摘要：以虹橋機場周邊某既有住宅小區(qū)噪聲治理改造項目改造為具體案例，在項目改造推進過程中，作為項目業(yè)主利益相關(guān)方，如何全程參與項目全過程，發(fā)揮小區(qū)功能改造更加合理化、人性化。既有住宅小區(qū)綜合改造項目中的每戶居民都是項目的業(yè)主，理應(yīng)參與到項目的全過程管理過程中來，項目管理單位應(yīng)當將小區(qū)居民按照業(yè)主的利益納入項目的利益相關(guān)方予以充分關(guān)注。如何最大限度的發(fā)揮小區(qū)居民的能動參與作用，更合理的將既有住宅小區(qū)功能化改造更加趨于合理、有效、接受度高，則是新型項目管理模式在新時期、后城市化進程中的探討。

Abstract： This paper takes the noise control transformation project of an existing residential area around Hongqiao Airport as the case. In the process of project transformation， the stakeholders of the project should participate in the whole process of the project， to make the transformation more reasonable and humanized. Every resident in the transformation project area is the owner of the project， and should participate in the whole process management. The project management unit should pay full attention to the interests of the residents in the project according to the interests of the owners. How to maximize the active participation of residents， and make the functional transformation of the existing residential area reform more reasonable， effective and acceptable is the focus of the research of the new project management mode in post-urbanization process.

關(guān)鍵詞：既有住宅改造；項目管理模式；居民參與

Key words： existing residential area transformation；project management model；resident participation

中圖分類號：TU984.11+4 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）16-0003-03

0 引言

目前，城市現(xiàn)代化進程的高速發(fā)展期已經(jīng)過去，在工程建筑領(lǐng)域，尤其在大城市，新建工程數(shù)量大幅度的銳減，然而大面積的既有建筑卻要面臨著功能性翻建和現(xiàn)代化改造。

以上海為例，上海市目前既有建筑存量約5億多平方米，其中住宅約3.5億平方米，1990年前建造的房屋約占三分之一。統(tǒng)計顯示，逾2000萬平方米的房屋已經(jīng)達到 50年以上“高齡”，這些住宅大多主體結(jié)構(gòu)尚好，但屋面墻面滲漏、立面凌亂破舊、上下管道堵塞，電器線路老化、小區(qū)道路破損、違章搭建嚴重、配套設(shè)施不足和能源消耗嚴重等，舒適度無法滿足當今社會的需求，建筑物理性能也與小康居住標準有相當差距，后城市化進程中的既有住宅功能性改造將展開新的篇章。

1 虹橋機場某既有住宅小區(qū)綜合改造案例分析

1.1 項目背景及概況

自2010年虹橋機場2號航站樓投入運營以來，因機場航班頻繁，飛機起降時的低空噪聲，使居民的生活質(zhì)量受到了很大的影響，以虹橋機場南側(cè)的沙申茂盛小區(qū)和機場北側(cè)的華美小區(qū)尤為突出。為解決居民噪音煩擾，提高居民生活質(zhì)量，兼顧改善既有小區(qū)的居住功能，對兩個小區(qū)進行以隔聲降噪為主要內(nèi)容的綜合改造。

沙申茂盛小區(qū)位于機場南側(cè)，七莘路滬青平公路，建筑面積11.88萬m2，共38幢，居民1896戶，六層磚混建筑，華美小區(qū)位于機場北側(cè)北翟路東華美路，建筑面積13.88萬m2，共62幢，建造年代跨度較大，從1985至1994年間均有建造和交付使用。

小區(qū)因噪聲等原因涉民矛盾突出，居民改造意愿強烈，如何將噪聲治理的總目標和居民業(yè)主的關(guān)心需求點相結(jié)合，是項目管理單位需重點關(guān)注的核心問題。該項目現(xiàn)將該項目實施過程中的成功經(jīng)驗進行剖析，對既有住宅類建筑的改造管理模式予以借鑒作用。

1.2 策劃階段和概念方案征詢居民意見

在項目啟動之初，由項目管理單位負責(zé)牽頭具體實施工作，成立項目工作組，由所屬街道/鎮(zhèn)、居委、物業(yè)、項目管理、設(shè)計等單位組成。在制定概念方案和項目修繕科目階段，項目管理單位牽頭項目工作組組織對居民業(yè)主的意見征詢工作，在取得改造范圍小區(qū)內(nèi)居民總數(shù)三分之二以上確認后，開展后續(xù)項目報建、合同備案等工作。

1.3 設(shè)計方案征詢-初訪調(diào)查

在設(shè)計方案最終深化完成定稿后，將展開與居民見面互動，聽取居民的建議。因該項目涉及部分室內(nèi)裝修情況的損壞和修復(fù)工作，因而采取對每戶居民展開挨戶初次走訪調(diào)查工作（簡稱“初訪工作”），對原居民室內(nèi)裝修情況進行原始記錄并確認，作為后續(xù)恢復(fù)施工的基礎(chǔ)資料和施工依據(jù)。具體操作模式則由項目管理單位牽頭組織成立項目初訪工作小組，由居委、物業(yè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工、投資監(jiān)理等單位共同參與，由項目管理單位制定初訪工作流程，編定《初訪工作流程和實施細則》和《初訪工作實施過程中注意事項》明確各參與單位的任務(wù)職責(zé)和具體分工，以及制定設(shè)計方案的簡化版本《標準改造施工告知表》。

