劉彥華

“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，25%的受訪者認為自己最適合居住在城鎮(zhèn)，20.8%的受訪者心儀二線城市，16.5%的受訪者青睞鄉(xiāng)村，12.7%的受訪者喜歡三線城市，8.3%的受訪者打算移居國外，只有16.7%的受訪者明確表示自己適合一線城市。

“我想有個家，一個不需要多大的地方?！备枋峙嗣莱缴鲜兰o90年代的這首成名曲，至今聽起來感覺依然真實而強烈。

房子，一個有人歡喜有人憂的話題。2017年5月，《小康》雜志社會同有關專家及機構，在全國范圍內(nèi)進行了“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查。從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關系、物業(yè)服務這五個方面對國人的居住狀況進行調(diào)查測評，本年度，經(jīng)對調(diào)查結果和國家有關部門的統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)進行加權處理，得出“2017中國居住小康指數(shù)”為79.9分，比上年提高了3.6分，距離80分大關只有一步之遙。構成“中國居住小康指數(shù)”五個不同方面的指數(shù)水平，也均比上年有不同程度的提高，其中居住面積指數(shù)為85.4分，比上年提高了4.0分;住宅建筑質(zhì)量指數(shù)為80.3分，比上年提高了3.8分;住宅配套及環(huán)境指數(shù)為77.8分，比上年提高了3.7分;社區(qū)關系指數(shù)為90.1分，比上年提高了1.8分;物業(yè)服務指數(shù)為68.4分，比上年提高了3.8分。

調(diào)查顯示，過半受訪者（55.6%）對目前的居住狀況感到“滿意”，其中24.8%的受訪者感到“非常滿意”;30.8%的受訪者感到“比較滿意”;27.8%的受訪者感到“不滿意”，其中5.6%的受訪者表示“非常不滿意”，22.2%的受訪者表示“不太滿意”;另外，還有16.7%的受訪者感覺目前的居住狀況“一般”。

另外，和去年相比，31.3%的受訪者覺得今年的居住狀況 “越來越好”了，18.7%的受訪者感覺今年的居住狀況“越來越差”了，其余50%的受訪者則在居住方面沒有什么變化。

新一輪調(diào)控風暴來襲

超三成受訪者擔心“藥”停會“更疼”

“我想再看看！”這是王杰最近看房時說得最多的一句話。

王杰，32歲，河北人，畢業(yè)后在北京工作已有6年多，正在謀劃在北京買房，沒有購房和貸款記錄，屬于純剛需非京籍首套在京購房。今年開春，通過房產(chǎn)中介，也曾看上幾套房，但皆因一約談，房主就坐地漲價，未能成交。為此，王杰一度放棄看房。

3月17日，也就是全國兩會結束后的第二天，北京“3·17新政”發(fā)布，引發(fā)市場震蕩，王杰再度出現(xiàn)在了看房的路上?！氨本┻@次的調(diào)控政策可以稱得上是‘史上最嚴，認房又認貸，我相信可以起到供需力量調(diào)整的作用，我們買到心儀的房子的幾率也會大一些?！?/p>

事實正如王杰所預期，受樓市新政影響，市場供需關系逆轉，話語權逐漸偏向購房者一方，“最近看的幾套房都還不錯，很多房主也是誠心賣，給出了一些議價空間，尤其是換房的房主，討價還價的空間會更大一些”。

不過，王杰告訴記者，他現(xiàn)在買房的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，“之前看著房價噌噌猛漲，總是著急，看上了就想趕緊交易，但是現(xiàn)在，感覺真的不一樣了，不用那么著急了，市場房源變多了，價格還出現(xiàn)一定程度的回落，我們可以慢慢挑，慢慢選?！?/p>

與王杰泰然自若、精挑細選不同，因為房子，張旭最近的日子只能用四個字形容——水深火熱。

張旭是個地地道道的北京人，2011年初，在昌平天通苑貸款購買了自己的第一套房子，80多平、兩居。2016年，小女兒出生，又恰逢自己房子“滿五年”，張旭一家萌生了換套大房子的想法。

作為“滿五年唯一”的房產(chǎn)，張旭的房子在今年3月以總價450萬的價格順利出售。其間，張旭看中了朝陽常營的一套140多平的三居，總價1000萬，按照當時的首套房政策，無房無貸的他只需支付40%的首付款，400萬，用他賣房所得支付綽綽有余。3月4日交定金，3月6日提交資料做資質(zhì)審核，3月13日正式簽合同并交首付款。3月16日房產(chǎn)中介通知已通過資質(zhì)審核，于3月20日申報網(wǎng)簽。

但在3月17日，調(diào)控政策出臺，按照“認房又認貸”的政策，張旭購房的這套房子被認定為二套，且由于面積超過普通住宅標準，被認定為 “非普通住宅”，按照最新政策，張旭的首付款比例一下子從40%提高到了80%。

