董琳

摘 要：社會大眾對商品住宅的需求隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展而不斷增長，因此，許多投資者都紛紛投入商業(yè)地產(chǎn)市場。但是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投入的資金非常大，開發(fā)的周期 又比較長，勢必會有財務風險存在。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能否有效地應對并控制財務風險對其長遠發(fā)展至關(guān)重要。本文主要對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特征和表現(xiàn)形式、中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因以及控制策略幾個方面進行了分析和探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 成因 控制策略

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）10（c）-129-02

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特征

（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的周期長。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的前期準備工作以及開發(fā)的過程需要的時間比較長，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的周期就比較長，不能及時收回一些賬款，就會出現(xiàn)壞賬，使資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)追求高效益。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的比較多，投資的報酬率相對來說也比較高，但是存在著通貨膨脹的因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風險也比較高。（3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大。商業(yè)地產(chǎn)除了投資的周期比較長，投資額也比較大，而資金的回收期比較長，容易使企業(yè)財務出現(xiàn)危機。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式

（1）債務不能按期償還。企業(yè)能按期償還各項債務，是保證資金能夠正常周轉(zhuǎn)以及企業(yè)能夠正常經(jīng)營的基礎。大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負債都比較多，如果其投資的項目達不到預期的收益，就會使企業(yè)不能按期償還債務，企業(yè)資金鏈就存在風險。（2）再籌資困難。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果不能對債務進行按期償還，企業(yè)的信譽就會受到損害，再進行籌資時就會十分困難，企業(yè)的內(nèi)部就會有嚴重的資金缺口，存在著財務風險。（3）資金周轉(zhuǎn)不靈。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于各種因素導致不能按期對債務進行償還，籌集不到資金，就很容易導致資金周轉(zhuǎn)不靈，出現(xiàn)嚴重的財務危機。（4）投資回收風險。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于各種因素的影響，使得一些建筑用地或者商業(yè)地產(chǎn)商品被閑置等，但是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將大量的資金投入里面，很難在一段時間內(nèi)實現(xiàn)變現(xiàn)，或者由于一些因素客戶不能按時將房款交清，這些都會使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在投資回收的風險。

3 中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

3.1 企業(yè)內(nèi)部因素

（1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特性。商業(yè)地產(chǎn)項目需要巨額的資金，而且投資的周期比較長，工程完成之后進行房屋銷售也有很多不確定因素存在。這些特點都使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在著較高的財務風險。（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時需要的資金非常多，但是我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對比較小，資金實力不強，這些企業(yè)對銀行貸款的依賴比較強，還有一部分運營資金依賴于工程建設中的一部分欠款以及客戶的前期交款，企業(yè)自有的資金只占據(jù)很小的部分，這就使企業(yè)存在著潛在的財務風險。而且，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負債也非常高，如果運營出現(xiàn)問題就很容易出現(xiàn)財務危機。（3）企業(yè)自身的風險管理水平。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時間非常短，而且一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是由國有企業(yè)轉(zhuǎn)換來的，并不重視風險的管理和控制，對于財務風險以及如何對財務風險進行規(guī)避也沒有明確的認識。而近些年國家也采取政策對商業(yè)地產(chǎn)市場過熱的狀況進行打壓，在這種情況下，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有做好應對風險的準備，一些規(guī)模比較小、管理也比較混亂、缺乏風險控制意識的企業(yè)在打擊下紛紛破產(chǎn)倒閉。由此可以看出，導致我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的一個重要原因就是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風險防范意識淡薄、風險控制的水平也比較低。

