王文君

摘要： 本文以南京夏季青年奧運(yùn)會(huì)的舉辦引起軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善為例，根據(jù)房地產(chǎn)置業(yè)調(diào)查收集樣本和相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合定性判斷和定量分析構(gòu)建灰色預(yù)測(cè)模型，探究由青奧會(huì)軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而引起房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)，以及對(duì)南京奧體中心地鐵站點(diǎn)附近普通住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值做出預(yù)測(cè)。結(jié)果表明：由南京青奧會(huì)舉辦而加強(qiáng)南京奧體中心周邊軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈漸進(jìn)式推進(jìn)。隨著交通設(shè)施便利，對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。核心區(qū)在短期內(nèi)快速上漲，但是此影響持續(xù)時(shí)間較短，在青年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房?jī)r(jià)有小幅度降低，隨后又恢復(fù)至小幅度穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)。

Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)價(jià)值；灰色模型；預(yù)測(cè)；軌道交通

Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit

中圖分類(lèi)號(hào)：F282；O212 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）03-0039-06

0 引言

2014年8月16日第二屆青年夏季奧運(yùn)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)青奧會(huì)）在南京開(kāi)幕。自2010年申辦成功以來(lái)，青奧會(huì)作為南京發(fā)展戰(zhàn)略部署的重要組成部分，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、提升文化認(rèn)同感的同時(shí)，更是為青奧會(huì)加大了以南京奧體中心為聚點(diǎn)，延伸至周邊諸多場(chǎng)館的軌道交通設(shè)施建設(shè)。地鐵的發(fā)展將帶動(dòng)沿線(xiàn)舊城改造和新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，提高沿線(xiàn)物業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。本文將以南京奧體中心周邊的新建站點(diǎn)（地鐵十號(hào)線(xiàn)上的中勝站、元通站、奧體中心站，以及地鐵二號(hào)線(xiàn)上的奧體東站）為例，對(duì)南京奧體中心及其周邊地鐵沿線(xiàn)地區(qū)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)進(jìn)行研究。

目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少關(guān)于重大體育賽事影響房?jī)r(jià)的詳細(xì)調(diào)查研究，然而對(duì)重大賽事導(dǎo)致交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善改變區(qū)位條件而影響房?jī)r(jià)的理論研究還很鮮見(jiàn)，更不用提對(duì)其影響的定量評(píng)估。發(fā)生此種現(xiàn)象的原因主要是由于重大事件對(duì)房?jī)r(jià)影響具有隱性，其使用價(jià)值難以從市場(chǎng)價(jià)值中分離，加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，數(shù)據(jù)開(kāi)放性弱而加劇了這一現(xiàn)象。但在當(dāng)前環(huán)境下，城市地鐵建設(shè)產(chǎn)生了“一線(xiàn)帶活一片”的效應(yīng)，使得沿線(xiàn)區(qū)域的房地產(chǎn)升值，因此深入研究重大體育事件通過(guò)影響交通便利性對(duì)房?jī)r(jià)造成的具體影響，對(duì)購(gòu)房者、城市規(guī)劃者和決策者等都具有實(shí)際參考價(jià)值。于購(gòu)房者而言，能有效地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)進(jìn)行合理購(gòu)置與投資；于城市規(guī)劃者和決策者而言，能有效地降低政策制定和實(shí)施的盲目性，為城市發(fā)展戰(zhàn)略的定位和調(diào)整提供理論依據(jù)和有效指導(dǎo)?；诖?，本研究以2014年南京青年奧運(yùn)會(huì)為實(shí)例，收集、統(tǒng)計(jì)奧體中心附近地鐵沿線(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)值并建立灰色預(yù)測(cè)模型對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析由交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

1 文獻(xiàn)綜述

距離南京青奧會(huì)結(jié)束已經(jīng)歷時(shí)近兩年，這種大型的體育賽事的舉辦帶來(lái)的一系列的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更是引起了相關(guān)學(xué)者的關(guān)注，眾多學(xué)者針對(duì)大型賽事與房地產(chǎn)價(jià)值這二者聯(lián)系做出過(guò)相關(guān)研究。例如，崔旭靚[1]研究發(fā)現(xiàn)北京市由于奧運(yùn)會(huì)舉辦帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲有其自身特點(diǎn)，奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，使生活水平提高和城鎮(zhèn)化水平提高，使購(gòu)房需求增加，房?jī)r(jià)上升，但是奧運(yùn)會(huì)的舉辦與購(gòu)房需求沒(méi)有直接聯(lián)系；葉子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是階段性影響房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因子。申奧成功兩年后，青奧會(huì)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，同時(shí)隨著青奧會(huì)的不斷臨近。影響愈加增強(qiáng)，他們均以北京奧運(yùn)會(huì)和南京青奧會(huì)為一個(gè)整體，去研究經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)水平以及房?jī)r(jià)的變化，并未針對(duì)某一具體的重要因素去分析影響房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)。