一夜之間多出400萬的首付款，讓張旭倍感壓力，也讓他的換房計劃戛然而止?！靶抡雠_后，我一直想要解約，但是賣家只同意再讓50萬房款，堅決不同意解約?！?/p>

更讓張旭難過的是，舊房已賣，新房又買不起，他們一家四口現(xiàn)在只能被迫租房住。

其實不只是在北京，今年以來，各地政府大力貫徹中央“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控精神，從限購到限貸，從限價到限售，再到一線城市全線“限商”。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有50多個地級以上城市和近30個縣市發(fā)布了各種調(diào)控政策140多次，其中，僅北京一個多月時間就出臺了10多項房地產(chǎn)政策。調(diào)控政策出臺的次數(shù)之多、力度之大，遠超以往。而從城市發(fā)布的政策主要特征看，主要特點是在需求端通過城市群同步、“五限”模式，強力抑制投資投機需求，降低樓市杠桿。

“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，32.1%的受訪者擔心“吃藥”的時候有效，“停藥”之后“更疼”;21.4%的受訪者呼吁大力推進制度性長效機制建設，多措并舉抑制房地產(chǎn)泡沫;19.9%的受訪者直言“不好說”;14.3%的受訪者對此表示支持肯定，稱自己所在地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“降溫”跡象;另外，12.3%的受訪者直言自己的置業(yè)計劃受到了影響。

國人眼中抑制房價上漲的八大“絕招”：

拓展投資渠道居首

此輪調(diào)控風暴在不到兩個月的時間里已經(jīng)開始初見成效。據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，4月份，在調(diào)控政策收緊的壓力下，樓市出現(xiàn)分化，熱點城市明顯降溫。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。從環(huán)比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平;5個城市漲幅回落，回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。

另外，從同比看，4月份70個城市中有30個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加6個，回落城市中23個為一二線城市。初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)7個月回落，4月份比3月份回落2.8個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)5個月回落，4月份比3月份回落1.0個百分點;三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月份比3月份擴大0.4個百分點。從環(huán)比看，4月份70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加13個;7個城市由上月上漲轉為持平或下降;3個城市降幅擴大。

本輪樓市調(diào)控，彰顯了政府穩(wěn)定樓市的決心，業(yè)已出臺的政策已經(jīng)對房價非理性上漲、恐慌性搶房等行為產(chǎn)生了初步遏制效果。然而，要真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”，促使住房回歸居住屬性，仍是一項長期復雜的系統(tǒng)工程，僅憑限購、限貸等短期政策遠遠不夠。當前，在實施“短鞭”治標的同時，加快推出“長策”以治本，通過長短配合，標本兼治，形成穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制，依然是業(yè)內(nèi)專家學者共同的心聲。

“光有短期調(diào)控措施，會陷入‘一管就死，一放就漲的怪圈。”中國人民大學國際貨幣研究所副所長向松祚直言，各地政府應盡快研究出臺長效政策，尤其需要根據(jù)人口變化趨勢制訂和公布住宅土地供應計劃，及時供應所需的住宅用地，同時切實完善保障房、廉租房的配套和分配。

“本輪調(diào)控與整頓相結合，主要是因為有些害群之馬搗亂，包括一些開發(fā)商、中間商。”提及房地產(chǎn)問題，住建部住房改革專家委員會副主任顧云昌同樣將焦點放在了長效機制上，在他看來，調(diào)控是短期的，必須把調(diào)控和長效機制結合起來。

顧云昌強調(diào)，建立長效機制需要注意兩個方面的問題，一是要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，一定要平穩(wěn)，不能高高低低，特別是房價不要大起大落，大起之后的大落一定要非常注意;二是由于住房市場波動，造成一部分人有錢，一部分人沒錢，在投資渠道匱乏的大背景下，容易導致整個房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持房價高漲的趨勢，需要注意加強政策引導，拓寬人們的投資渠道。

專家學者在構建房地產(chǎn)市場長效機制問題上的觀點，道出了公眾的心聲?！?017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查結果顯示，國人眼中抑制房價過快上漲的八大“絕招”之首便是“開發(fā)更多金融產(chǎn)品，不要讓房地產(chǎn)成為主要的投資渠道”，有52.4%的受訪者選擇了此選項;排在第二位和第三位的均與土地問題有關，50.7%的受訪者建議“改變地方政府作為本地單一供地主體的狀況”，39.9%的受訪者認為應該增加土地供應，尤其是商品房市場的土地供給量;排在第四至第八位的依次是：增加保障性住房建設規(guī)模（38.9%）、提高投資性購房的成本（27.8%）、實施嚴格信貸政策（26.3%）、完善房產(chǎn)稅（25.2%）、開征物業(yè)稅（22.1%）。

