摘 要：計算機網(wǎng)絡和信息技術(shù)的發(fā)展使得我國各行各業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。本文先闡述了商業(yè)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷趨勢，后詳細對比和分析了商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的成本和效益，表明了未來房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的總體趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 網(wǎng)絡營銷 成本 效益

一、商業(yè)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷趨勢簡析

房地產(chǎn)進行網(wǎng)絡銷售就是以計算機網(wǎng)絡以及信息技術(shù)為基礎(chǔ)而展開的在網(wǎng)絡上的房地產(chǎn)營銷模式。該模式的傳輸媒介是互聯(lián)網(wǎng)，用心的方法和理念進行有效的營銷活動，最終促成企業(yè)和企業(yè)之間、消費者和企業(yè)之間的交易活動的順利完成。一項權(quán)威數(shù)據(jù)表明，全球互聯(lián)網(wǎng)交易額從1998年313億美元開始呈逐年翻倍上漲的趨勢。計算機網(wǎng)絡和信息技術(shù)的發(fā)展給各行各業(yè)都帶來了變革和創(chuàng)新，其將成為全球經(jīng)濟迅速發(fā)展的促推器，其正在一步一步變成現(xiàn)代商務活動的重要途徑，無論是那個行業(yè)或企業(yè)，其如果不使用信息技術(shù)和計算機網(wǎng)絡來加以改革和創(chuàng)新，那么最終會被市場淘汰。

因特網(wǎng)為人們提供了虛擬卻又現(xiàn)實的網(wǎng)絡環(huán)境，傳統(tǒng)的包含產(chǎn)品、價格、分銷、促銷的4P營銷組合可以通過互聯(lián)網(wǎng)得以實現(xiàn)，得以同4C中的顧客、溝通、成本、方便融為一體，為企業(yè)提供了展示的空間，同時為顧客提供咨詢的機會。對于企業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)為其搭建了一個能夠宣傳和推廣的展示臺，企業(yè)能夠在網(wǎng)上通過建立主頁來發(fā)布自己的產(chǎn)品相關(guān)的信息，展示了產(chǎn)品后，企業(yè)可以提供完善的產(chǎn)品咨詢服務，以方便顧客完成下單和簽約的需求。除此之外，互聯(lián)網(wǎng)為顧客提供了產(chǎn)品信息的咨詢模式，對于長時間在網(wǎng)上購物的群眾來說，網(wǎng)絡就相當于顯示中的超級購物廣場，顧客能夠通過搜索引擎找到任何自己需要的產(chǎn)品，節(jié)約了時間、精力以及金錢。同時，顧客能夠在留言處表明自己的不同需求，企業(yè)會按照客戶的需求來針對性地發(fā)出合適的產(chǎn)品，用高效和快速的服務提升消費者的滿意程度，使得消費者和公司企業(yè)間不受時間和地域的限制而暢所欲言。網(wǎng)絡經(jīng)濟日漸發(fā)展使得之前的房地產(chǎn)營銷模式面臨了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場營銷策略逐漸轉(zhuǎn)向了網(wǎng)絡傳播平臺，各地的房地產(chǎn)類網(wǎng)站層出不清，房地產(chǎn)通過網(wǎng)絡實現(xiàn)營銷的模式越來越引起廣泛的的關(guān)注，并以無法估量的發(fā)展態(tài)勢向全國個點迅速蔓延。

二、商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的成本分析

本文分別站在核算、決策以及管理的角度來深入淺出地分析商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的成本。

1.站在核算商的角度分析。站在核算商的角度來進行分析，會計成本涵蓋了平臺費用、服務內(nèi)容費用以及各種人員的工資性費用。平臺費用一般包括各種服務器和連接件等硬件費用，以及程序和網(wǎng)絡連接等軟件費用。服務內(nèi)容費用涵蓋了各類軟件的開發(fā)、租用和維護等。用公式將上面的關(guān)系表示出來即為：會計成本=平臺費用+服務內(nèi)容費用+工資性費用。用公式的方式來表示更加清晰。

