文/施健

“類住宅”項(xiàng)目整頓后的影響分析

文/施健

2017年初，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，有近150個(gè)“類住宅”項(xiàng)目（即商業(yè)性質(zhì)住宅）被暫停銷售，在業(yè)內(nèi)引起不小的轟動(dòng)。相關(guān)部門表示：“為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場(chǎng)秩序，自1月6日起，市住建委會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約?！蓖蝗缙鋪淼摹邦愖≌表?xiàng)目整頓讓市場(chǎng)猝不及防，本文對(duì)此次事件進(jìn)行多方面分析。

一、“類住宅”整頓的起因

這次進(jìn)行“類住宅”整頓的緣由，相關(guān)主管部門表示：“近期關(guān)于商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴大量增加。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在較為嚴(yán)重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖雀淖兎课菔褂眯再|(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。同時(shí)，一些項(xiàng)目還在銷售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購房人。”這或許是原因之一，但我們認(rèn)為這次大力度的整頓“類住宅”市場(chǎng)與去年該市場(chǎng)的火熱交易密不可分。

圖1 近兩年類住宅項(xiàng)目成交量價(jià)對(duì)比

在2016年，全市年度整體商辦物業(yè)交易量相比2015年上漲超五成，其中“類住宅”項(xiàng)目成交的反彈較明顯，其交易量相比2015年提升超一倍以上，同時(shí)整體成交均價(jià)漲幅也在20%以上。去年住宅物業(yè)市場(chǎng)限購限貸從嚴(yán)，房價(jià)持續(xù)高企，迫使大量投資需求與被限剛需流入“類住宅”市場(chǎng)，促使“類住宅”項(xiàng)目量價(jià)齊升，強(qiáng)勢(shì)反彈，熱度堪比住宅市場(chǎng)。故穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，或也是此次“類住宅”整頓的原因之一。

二、“類住宅”項(xiàng)目分析

（一）停售項(xiàng)目區(qū)域分布

據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次網(wǎng)上房地產(chǎn)停售的項(xiàng)目總計(jì)149個(gè)，涉及15個(gè)區(qū)，分別為楊浦、寶山、閔行、嘉定、浦東、南匯、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、徐匯、普陀、閘北和虹口。

圖2 商辦停售項(xiàng)目區(qū)縣分布

從圖2可見，此次停售整頓的“類住宅”項(xiàng)目主要集中在外圍區(qū)域，其中嘉定區(qū)是受影響最大的區(qū)，有多達(dá)28個(gè)項(xiàng)目，浦東新區(qū)次之，有18個(gè)項(xiàng)目。

圖3 2017年3月底商辦物業(yè)存量走勢(shì)

把各區(qū)縣商辦存量走勢(shì)與“類住宅”項(xiàng)目銷售叫停區(qū)縣進(jìn)行比較，可見商辦物業(yè)存量較大的區(qū)縣往往是“類住宅”項(xiàng)目的集中區(qū)域，例如嘉定、青浦、松江等。一方面，這些遠(yuǎn)郊區(qū)域由于前期成交大量商辦用地，但基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入等多項(xiàng)配套未跟上，導(dǎo)致傳統(tǒng)商辦物業(yè)需求呈現(xiàn)飽和，去化停滯，產(chǎn)生大規(guī)模存量物業(yè)；另一方面，住宅市場(chǎng)價(jià)格大幅攀升，限購限貸政策不斷收緊，而市場(chǎng)需求卻源源不斷，這時(shí)不限購、低總價(jià)的“類住宅”項(xiàng)目既滿足了購房者的居住需求，也可達(dá)到開發(fā)商去化樓盤回籠資金的目標(biāo)，故這些商辦物業(yè)存量較大的外圍區(qū)域聚集大體量“類住宅”項(xiàng)目也存在一定客觀因素。若此次政府進(jìn)行“一刀切”式地禁止“類住宅”項(xiàng)目銷售，或?qū)@些區(qū)域的商辦項(xiàng)目去化情況產(chǎn)生較大負(fù)面影響。