鑒于此，本文擬針對(duì)軌道交通這一因素進(jìn)行分析。軌道交通對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，相關(guān)學(xué)者曾經(jīng)做出過(guò)相應(yīng)不同程度的研究。趙冬琦曾研究南京長(zhǎng)江緯七路過(guò)江隧道開(kāi)通影響到房?jī)r(jià)的攀升，得出交通影響的即時(shí)性、區(qū)域性特征，造成交通成本的提高及不同區(qū)域人群交通需求的差異，從而影響到房?jī)r(jià)的跌幅[3]。湯學(xué)永通過(guò)對(duì)軌道交通沿線(xiàn)房?jī)r(jià)分布的特點(diǎn)和變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)了軌道交通的修建對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間和空間上有著明顯的波動(dòng)影響[4]。同樣張興勝，高忠研究得出城市交通對(duì)住宅房?jī)r(jià)卻有影響其影響效應(yīng)分為：空間影響、時(shí)間影響和區(qū)位影響[5]。杜文姬，盧志強(qiáng)對(duì)北京越來(lái)越易達(dá)與通達(dá)的城市公共交通與其周邊房?jī)r(jià)的變化進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)二者之間的影響是顯著的[6]。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)中，對(duì)于城市軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響大多集中于一般城市層面的研究，研究?jī)?nèi)容聚焦于影響顯著性、影響大小和影響范圍等問(wèn)題。這些問(wèn)題非常重要，但城市軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響規(guī)律不限于此，還有很多內(nèi)部規(guī)律和更細(xì)節(jié)的影響有待探索。本文擬針對(duì)南京青奧會(huì)舉辦帶動(dòng)軌道交通發(fā)展，居民房產(chǎn)距離新建地鐵站點(diǎn)的遠(yuǎn)近影響房?jī)r(jià)的程度和趨勢(shì)，并針對(duì)這樣的趨勢(shì)對(duì)奧體中心一帶的房?jī)r(jià)做出估計(jì)。

2 問(wèn)題描述

南京青奧會(huì)的舉辦，促進(jìn)了南京奧體中心附近地鐵干線(xiàn)的新建與站點(diǎn)重新規(guī)劃，在奧體中心附近共有奧體中心站、奧體東站、夢(mèng)都大街站、興隆大街站、元通站、中勝站、綠博園站七個(gè)站點(diǎn)。通過(guò)收集距離這七個(gè)站點(diǎn)的附近的27個(gè)普通居民住宅小區(qū)從2010年至2015年共六年的季度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，構(gòu)建灰色模型分析，分析隨時(shí)間變化房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)與特點(diǎn)。

本研究的因變量為奧體中心地鐵沿線(xiàn)附近房地產(chǎn)的價(jià)格，通過(guò)價(jià)格的變動(dòng)來(lái)反應(yīng)價(jià)值的變化規(guī)律。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估機(jī)制還不完善，缺少權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)，且對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的費(fèi)用比較高；而通過(guò)調(diào)查的方式獲得交易價(jià)格的費(fèi)用比較低，并且交易價(jià)格更能反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，能夠比較靈敏的反應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變化情況，所以本研究選取通過(guò)抽樣調(diào)查方式獲得的普通住宅房地產(chǎn)價(jià)值（樣本小區(qū)均位于南京奧體中心附近，距離新建地鐵站點(diǎn)約200米到1500米不等），數(shù)據(jù)如表1。

根據(jù)普通住宅小區(qū)距離最近地鐵站點(diǎn)的人行距離遠(yuǎn)近與房?jī)r(jià)的關(guān)系得出：距離地鐵站點(diǎn)越近，房?jī)r(jià)受其影響越明顯，故按此規(guī)律將收集的原始數(shù)據(jù)賦予不同的權(quán)重進(jìn)行處理[7]，其權(quán)重賦予表，如表2。

得出每一季度奧體中心地鐵沿線(xiàn)普通住宅價(jià)值的均價(jià)，結(jié)果如表3。

根據(jù)上表繪制更直觀的折線(xiàn)圖，如圖1。

由圖1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奧會(huì)的申辦成功，南京奧體中心周邊軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)、完善，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈漸進(jìn)式推進(jìn)。隨著交通設(shè)施便利，對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。奧體中心周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值快速上漲，在南京奧體中心附近軌道交通基本健全的2014年第一季度，房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到有史以來(lái)最高水平，隨著青奧會(huì)的舉辦房地產(chǎn)價(jià)值一直維持在那一價(jià)格水平，但是此影響持續(xù)時(shí)間較短，在青年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房?jī)r(jià)有小幅度降低，隨后又恢復(fù)至小幅度穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)的狀態(tài)。

4 結(jié)論

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為金融建筑和股市等經(jīng)濟(jì)板塊發(fā)展的重要推動(dòng)力，而諸如南京青奧會(huì)等的這樣一類(lèi)大型體育賽事推動(dòng)軌道交通建設(shè)與完善，是影響周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要因素。本文選擇了南京奧體中心周?chē)哂写硇缘钠胀ㄗ≌姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)六年的均價(jià)數(shù)據(jù)作為分析對(duì)象，預(yù)測(cè)未來(lái)兩年內(nèi)奧體中心地鐵沿線(xiàn)普通住宅均價(jià)的變動(dòng)情況。所提出的預(yù)測(cè)結(jié)果可為間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的供需平衡提供可行性的參考，同時(shí)為廣大的房地產(chǎn)投資決策者的管理與決策提供一定的科學(xué)性借鑒。本文得出的研究結(jié)果也表示，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在諸如軌道交通建設(shè)等方面的正面影響下，會(huì)呈現(xiàn)一定程度的有規(guī)律的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可利用此因素積極推動(dòng)，進(jìn)而正向帶動(dòng)中國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

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