不過，長效機制的建立需要時間，而這個時間需要用短期調(diào)控來爭取。在長效機制沒有出臺之前，短期的行政措施不會放松?！?017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，受此影響，從現(xiàn)在到今年年底，68.8%的受訪者明確表示不會考慮買房問題，12.5%的受訪者選擇了觀望，只有不足兩成（18.8%）的受訪者依然奔跑在買房路上。

同時，調(diào)查結果顯示，對于本地房價年內(nèi)走勢的預判，40.3%的受訪者預計仍會上漲，24.7%的受訪者選擇了“不好說”，20.2%的受訪者認為可能會下跌，另外還有14.8%的受訪者選擇了“維持現(xiàn)狀”。

租房可以“任性”嗎？

有房，任性;租房，也能任性嗎？

時至今日，劉強仍對去年年底在朋友圈刷屏爆紅的一篇題為《一家三口花40萬改造北京出租屋》的文章念念不忘。這篇文章講述的是一位名為Yvonne的室內(nèi)設計師與她老公為了給孩子一個充滿陽光和快樂的家，花了40多萬元裝修出租屋的故事。

花40萬裝修，不少見，但是，花40萬裝修出租屋，卻并不多見。

初看此文，劉強也同大多數(shù)讀者一樣，認為用自己的血汗錢給房東做嫁衣，是不是瘋了？但換個角度想想，在房價不斷攀升的情況下，買房很難，不想在租房上將就，其實是可以理解的。而立之年的劉強目前在一家私營企業(yè)做財務，每月收入12000元左右，面對北京動輒8萬、9萬一平的房子，他早已徹底打消了在北京買房的念頭。

“要房子，還是要生活，我選擇了后者?！眲妼τ浾咛寡?，身邊太多因買房而背上沉重負擔、生活困頓的例子讓他感到焦慮。但買房難，租房也不容易。作為一個資深租客，劉強認為租房存在著較多的問題，租房中介普遍不太守規(guī)矩，發(fā)布虛假房源信息、編造陰陽合同，兩頭吃差價、無照經(jīng)營、強行亂收費、任意終止合同，加上個別房東持有各種歧視排斥，劉強坦言租房的白領很難找到幸福感、安全感。

不過，最近的一則消息讓劉強看到了“任性”的曙光。近日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）發(fā)布，其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權益：合同中沒有約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金;政府應當建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。

“在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著‘弱勢群體的角色。這個條例的出臺對于城市里的租客來說無疑是個好消息。”劉強感嘆道，“租房的那些糟心事終于要有人管了?！?/p>

三成受訪者對物業(yè)不滿

關于居住，國人還有哪些不滿呢？

在“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查中，面對房屋的工程質(zhì)量、戶型與布局設計、小區(qū)環(huán)境、周邊生活配套等選項，超過三分之一的受訪者將選票投給了物業(yè)服務（36.3%），此外還有較多的受訪者把票投給了“社區(qū)鄰里關系”（33.5%），“與工作地點的距離”（32.1%）、“小區(qū)環(huán)境”（29.8%）、“停車狀況”（27.9%）則分列第三至五位。

伴隨著城市化率不斷提高，新建樓盤鱗次櫛比，物業(yè)糾紛這一“城市病”在大中城市日益凸顯。

中南大學地方治理研究院研究員吳曉林曾專門針對“商品房小區(qū)治理”在上海、長沙、廈門、深圳等9大城市進行調(diào)研，據(jù)他2016年底發(fā)布的《中國城市商品房社區(qū)治理報告》顯示，有85.4%的業(yè)主遭遇過各種物業(yè)糾紛。業(yè)主群體遭遇的物業(yè)糾紛問題排在前三位的分別為：物業(yè)費高、物業(yè)服務質(zhì)量差，公用場所缺乏或者被侵占，水電、網(wǎng)絡、電梯問題。

“商品房小區(qū)治理存在的種種問題是城市化進程中公民權利需求與制度供給不足之間的產(chǎn)物?！眳菚粤纸ㄗh，要完善商品房小區(qū)的治理結構，不但要調(diào)整法律法規(guī)、健全市場體制來促使業(yè)主與市場主體權益平衡，確保業(yè)主群體與市場組織利益增進;還要引入大數(shù)據(jù)技術，推進城市社區(qū)治理現(xiàn)代化。

另外，住房帶給人們的壓力很大，對人們的生活也會造成種種影響， 排在首位的是擔心失業(yè)，其次是覺得自己沒用，再次是心煩，排在第四至十位的依次是推遲結婚、日常生活精打細算、社交圈萎縮、對生活缺乏熱情、減少休閑娛樂活動、家庭爭吵、喪失斗志。

“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，25%的受訪者認為自己最適合居住在城鎮(zhèn)，20.8%的受訪者心儀二線城市，16.5%的受訪者青睞鄉(xiāng)村，12.7%的受訪者喜歡三線城市，8.3%的受訪者打算移居國外，只有16.7%的受訪者明確表示自己適合一線城市。

（感謝國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學研究所研究室主任呂慶喆提供的支持）