（二）“類住宅”與住宅對(duì)比分析

由于大量“類住宅”項(xiàng)目的存在，我們或許會(huì)擔(dān)憂，當(dāng)商辦項(xiàng)目被改造成“類住宅”項(xiàng)目，帶動(dòng)一定規(guī)模的人口導(dǎo)入，進(jìn)而稀釋所在區(qū)域原本的生活配套資源，這樣是否會(huì)降低區(qū)域內(nèi)其他住宅項(xiàng)目的價(jià)值呢？

為研究“類住宅”項(xiàng)目是否對(duì)住宅項(xiàng)目價(jià)值形成減損作用，我們選取住宅市場(chǎng)中同質(zhì)性較高的板塊，然后挑選其中“類住宅”項(xiàng)目聚集度高的板塊與聚集度不高的板塊，通過住宅VISS基價(jià)月度環(huán)比漲幅進(jìn)行對(duì)比分析。

1.同區(qū)同質(zhì)板塊對(duì)比。松江區(qū)的松江新城東區(qū)板塊與松江新城西區(qū)板塊為兩個(gè)相鄰的板塊，具有較高的可比性。在這次“類住宅”項(xiàng)目整頓中，東區(qū)板塊有多達(dá)7個(gè)“類住宅”項(xiàng)目被暫停銷售，并且區(qū)域內(nèi)不乏已售和在售的其他“類住宅”項(xiàng)目，該類項(xiàng)目體量較大。而在西區(qū)板塊中，僅有1個(gè)“類住宅”項(xiàng)目停售，同時(shí)區(qū)域內(nèi)“類住宅”項(xiàng)目極少。

表1 松江新城東、西區(qū)板塊停售“類住宅”項(xiàng)目明細(xì)

如圖4所示，從松江新城東、西區(qū)板塊近兩年多的VISS基價(jià)月度漲幅走勢(shì)來看，除2015年11月、2016年4月等個(gè)別月份產(chǎn)生較大差距外，兩板塊總體的漲幅走勢(shì)保持基本一致。

圖4 同區(qū)同質(zhì)板塊住宅VISS基價(jià)月度環(huán)比漲幅走勢(shì)

2．不同區(qū)同質(zhì)板塊對(duì)比。我們選擇了嘉定區(qū)的南翔板塊和寶山區(qū)的顧村板塊這兩個(gè)不同區(qū)域同質(zhì)性較高的板塊。

南翔板塊為“類住宅”項(xiàng)目聚集板塊，在此次整頓中也有7個(gè)項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽，同時(shí)板塊內(nèi)仍存在多個(gè)未被停售的“類住宅”項(xiàng)目；顧村板塊有2個(gè)停售“類住宅”項(xiàng)目，且板塊內(nèi)“類住宅”項(xiàng)目不多。

表2 南翔板塊、顧村板塊停售“類住宅”項(xiàng)目明細(xì)

由圖5可見， 在2015年至今的基價(jià)環(huán)比漲幅走勢(shì)中，顧村板塊和南翔板塊整體漲幅趨同，各月漲幅交替變化，并未出現(xiàn)顧村板塊漲幅長期高于南翔板塊的現(xiàn)象。

圖5 不同區(qū)同質(zhì)板塊住宅VISS基價(jià)月度環(huán)比漲幅走勢(shì)

3．小結(jié)。在對(duì)兩組板塊進(jìn)行對(duì)比分析后，可以發(fā)現(xiàn)“類住宅”項(xiàng)目對(duì)于周邊住宅價(jià)值的影響并不明顯，沒有造成其所在范圍內(nèi)住宅項(xiàng)目價(jià)值的流失。我們猜測(cè)，或許對(duì)應(yīng)住宅市場(chǎng)的配套設(shè)施的承載能力足以承受“類住宅”項(xiàng)目所帶來的人口導(dǎo)入，又或許“類住宅”項(xiàng)目中投資需求較多，并未帶來大量的自住人口導(dǎo)入，也可能在房價(jià)飛漲的當(dāng)下配套設(shè)施資源的稀釋問題還不足以對(duì)住宅價(jià)值產(chǎn)生較大作用。當(dāng)然也可能存在其他多種原因。

三、大整頓后影響與預(yù)測(cè)

