（430212 武漢東湖學(xué)院 湖北 武漢）

一、商品房預(yù)購人權(quán)益受侵害的現(xiàn)狀

近年來，商品房預(yù)售模式的高度普及，促進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場的蒸蒸日上，誕生了一大批依靠房地產(chǎn)發(fā)家致富的富商與財力雄厚的集團(tuán)，居民的房屋居住水平也得到顯著提升。據(jù)統(tǒng)計，1996年至今，城鄉(xiāng)年建房面積均逾11億平方米，按人均房屋面積計算，相當(dāng)于全國每年新增100萬套住宅。但是，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時，商品房預(yù)購銷售模式中的缺陷日益顯露，商品房預(yù)購者的權(quán)益保護(hù)成為當(dāng)代社會的熱點(diǎn)問題。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會的數(shù)據(jù)，2004年商品房預(yù)售過程中出現(xiàn)的消費(fèi)者投訴相比上一年增加了差不多五分之一，持續(xù)四年保持了2倍的增長速度，到了2005年的時候，商品房預(yù)售中的消費(fèi)者與開發(fā)商之間的糾紛已占到了社會各類消費(fèi)糾紛中的最大比例。從商品房預(yù)售實(shí)踐的角度來看，現(xiàn)實(shí)生活中主要有以下幾類消費(fèi)糾紛：

1.宣傳廣告不實(shí)

現(xiàn)實(shí)生活中，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速拓展市場，增加商品房銷量，而違規(guī)操作，采用虛假宣傳的手段招徠顧客。通常表現(xiàn)為宣傳冊或者售樓書制作精美，內(nèi)容中涉及商品房周邊環(huán)境、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、樓房物業(yè)管理等方面的描述過于夸大其辭，消費(fèi)者在這些宣傳之下受到誤導(dǎo)而作出了預(yù)購相關(guān)商品房的決定，最終在交房之后才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在宣傳中的許諾只是空頭支票，與事實(shí)嚴(yán)重不符，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位，物價管理價格相對于其服務(wù)質(zhì)量而言虛高，消費(fèi)者倍感“受騙”而走上維權(quán)之路，向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴或者直接提交爭端解決機(jī)構(gòu)請求解決雙方矛盾。而出賣人則提出房屋買賣以預(yù)售合同約定為準(zhǔn)，宣傳冊、售樓書內(nèi)容僅為宣傳需要，不能作為雙方權(quán)利義務(wù)的來源。

2.簽訂預(yù)售合同時的陷阱

根據(jù)法律規(guī)定，商品房必須符合一定的條件才能向面向公眾預(yù)售，具體來說在預(yù)售開始前的建設(shè)資金投入達(dá)到工程總投資的四分之一以上，施工進(jìn)度和竣工交付日期確定，且“四證齊全”（土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可和商品房預(yù)售許可）的開發(fā)商才具有商品房預(yù)售的資格。但是在實(shí)際生活中，有一些開發(fā)商實(shí)力有限，為了迅速回籠資金，擴(kuò)大銷售市場，在不符合預(yù)售資格要求的情況下就向公眾預(yù)售樓盤，并以讓利和優(yōu)惠吸引消費(fèi)者，待雙方簽訂了所謂的認(rèn)購合同、意向書之后，消費(fèi)者的權(quán)益就可能受到侵害。因?yàn)橐坏╅_發(fā)商之后無法取得預(yù)售許可文件，之前簽訂的認(rèn)購合同、意向書則無法產(chǎn)生預(yù)期的法律效力。從商品房出賣人的角度來看，損失僅以收受的定金為限，其行為由于認(rèn)購合同、意向書的無效而無需承擔(dān)這些合同項(xiàng)下的賠償義務(wù)；但是購房者的損失則相對較大，不僅買房入住的計劃落空，而且可能需要承擔(dān)一定的金錢損失，而索賠無門。但是，實(shí)際生活中提前預(yù)售商品房的開發(fā)商也存在最后拿到了預(yù)售許可的情況，但是這些開放商又暴露出貪婪的屬性，要求雙方重新簽訂商品房預(yù)售合同，并可能變動其中的價格、面積、設(shè)施等主要條款，一旦購房者選擇拒簽此份新協(xié)議，開發(fā)商則以消費(fèi)者根本違約為由，解除之前的合同，并拒不退還定金。