3.2 外部因素

（1）政策環(huán)境的調(diào)整。為保證國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，國家經(jīng)常會采取一些經(jīng)濟政策對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)宏觀調(diào)控，國家的宏觀調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收益有很大的影響。比如，對于土地資源，國家的開發(fā)和使用計劃就會使土地的供應受到直接的影響，而土地是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)必不可少的，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會受到國家土地政策的影響；政府對貨幣政策的調(diào)整也會影響企業(yè)的融資，使企業(yè)的資金流動受到影響，導致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在財務風險；商業(yè)地產(chǎn)的價格以及流通狀況同樣也會受到國家政策的影響等。（2）金融環(huán)境以及市場環(huán)境不穩(wěn)定。金融市場利率出現(xiàn)變動就會使商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品價格的定位不準確，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就會面臨著風險，市場利率的變動使得購房者的購房成本以及購買能力受到影響，從而使商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售數(shù)量受到影響，甚至會降低，使企業(yè)的資金很難得到回收，債務就不能按期償還，從而導致財務風險。市場發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系也會發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生變化，就會使商業(yè)地產(chǎn)的價格發(fā)生變化，這種變化就會使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的預期效益存在著不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就存在著財務風險。而且，市場中商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供大于求時，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品很難銷售出去，或者企業(yè)進行降價銷售，都可能會使企業(yè)不能收回投入的資金，從而不能對貸款進行償還，導致破產(chǎn)。（3）資源環(huán)境的風險。土地是一種不可再生資源，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)時所必須的，也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資源環(huán)境風險的主要來源。各種土地因素都會影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，比如土地的價格、位置以及國家的土地政策等。而土地閑置的問題在近些年很嚴重，如果企業(yè)不能在規(guī)定的時間內(nèi)對所儲備的土地進行開發(fā)，就會使企業(yè)面臨征收土地閑置費甚至土地的使用權(quán)被無償收回的風險。

4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制策略

4.1 提高財務風險控制意識

財務風險對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展的影響非常重要，但是許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)人士尤其是管理層的財務風險意識十分淡薄，認為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的推動力，國家會對商業(yè)地產(chǎn)實行政策扶持，即使不扶持也不會使其陷入泥潭，而且還認為中國經(jīng)濟只要波動不大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就不會出現(xiàn)問題，非常缺乏財務風險控制意識，這就很容易導致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風險。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要獲得持續(xù)發(fā)展，就要提高財務風險控制意識。

4.2 完善財務風險評價指標體系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要和行業(yè)的特點以及企業(yè)自身的實際情況相結(jié)合，對企業(yè)內(nèi)部的財務風險評價指標體系進行完善，對財務風險評價指標進行實時的動態(tài)監(jiān)測，也要對監(jiān)測指標定期進行更新，使其能夠?qū)⑵髽I(yè)發(fā)展的各個階段的避險需求都能夠反映，從而能夠有效的對風險進行規(guī)避。

4.3 加強資金鏈風險的控制

資金鏈控制不力會導致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務風險。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)時需要大量的資金，而且周期也比較長，對資金的依賴性非常強，如果缺少資金，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就會受到阻礙。特別是一些中小型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如果缺乏科學合理的資金鏈管理政策，企業(yè)的資金鏈很容易出現(xiàn)問題，導致企業(yè)陷入財務困境，最終導致企業(yè)的崩潰。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強資金鏈風險的控制，建立科學合理的資金鏈管理政策。

4.4 提高應對市場和政策變化的能力

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受到市場和政策的影響，特別是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風險達到一定程度的時候，更容易抽到市場和政策變化的影響，而這時如果對市場和政策變化的應變力不足，企業(yè)很可能就會陷入困境。對市場和政策風險進行準確的把握，是商業(yè)地產(chǎn)對財務風險進行有效規(guī)避的重要基礎。但是當前我國商業(yè)地產(chǎn)對市場和政策變化的應對上還有許多的問題，應變力不夠。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提高對市場和政策變化的應變力，以市場和政策的變化為依據(jù)，來進行合理的財務決策，通過對科學合理的資本結(jié)構(gòu)進行保持，實現(xiàn)對財務風險的控制，并實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)價值的最大化。

5 結(jié)語

導致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務風險的因素非常多，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要了解財務風險的成因，并采取有效的策略進行控制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以提高財務風險控制意識，對財務風險評價指標體系進行完善，加強對資金鏈風險的控制以及提高應對市場和政策變化的能力等。

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