（一）一季度商辦供應(yīng)大幅下挫，成交同受影響

在全市大力整頓“類住宅”市場(chǎng)亂象的背景下，2017年一季度一手商辦物業(yè)市場(chǎng)的交易已經(jīng)遭遇重挫。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全市商辦物業(yè)新增供應(yīng)面積與成交面積分別僅為59745平方米和715512平方米，總量都處在去年以來的最低位置，供應(yīng)量環(huán)比、同比分別大幅減少95.73%和92.63%，成交量環(huán)比、同比分別減少64.02%和37.36%。

數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)量的萎縮幅度要明顯大于成交量。一方面，這是受政府暫停發(fā)放相關(guān)違規(guī)項(xiàng)目預(yù)售證的影響；另一方面，從開發(fā)商的角度看，當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境不利于項(xiàng)目的銷售，尤其是潛在的可供改造為“類住宅”的項(xiàng)目將遭遇成交障礙，因此在主觀意愿上，商辦市場(chǎng)的供應(yīng)積極性大受打擊。隨著調(diào)控實(shí)施的不斷推進(jìn)，預(yù)計(jì)在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)，商辦市場(chǎng)的行情都將處在調(diào)整期。

圖6 2016年一季度至2017年一季度全市一手商辦物業(yè)供求走勢(shì)

（二）購房者后期處置問題，或存社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

1．強(qiáng)制執(zhí)行或損害普通購房者利益。自2016年12月，上海在暫停公寓式辦公樓的規(guī)土管理各項(xiàng)審批事項(xiàng)的審批后，多個(gè)商辦項(xiàng)目也相繼暫停辦理網(wǎng)簽，之后便立即進(jìn)入了整治“類住宅”的正式實(shí)施階段，對(duì)“類住宅”項(xiàng)目較為集中的閔行、嘉定兩區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，成熟后將在全市推行。

根據(jù)網(wǎng)上流傳的《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》顯示，閔行區(qū)的做法是責(zé)令相關(guān)開發(fā)商在15日內(nèi)自行整改并恢復(fù)商辦用途原狀，此外還要求項(xiàng)目立即以書面形式告知購房業(yè)主所購房屋為商辦性質(zhì)，不得作為居住使用?？梢姡?jīng)過整改后的項(xiàng)目將完全失去居住功能。從市場(chǎng)管理者的角度來看，此做法無可厚非，然而從購房業(yè)主的角度來看，相關(guān)整治查處的時(shí)間節(jié)點(diǎn)集中在3月中下旬，這也應(yīng)該是普通購房業(yè)主收到有關(guān)通知的時(shí)間，可是相關(guān)部門并未在整改通知發(fā)出與正式實(shí)施之間留有充分的時(shí)間余地，如此將給已經(jīng)打算自住的業(yè)主帶來非常大的不便。例如，某樓盤的業(yè)主已經(jīng)面臨維權(quán)難的現(xiàn)狀：購房時(shí)被承諾可裝修成LOFT，如今突然要求被拆除，對(duì)于整改后續(xù)的安置解決方案，開發(fā)商與執(zhí)法部門互相推諉，令業(yè)主陷入兩難境地。

此外，值得注意的是，文件中并沒有明確開發(fā)商對(duì)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，執(zhí)法部門的行政對(duì)象是開發(fā)商，故應(yīng)由開發(fā)商自行妥善處置業(yè)主的訴求。因此，執(zhí)法部門在監(jiān)督開發(fā)商整改項(xiàng)目的同時(shí)，更應(yīng)該敦促其出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)償辦法與措施，以避免使普通購房者成為無辜“受害者”。

2．疏堵結(jié)合方能更好地執(zhí)行調(diào)控。治理“類住宅”市場(chǎng)的亂象還是應(yīng)該做到疏堵結(jié)合，調(diào)控的效果絕不僅僅是將相關(guān)項(xiàng)目趕盡殺絕，這只能算是調(diào)控的第一階段，“類住宅”之所以在一線城市占有一席之地，其根本原因在于住宅市場(chǎng)限購限貸令的執(zhí)行，對(duì)特定人群造成了較為嚴(yán)重的自住房供需矛盾。很多無資格或無能力購買住宅的剛需家庭，會(huì)選擇“類住宅”作為過渡階段的自住房以及日后置換住宅的“敲門磚”，這其中就包括相當(dāng)一部分非戶籍的人群，市場(chǎng)潛在的自住房需求可謂非常旺盛。如若無法很好地解決當(dāng)下存在的矛盾，即便在“類住宅”整治取得一定成效后，其他性質(zhì)的“類住宅”產(chǎn)品也會(huì)取而代之，如工業(yè)用地性質(zhì)的項(xiàng)目就能規(guī)避先行的調(diào)控政策。所以要避免治標(biāo)不治本，就要從問題的源頭入手，緩解購買“類住宅”作為自住房的群體的實(shí)際居住困難。

