郭井立

圍繞商旅文產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值再造和商業(yè)模式創(chuàng)新

對于大多人來說，說起房地產(chǎn)，我們更多的關注是住宅地產(chǎn)，其實房地產(chǎn)是土地和建筑物之間關系的體現(xiàn)，因此它不僅僅是單一住宅領域。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和社會經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分工，商業(yè)地產(chǎn)也早就列入了房地產(chǎn)的領域，因此房地產(chǎn)的發(fā)展模式將會成為一個多種產(chǎn)業(yè)共存的領域，我把它歸結為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

現(xiàn)在，很多行業(yè)和土地的關系構成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，除了傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，還有商旅文地產(chǎn)，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、老年地產(chǎn)等等，這些統(tǒng)統(tǒng)都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟所謂的住宅地產(chǎn)的差別在什么地方呢？因為住宅地產(chǎn)的開發(fā)主要是開發(fā)完了以后把它銷售掉，銷售掉以后就供業(yè)主使用了，基本上來說它的價值只是在后來的市場運行中資產(chǎn)本身價值的變化，它不會產(chǎn)生新的GDP和新的收益，而其他的產(chǎn)業(yè)，除了可以實現(xiàn)我們前面的目標以外，更重要的是它在未來的運行過程中，它將會持續(xù)地對社會做貢獻，產(chǎn)生反復持續(xù)、有規(guī)律的商業(yè)價值，不僅對投資人有收益，對就業(yè)有拉動，而且對GDP有穩(wěn)定明顯的貢獻。所以未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，我認為需要升級轉型，通過創(chuàng)新模式探索新的發(fā)展模式，其中，由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式轉型為地產(chǎn)運營模式，這將是未來的一個重大的趨勢和商業(yè)模式。

前不久，湖南步步高集團開發(fā)建設并成功運營的商旅文超級巨型城市商業(yè)體長沙梅溪新天地就是這方面有效探索的樣板。

現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)模式的缺憾

中國最早的傳統(tǒng)商業(yè)就是購物，而后就發(fā)展到了購物、休閑、娛樂為一體的多元化的階段。由于這樣的一個商業(yè)演變過程豐富了消費市場，提高了消費水平，也滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的消費需求。在促進商業(yè)發(fā)展的同時，它對社會發(fā)展也有很大的貢獻，它既滿足了社會的大需求，也推動了現(xiàn)在商業(yè)社會的大轉型。

商業(yè)是城市的形象，但是目前中國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在不少問題，表現(xiàn)為：開發(fā)的品質(zhì)低下、經(jīng)營模式落后、文化內(nèi)涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒有一個部門來管理或服務于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)；其次是開發(fā)主體錯位，商業(yè)地產(chǎn)90%是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，而絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司主要目的就是第一輪開發(fā)以后把房子賣掉產(chǎn)生它的單一原始市場價值，對于商業(yè)運營戰(zhàn)略未來和戰(zhàn)略價值考慮欠缺；然后是商業(yè)物業(yè)運營管理不到位，除了簡單的招租，大多談不上運營管理水平；最后是缺乏營銷創(chuàng)新能力，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略經(jīng)營價值很低，除了原始的門店銷售外，其所提供的服務體驗和價值體驗無論從感知角度還是增值角度都很微弱渺茫。

新型商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)

目前中國的商業(yè)主流還是傳統(tǒng)商業(yè)，轉型緩慢。這就是一個巨大的機會。第二個方面就是新技術、新模式對于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊已經(jīng)非常明顯，電商證明了中國的銷售能力在上升，但是傳統(tǒng)商業(yè)的銷售增長能力卻在下降，所以傳統(tǒng)商業(yè)、房地產(chǎn)、商業(yè)零售投資、品牌互聯(lián)網(wǎng)將走向合作與融合。需要提醒的是，網(wǎng)絡商業(yè)平臺是一個全新的載體，但是人們對實體購物的消費需求和消費體驗不管你怎么沖擊它都不會改變。

所以商業(yè)地產(chǎn)要升級換代，它需要體驗式、休閑式、娛樂式多形態(tài)多業(yè)態(tài)并舉，現(xiàn)在中國商業(yè)最缺少的不是商鋪的數(shù)量，而是能夠給人們帶來全新感受和快樂體驗的新型商鋪。

商業(yè)是城市的形象，文化是商業(yè)的靈魂，未來的商業(yè)不僅是有形商品、工業(yè)品購物消費，還是文化消費、游憩消費，文化特色植入的游憩商業(yè)既可以豐富人們的物質(zhì)生活，又可以走進人們的精神世界，如前面我們提到的步步高梅溪新天地，還有K11購物中心等等。

商業(yè)植入地產(chǎn)、文化、游憩功能元素，既可以提升開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，又可以產(chǎn)出巨大的社會效益，形成一個共贏的局面。文化特色鮮明的游憩商業(yè)代表城市商業(yè)的未來，新型游憩商業(yè)正在向我們大步走來。

近年來，隨著城市居民收入水平的提高和閑暇時間的增加，城市的游憩功能愈來愈重要。城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）作為一種新的功能區(qū)，成為本地居民和外地旅游者進行旅游、休閑、娛樂、購物等活動的重要場所。它既是城市的購物消費場所，又兼是景區(qū)的門戶窗口功能，也屬于旅游觀光景區(qū)的一部分，甚至成為城市新地標。它將逐漸隨著旅游者的多種需要而發(fā)展出其它的一些服務功能。未來很多城市尤其是新城區(qū)商業(yè)發(fā)展不能僅僅就商論商，商旅文并重，多重基因融合，是新型城市商業(yè)發(fā)展的必由之路。

關于游憩商業(yè)

隨著經(jīng)濟和旅游業(yè)的不斷發(fā)展，城市中出現(xiàn)了一種新的功能區(qū)Recreational Business District，簡稱RBD，譯為“游憩商業(yè)區(qū)”或“旅游商業(yè)區(qū)”。

游憩商業(yè)區(qū)的概念

游憩商業(yè)區(qū)是建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等密集組成，吸引了大量旅游者的一種特定零售商業(yè)區(qū)。

游憩商業(yè)區(qū)的功能

服務功能。游憩商業(yè)區(qū)的服務功能是為休閑、旅游者提供休閑、餐飲、交通、購物、甚至住宿等服務，以便使旅游者順利完成在本游覽區(qū)的旅游計劃。

購物功能。購物作為一項休閑、旅游活動，其重要性日益增強。休閑、旅游商業(yè)區(qū)的開發(fā)與發(fā)展為旅游者提供了協(xié)調(diào)購物、休閑與旅游之間關系的最佳途徑。優(yōu)美的環(huán)境、完善的商業(yè)及娛樂休閑設施、底蘊深厚的地域特色文化及獨特的建筑風格為購物旅游者提供了一流的旅游購物環(huán)境。

游憩功能。旅游商業(yè)區(qū)往往本身就是一個較大的景觀建筑群，與景區(qū)具備相似的建筑風格，其商業(yè)建筑、商品柜臺、櫥窗、促銷表演、紀念性標志景觀、留有疏散回旋余地的入口廣場空間等，可使旅客在從不同的側面感受到城市的魅力。