由設(shè)計單位主要負責(zé)在初訪過程中向居民解釋設(shè)計方案及房屋結(jié)構(gòu)方面的疑問以及核驗設(shè)計文件與房屋原平面布局是否吻合。項目初訪小組其他單位按照《初訪工作流程和實施細則》中的明確分工做好各自約定的工作，以及配合相關(guān)解釋和見證記錄工作。對居民疑惑進行答疑，對居民提出的想法進行梳理和解答，合理化建議予以采納和調(diào)整。

1.4 設(shè)計交底圖紙會審過程中居民參與

施工圖深化出圖后，按照常規(guī)工程應(yīng)由項目管理單位組織項目參建單位，包括設(shè)計、施工總包、專業(yè)分包和監(jiān)理單位進行設(shè)計交底，圖紙會審工作。而在本項目召開設(shè)計交底和圖紙會審會議，會邀請居民代表進行參與，在功能需求和使用等方面提出合理化建議。

1.5 施工中施工保護方案展示，材料樣品展示

施工前，項目管理單位召集施工單位做好交底工作，要求做好施工期間的保護措施，制定相應(yīng)的施工專項保護方案報監(jiān)理單位審批，在小區(qū)公共區(qū)域進行公示。因方案中陽臺需作加固處理，對陽臺部位地板保護，廚、衛(wèi)間的窗戶需進行更換處理，應(yīng)對廚房和衛(wèi)生間進行隔離處理，確保施工期間居民的人身和物品的安全。

住宅改造項目使用的建設(shè)工程材料的質(zhì)量，應(yīng)符合國家、行業(yè)、本市地方標準。施工單位應(yīng)對進場材料進行報驗，監(jiān)理單位應(yīng)對報驗材料進行進場檢驗簽證，需要復(fù)試的應(yīng)見證取樣復(fù)試，復(fù)試合格后方可使用。

居民室內(nèi)原裝飾裝修情況不盡相同，所選用的材料材質(zhì)廠家也各不相同，勢必造成眾口難調(diào)的局面，為妥善解決此種情況，更好的體現(xiàn)出居民的自住選擇權(quán)，項目管理單位在與施工、設(shè)計等單位協(xié)商后商討決定由施工單位提供數(shù)種裝修樣品，可供居民自住選擇，既最大限度的滿足了居民自住選擇權(quán)，也妥善解決了每戶材料品牌樣式過多，造成的采購困難，避免增加采購成本。

1.6 過程分戶驗收，居民全程參與

在項目綜合驗收前，按照施工圖設(shè)計文件、質(zhì)量驗收規(guī)范準，以及初訪工作資料，對居民每戶及公共部位進行專項過程驗收。既有住宅小區(qū)改造項目的業(yè)主方為每戶獨立的居民業(yè)主，應(yīng)當按照住宅工程質(zhì)量分戶驗收。

分戶驗收是在施工單位完成改造施工內(nèi)容，完成自驗收提交工程竣工驗收報告后，單位工程竣工驗收前一段時間內(nèi)由分戶驗收小組完成的一項驗收工作。分戶驗收應(yīng)嚴格按照國家和地方等質(zhì)量驗收規(guī)范進行，同時應(yīng)請居民全程參與，并由居民在各自戶室驗收材料完善簽字確認方為合格。

項目管理單位應(yīng)當建立分戶驗收制度，創(chuàng)建質(zhì)量分戶驗收流程和相關(guān)表格，完善相關(guān)驗收手續(xù)，確保居民滿意移交。

1.7 綜合竣工驗收，居民回訪

在質(zhì)量分戶驗收完成后，項目管理單位應(yīng)組織各參建單位開展項目綜合驗收，邀請工作組、業(yè)委會以及居民代表參加，對驗收后的質(zhì)保期內(nèi)的施工單位的維修保修的約定，以及正常使用的說明都將進行明確。并由項目管理單位組織成立居民回訪調(diào)查小組，對改造范圍的既有住宅小區(qū)進行隨機抽樣回訪。

1.8 組織項目后評估，居民滿意度調(diào)查

項目后評價對于總結(jié)項目管理的經(jīng)驗教訓(xùn)、提高項目決策的科學(xué)化水平起著至關(guān)重要的作用，對后續(xù)相關(guān)類似工程項目提供參考和借鑒作用。項目管理單位在完成項目竣工備案后，組織相關(guān)咨詢顧問單位開展項目后評估，召開專題訪談會，制定項目后評估問卷調(diào)查表，搜集信息，分類梳理，系統(tǒng)分析，形成后評估專項報告。

2 結(jié)語

在既有住宅小區(qū)的改造過程中，項目管理方如何發(fā)揮好牽頭協(xié)調(diào)、項目總牽頭單位的作用，不僅要做好工程項目的全過程管理，把控好項目進度、安全、質(zhì)量等工程要素，協(xié)調(diào)各參建單位推進工程有序推進，更重要的一項工作則是要求調(diào)動居民業(yè)主的主觀能動性，既有住宅小區(qū)的改造項目的業(yè)主方則是每戶居民業(yè)主，協(xié)調(diào)統(tǒng)一好業(yè)主的需求，以及充分調(diào)動居民的積極性，充分發(fā)揮居民業(yè)主的主觀能動性的工作都至關(guān)重要。

虹橋機場住宅小區(qū)改造項目作為本文案例分析，因涉民矛盾突出，居民改造意愿強烈，如何處理好居民業(yè)主的關(guān)心需求，在項目實施過程中的部分成功經(jīng)驗進行了剖析，對既有住宅類建筑的改造工程項目管理模式作為借鑒作用。

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