例如，北京作為同樣擁有較大比重非戶籍常住人口的一線城市，“類住宅”已經(jīng)占據(jù)其新房市場(chǎng)的半壁江山，其市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格的一路飆升已嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展。在前期發(fā)布取締“類住宅”的調(diào)控政策后，北京又在近期發(fā)布了一項(xiàng)新的試點(diǎn)辦法以解決新北京人的住房困難。北京市住建委將在公租房、自住房中為新北京人開展專項(xiàng)分配試點(diǎn)，首先將市保障房中心持有的部分公租房房源分離出不少于總量的30%用于實(shí)施專項(xiàng)配租，其次將部分自住房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目向符合北京市住房限購政策的非京籍無房家庭出售，并且此次試點(diǎn)后將形成面向新北京人專項(xiàng)分配公租房和自住房的長效制度?？梢哉f，這一配套試點(diǎn)方案的推出，將更好地輔助“類住宅”禁令的實(shí)施。

（三）商辦項(xiàng)目存量較大，后期展望

1．結(jié)合地方實(shí)情，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)或成“類住宅”新希望。與其他城市的樓市現(xiàn)狀有明顯不同，上海的存量商品房中住宅的數(shù)量非常少，而商鋪、寫字樓等物業(yè)的比重相對(duì)較大。正值樓市調(diào)控收緊的當(dāng)下，上海整治“商改住”的力度持續(xù)加大，商住類產(chǎn)品被“打回原形”之后或?qū)⑦M(jìn)一步加劇商辦類物業(yè)的存量高企，因而如何將商辦類物業(yè)加以合理、合規(guī)、合法地利用，是整治“類住宅”之后必須要考慮的問題。以“類住宅”為例，這部分項(xiàng)目在建造之時(shí)已經(jīng)考慮了居住功能，如若強(qiáng)制進(jìn)行“去居住化”的改造，實(shí)則也是一種資源浪費(fèi)。因此，將這部分房源進(jìn)行“騰籠換鳥”的改造再利用將會(huì)獲得較高的收益。

在2017年3月，國務(wù)院發(fā)布了《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），明確提出我國將支持社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)整合改造企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、存量商品房用于養(yǎng)老服務(wù)，加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)“放管服”改革。上海作為國內(nèi)老齡化程度較高的城市，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法滿足巨大養(yǎng)老需求的矛盾已經(jīng)十分突出，因此養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)亟待向市場(chǎng)化方向改革。市面上大量民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在無證經(jīng)營的情況，配套設(shè)施、服務(wù)情況良莠不齊，難以形成規(guī)模效應(yīng)。此番《規(guī)劃》的發(fā)布對(duì)于“類住宅”改造前景的合理性與可行性，都具有較好的指導(dǎo)意義，未來存量商品房的改造也將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇，通過改變存量商品房的屬性使其更好地滿足市場(chǎng)需求，如發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個(gè)符合國情和地方實(shí)情的較好的突破口。

2．“類住宅”持有者或?qū)⒁云髽I(yè)和機(jī)構(gòu)為主。近年來，決策部門發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的決心越來越明確，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也特別強(qiáng)調(diào)“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。

2016年6月，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，強(qiáng)調(diào)“充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平”，以此作為“培育租賃住房供應(yīng)主體”的首要舉措，同時(shí)還制定了一系列發(fā)展住房租賃企業(yè)的支持政策。

由此可見，未來開發(fā)商在建和未售出的“類住宅”可由房企自持，或出售給住房租賃企業(yè)甚至政府，個(gè)人持有的“類住宅”也可以合適的價(jià)格出售給住房租賃企業(yè)。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、中國社會(huì)科學(xué)院研究生院）