3.“不可抗力”的濫用

根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，是法定的一種違約免責(zé)情形。在商品房預(yù)售過程中，由于開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致合同不能履行或者開發(fā)商方履行合約成本過高時，不可抗力經(jīng)常被開發(fā)商用來回應(yīng)購房者的索賠請求。不論是逾期交房、無法辦證、還是小區(qū)設(shè)施建設(shè)不到位、物業(yè)管理質(zhì)量低等問題，不可抗力都是開發(fā)商開脫責(zé)任的萬能借口。而但是，開發(fā)商在引用不可抗力免責(zé)條款的大多數(shù)情形中均非真正的不可抗力情形，消費(fèi)者的購房權(quán)益由此受到了嚴(yán)重侵害。當(dāng)商品房出賣方出現(xiàn)虛假宣傳，延期交房、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、房屋面積與約定不符、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位等締約過錯或是違約責(zé)任時，購房者應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為基礎(chǔ)，嚴(yán)格依照法律規(guī)定，走上維權(quán)之路，要求開放商承擔(dān)法定責(zé)任，賠償自身損失，而不能為開發(fā)商單方面提出來的“不可抗力”所敷衍蒙蔽。

除了上述現(xiàn)實(shí)問題之外，商品房預(yù)售模式還可能出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量與約定不符、商品房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、房屋裝飾質(zhì)次價高等問題。這對于計劃購房的消費(fèi)者的法律水平提出了更高的法律要求，否則，在購房過程中合法權(quán)益極有可能遭到嚴(yán)重侵害。

二、商品房預(yù)購人權(quán)益受損原因分析

1.商品房預(yù)購人自身的弱勢性

首先，客觀來說，商品房消費(fèi)者較之出賣人而言在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、知識水平、消息渠道等方面存在很大差距，兩者的交易地位存在不平等，屬于一種非對稱博弈。商品房工程建設(shè)無論是房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)、建筑用材選擇還是建設(shè)施工安排方面，都屬于高度專業(yè)化內(nèi)容。預(yù)售人由于以開發(fā)建設(shè)為業(yè)，相比一般的消費(fèi)者而言處于專業(yè)、信息優(yōu)勢地位。

其次，開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中，與當(dāng)?shù)卣?lián)系密切，因此更容易通過不同正當(dāng)手段拉攏政府，從而獲得更為明顯的優(yōu)勢地位。

2.商品房預(yù)售中的相關(guān)制度不完善

第一，國家對于商品房預(yù)售的資格要求規(guī)定不合理。具體而言，包括以下兩個方面：

（1）進(jìn)入房地產(chǎn)市場的主體要求不高。商品房的建設(shè)項(xiàng)目投入成本巨大，但是回報也很可觀，導(dǎo)致了一大批剛剛達(dá)到商品房預(yù)售主體資格標(biāo)準(zhǔn)，為了招徠客戶，拓展市場，攫取利潤不惜鋌而走險，欺騙消費(fèi)者，包括虛假宣傳、謊報工程進(jìn)度等。

（2）預(yù)售許可證頒布的資格要求寬松。根據(jù)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，建設(shè)投資資金實(shí)際投入達(dá)到預(yù)期總工程投資的四分之一即滿足了法律對于商品房預(yù)售的投資比例要求。

第二，商品房預(yù)售房款的使用和去向缺乏必要的監(jiān)管體系。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須全面用于建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)支出。該法律文件還進(jìn)一步規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目所在地的政府的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對商品房預(yù)售款的去向、使用建立有效的監(jiān)督管理體系。并且還規(guī)定：非法使用商品房預(yù)售款的個人和單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這些規(guī)定體現(xiàn)了國家對于商品房預(yù)售款的重視，并希望通過這其的監(jiān)管規(guī)范開放商的行為。但是這些規(guī)定本身過于原則、概括，缺乏相應(yīng)配套的規(guī)范來具體落實(shí)，將監(jiān)督商品房預(yù)售款權(quán)限下放各地方政府，各地政府由于經(jīng)濟(jì)水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)的差異對于商品房預(yù)售款的監(jiān)管力度大小不一，在很多地方甚至出現(xiàn)實(shí)際監(jiān)管長期缺位的情況。

作者簡介：

景建文（1993～），女，甘肅定西人，武漢東湖學(xué)院文法學(xué)院法學(xué)專業(yè)本科在讀。