吳振東

按照國(guó)家整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的部署和要求，房屋交易管理職責(zé)與登記職責(zé)分離，由住建（房管）部門承擔(dān)。按照住建部的要求，作為房屋交易管理重要內(nèi)容之一的房屋轉(zhuǎn)讓（包括商品房、存量房）應(yīng)當(dāng)實(shí)行轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽管理。房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽，根據(jù)各地的操作實(shí)踐，一般是由房產(chǎn)交易管理部門提供網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)，房屋交易雙方通過(guò)該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行房源核驗(yàn)后，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，合同一旦簽署，轉(zhuǎn)讓的房屋在該平臺(tái)中予以鎖定，防止該房屋再次交易。

雖然房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽工作已在許多城市開展，但對(duì)于轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽的必要性和重要性，房產(chǎn)管理部門及工作人員的認(rèn)識(shí)仍未達(dá)成普遍性的共識(shí)。但筆者認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽作為房屋交易管理手段，在促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)公平、誠(chéng)信交易方面發(fā)揮著重要的作用，其存在有著充足的法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

一、合同網(wǎng)簽具有法理上的正當(dāng)性

房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽包含兩個(gè)最基本的功能：房源核驗(yàn)以及防止“一房多賣”。房源核驗(yàn)是對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋的自然狀況、權(quán)利狀況、有無(wú)查封等限制交易情形在簽約前進(jìn)行核實(shí)、驗(yàn)證；經(jīng)過(guò)房源核驗(yàn)，房屋轉(zhuǎn)讓雙方通過(guò)交易管理機(jī)構(gòu)提供的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同后，該套房屋在該平臺(tái)中不得再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽或者抵押合同網(wǎng)簽等交易行為，即防止“一房多賣”或者“一房多次交易”。

1.房源核驗(yàn)功能為交易的真實(shí)性提供保障

房源核驗(yàn)是由房屋交易管理部門提供平臺(tái)及數(shù)據(jù)，供轉(zhuǎn)讓雙方對(duì)房屋的自然現(xiàn)狀和權(quán)利現(xiàn)狀進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)。房屋交易管理部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于法定權(quán)威部門（不動(dòng)產(chǎn)登記部門共享提供的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以及商品房預(yù)售許可部門的商品房許可銷售數(shù)據(jù)），房屋交易管理部門履行職責(zé)所產(chǎn)生的政府公信力，以及轉(zhuǎn)讓房源的權(quán)威數(shù)據(jù)核驗(yàn)確保了交易標(biāo)的物的真實(shí)性，節(jié)省了交易雙方的成本。特別是在房源核驗(yàn)時(shí)可以讓受讓人及時(shí)了解該房源是否存在限制交易等權(quán)利瑕疵，其交易知情權(quán)得到了較為充分的保護(hù)。

2.防止“一房多賣”功能是“誠(chéng)實(shí)信用”法律原則的具體體現(xiàn)

首先應(yīng)當(dāng)明確的是“一房多賣”不是房屋所有權(quán)人的當(dāng)然性正當(dāng)權(quán)利。我國(guó)《民法通則》規(guī)定了民事活動(dòng)應(yīng)遵循“誠(chéng)實(shí)信用”和“權(quán)利不得濫用”原則，《合同法》也規(guī)定了“誠(chéng)實(shí)信用”和“依合同履行義務(wù)”原則。按照法理界的共識(shí)，合同是當(dāng)事人之間的法律，房屋轉(zhuǎn)讓合同一旦簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，違背合同義務(wù)，將房屋再售他人，與法律規(guī)范的價(jià)值追求相悖，不能視其為具有正當(dāng)性。因此，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽利用技術(shù)手段，防止在交易系統(tǒng)平臺(tái)內(nèi)“一房多賣”，其正當(dāng)性契合民事法律規(guī)范的價(jià)值追求，是民事法律中帝王條款“誠(chéng)實(shí)信用原則”的具體體現(xiàn)，而非前述觀點(diǎn)所認(rèn)為的沒有上位法依據(jù)。

二、合同網(wǎng)簽是維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的重要手段

就合同網(wǎng)簽的現(xiàn)實(shí)功能而言，其維護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的作用主要體現(xiàn)在：

1.防止利用虛假房產(chǎn)進(jìn)行欺詐

在房屋交易特別是存量房市場(chǎng)中，房源信息為出售方所控制，交易信息嚴(yán)重不對(duì)稱，不法所有權(quán)人利用交易慣例將不能交易的房屋借轉(zhuǎn)讓之名詐取購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房人往往面臨“錢、房”兩失，維權(quán)艱難的局面。轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽以房源核驗(yàn)為前提，特別是在存量房轉(zhuǎn)讓中，購(gòu)房人能夠在簽約之前充分了解房源狀況，特別是有無(wú)限制交易情形存在，這樣可以有效改變其在交易中的不利地位，有利于防止欺詐。

2.防止利用房產(chǎn)多次交易，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益

房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽后，其交易的房源在系統(tǒng)內(nèi)鎖定，維護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益，同時(shí)也減少了因合同雙方任意違約給市場(chǎng)造成的不確定因素，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的整體穩(wěn)定。

3.合同網(wǎng)簽可以成為政府綜合管理、分析房產(chǎn)市場(chǎng)的有效載體

借助轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽技術(shù)手段，政府部門可以通過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓合同簽約將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員管理納入房產(chǎn)交易市場(chǎng)一體化管理，及時(shí)搜集、獲取并分析房產(chǎn)市場(chǎng)較為真實(shí)的原始交易數(shù)據(jù)，判斷市場(chǎng)走向及趨勢(shì)，為政府宏觀管理房產(chǎn)市場(chǎng)提供扎實(shí)的基礎(chǔ)。

三、房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽亟需建立統(tǒng)一規(guī)范制度

2010年國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確提出要“進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度”。但除商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案建設(shè)部早在2004年修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》時(shí)已明確規(guī)定“房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案”，商品房現(xiàn)售合同網(wǎng)簽備案及存量房交易合同網(wǎng)簽備案均沒有相關(guān)規(guī)章制度明確。因此，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽制度雖具有法理上的正當(dāng)性，目前各地在做法上仍各有差異，但合同網(wǎng)簽制度作為房屋市場(chǎng)交易管理的有效手段，其效果已在全國(guó)多個(gè)城市的推行中初步顯現(xiàn)，將房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽工作的成功經(jīng)驗(yàn)及時(shí)上升為某一行政區(qū)劃甚至全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)范制度的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟；同時(shí)作為房屋交易管理工作中的一項(xiàng)重要職責(zé)，房屋轉(zhuǎn)讓合同管理也需遵循“依法行政”原則，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽規(guī)章制度的制定，將為房屋交易管理工作提供直接法律依據(jù)；房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽制度的確立，也將為房屋其他交易（抵押、租賃等）管理工作奠定基礎(chǔ)。當(dāng)下，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案制度規(guī)章的制定已迫在眉睫，各地房屋交易管理部門急需一套規(guī)則完善、職能明確、流程清晰、規(guī)范有序的制度規(guī)章來(lái)指導(dǎo)開展房產(chǎn)市場(chǎng)管理工作，以保證房屋交易安全、維護(hù)房屋權(quán)利人合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，健康發(fā)展。

陳品祿/責(zé)任編輯