開(kāi)發(fā)利用。為此，在交易及交易之后，存在著進(jìn)一步對(duì)土地的項(xiàng)目包裝、策劃開(kāi)發(fā)等服務(wù)需求。也就是新的土地權(quán)利人通過(guò)項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)等，形成最終的土地產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)品的效益最大化。

3.5 融資與擔(dān)保

目前，針對(duì)農(nóng)村土地金融存在的困難，應(yīng)著力培育為土地融資、擔(dān)保等提供金融服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。例如，借助相關(guān)土地銀行，實(shí)現(xiàn)土地信用抵押等相關(guān)服務(wù)。發(fā)放農(nóng)業(yè)長(zhǎng)期投資信貸，幫助農(nóng)民創(chuàng)業(yè)等。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建立的初期，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的擔(dān)保服務(wù)將對(duì)農(nóng)村土地融資起到至關(guān)重要的作用。為此，要吸引相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村土地的農(nóng)民提供切實(shí)的服務(wù)。

3.6 委托代理

現(xiàn)實(shí)中，還存在著交易方通過(guò)委托代理，將土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，并將全部或部分必須完成的既定交易內(nèi)容委托給代理方。代理方則全權(quán)參與交易的過(guò)程與決策，代表交易方完成交易行為。

4 中介服務(wù)運(yùn)行機(jī)制構(gòu)建

中介服務(wù)體系建設(shè)的關(guān)鍵是中介服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制構(gòu)建，只有在理順農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)上，通過(guò)一系列環(huán)環(huán)相扣的行政程序，達(dá)到規(guī)范化流轉(zhuǎn)交易的要求，才能避免因流程的不清晰，造成交易混亂的現(xiàn)象。清晰的中介服務(wù)運(yùn)行機(jī)制，能為市場(chǎng)主體解答所需的服務(wù)問(wèn)題。

總體而言，根據(jù)城市土地交易的一般流程，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)制主要包括申請(qǐng)與受理-交易-登記-融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)利用。

[1] 邵嬌嬌．農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政府引導(dǎo)研究．安徽大學(xué)，2014

[2] 張軍．農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織研究．南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2012

[3] 楊佳．湖北省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)研究．華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2009