文/本刊評(píng)論員

平穩(wěn)有序供應(yīng)住宅用地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

文/本刊評(píng)論員

“房因地成”，住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展離不開(kāi)住宅用地的有效供應(yīng)。在2016年上海住房市場(chǎng)運(yùn)行中，土地拍賣價(jià)格不斷升高從而助漲市場(chǎng)預(yù)期的現(xiàn)象較為明顯，在一定程度上甚至抵消了調(diào)控政策的效應(yīng)。

在建立健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中，我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償有限期使用制度。除在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)外，主要采用競(jìng)爭(zhēng)性的土地出讓方式，包括招標(biāo)、拍賣和掛牌。這些競(jìng)爭(zhēng)性的方式，一方面提高了土地資源的利用效率，顯化了土地使用權(quán)的價(jià)值，另一方面也會(huì)因“價(jià)高者得”的機(jī)理推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲。在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性過(guò)快上漲的時(shí)期，應(yīng)該探索改進(jìn)住宅用地供應(yīng)機(jī)制，使之成為市場(chǎng)穩(wěn)定因素。

為了加強(qiáng)和改進(jìn)住宅用地管理、改善供求關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部近期聯(lián)合出臺(tái)了加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控相關(guān)工作的政策。根據(jù)其要求，對(duì)于住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，不僅要顯著增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，而且要加快供地節(jié)奏。另外，要結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競(jìng)價(jià)方式，包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、超過(guò)溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售或競(jìng)自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

為了落實(shí)有關(guān)要求，防止土地出讓溢價(jià)率過(guò)高等情況，上海市土地交易市場(chǎng)將一些地塊的出讓方式調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓。所謂招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓，指地塊最終出讓形式將由有效申請(qǐng)人數(shù)決定。若通過(guò)資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)為3人及以上，采用競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓，依綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人；若通過(guò)資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)為3人以下，采用掛牌方式出讓，以價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。

相比掛牌方式，在競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式中，由評(píng)標(biāo)小組按照招標(biāo)出讓文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)分，并根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定入圍競(jìng)標(biāo)人，然后依據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)資質(zhì)等方面得分確定投標(biāo)人的排序。

這種改進(jìn)值得肯定，但著眼于促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，還應(yīng)加大探索力度，努力實(shí)現(xiàn)通過(guò)平穩(wěn)有序供應(yīng)住宅用地來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。首先，科學(xué)編制并及時(shí)公布住宅用地計(jì)劃。根據(jù)上海住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測(cè)以及土地使用現(xiàn)狀等信息，立足人口、資源、環(huán)境和安全等約束條件，科學(xué)編制中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)向社會(huì)公布。比如，北京市在其近期編制并公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中提出，計(jì)劃在今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，建設(shè)150萬(wàn)套住房，其中商品住房約為70萬(wàn)套。這將有利于穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的預(yù)期。其次，提高住宅用地比例，降低商業(yè)辦公用地比例。相比國(guó)際大都市的平均水平，上海住宅用地占建設(shè)用地面積的比例偏低。而且，近些年來(lái)商業(yè)辦公用地的比例較高，帶來(lái)了商辦物業(yè)空置、“類住宅”項(xiàng)目涌現(xiàn)等問(wèn)題。要根據(jù)特大城市的實(shí)際情況，保證住宅用地的供應(yīng)總量。再次，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要著眼于住宅用地供應(yīng)的有效性，不斷提高中小套型商品住宅用地的供應(yīng)比例，改進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地配置，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展。另外，要探索更加符合特大城市實(shí)際情況的土地供應(yīng)方式。比如，土地使用采用年租制，或者在土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定中低價(jià)位商品住房的最低比例。