2.站在決策方的角度分析。機會相關(guān)的成本、有關(guān)增量成本、邊際成本以及差別成本等都是站在決策方的角度分析出的成本。增量成本指的是引用某一種決策而造成的總成本的變化，沉沒成本是同它相對應的成本，其不會因為決策而有所改變。將用傳統(tǒng)銷售能夠完成的利潤改成用網(wǎng)絡營銷技術(shù)而完成的模式就是機會成本。如果一個企業(yè)之前沒有使用網(wǎng)絡營銷技術(shù)，只是使用傳統(tǒng)銷售模式的年利潤在500萬元，而使用網(wǎng)絡營銷技術(shù)以后，其機會成本即為500萬元。增量成本涵蓋了網(wǎng)絡運行增加的費用、新建組織產(chǎn)生的費用以及構(gòu)建所需的費用等，之前的員工工資和福利不計入該費用，也可以用沉沒成本來形容。邊際成本，指的是在有部分銷量的條件下，總成本隨著增加單位的變化而變化的數(shù)量。邊際成本、總成本的變量以及實現(xiàn)的變量三者關(guān)系公式為：邊際成本=總成本變量/實現(xiàn)變量。在決策時同時有多個方案供選擇，這些方案造成的成本間的差額即為差別成本?？梢杂妙A計成本的大小來確定方案是好還是壞，先分別計算出傳統(tǒng)銷售的預計總成本和網(wǎng)絡銷售的預計總成本，后對二者進行比較就能看出結(jié)果。

3.站在管理方的角度分析。從管理方的視角一般會把成本具體細分為運行相關(guān)和組織相關(guān)兩個部分的成本。運行成本包含了有形成本和無形支出。有形成本即為財務會計核算中的總的成本，而無形支出一般產(chǎn)生在網(wǎng)絡營銷的開發(fā)和應用的過程中。例如在傳統(tǒng)營銷模式和網(wǎng)絡營銷模式交換的時候給之前的銷售業(yè)務帶來的負面影響，銷售人員排除個人因素而對于新業(yè)務的方法、內(nèi)容以及系統(tǒng)等適應過程中降低的工作效率等都屬于運行相關(guān)的成本。組織相關(guān)的費用一般都是企業(yè)內(nèi)除了生產(chǎn)組織外所花銷的金額。運行成本屬于在網(wǎng)絡營銷的過程中的管理中的各個階段所支出的非靜態(tài)的金額。網(wǎng)絡營銷中的組織成本也是管理中的一項成本支出，組建和運營網(wǎng)絡銷售時應該有營銷隊伍和相對應的組織機構(gòu)，這些內(nèi)容都涉及到成本支出，這部分支出就屬于組織成本。

三、商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的效益分析

正常情況下，房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷的效益通過間接效益和無形效益來表現(xiàn)。這樣大幅度地減少銷售人員和組織的數(shù)量已達到降低辦公費用的目的，員工在面臨減員的情況下一定會想盡辦法提高自身的綜合素質(zhì)以避免被淘汰。企業(yè)員工的綜合素質(zhì)得到大大提高對企業(yè)的營銷效率和品牌形象都是大有裨益的，企業(yè)最終的強勢競爭力使其銷售額和利潤都會大幅度增長。以前的房地產(chǎn)營銷的方法是借助不同的媒體廣告和不同的人員進行傳播和宣傳，使得宣傳內(nèi)容強加于消費者的觀念之中，這種營銷模式屬于單向式的營銷模式。兩個過程互相分離，其缺點就是成本過高，信息傳遞和信息反饋的速度非常慢。網(wǎng)絡營銷模式使得這些缺點都得以解決。網(wǎng)絡給企業(yè)和顧客雙向交流的渠道，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時和詳細地知道顧客需求的同時，也能夠使顧客直接通過網(wǎng)絡了解到更多關(guān)于企業(yè)的詳細信息，同時享受到企業(yè)專業(yè)的售前和售后服務。

網(wǎng)絡銷售相較于以往的營銷模式來說具備更多的優(yōu)點。在網(wǎng)絡銷售環(huán)境下，中介服務機構(gòu)無法起到直接的作用了?；ヂ?lián)網(wǎng)直接將廠商和顧客緊密聯(lián)系起來，二者成為非常直接的關(guān)系，通過網(wǎng)絡銷售的途徑免去了裝修店鋪的過程，免去了銷售人員天花亂墜的吹捧，對企業(yè)來說，其銷售成本有了大幅度的降低。除此之外，網(wǎng)絡宣傳彌補了傳統(tǒng)的傳播媒介的空間和時間的局限性，網(wǎng)絡宣傳隨時都能夠?qū)ι唐穬?nèi)容全面和系統(tǒng)地進行動態(tài)宣傳，消費者不再只是被強加宣傳，而是消費者在需要了解這些內(nèi)容的時候可以自己通過搜索引擎來獲取商品信息。企業(yè)通過分析搜索引擎中出現(xiàn)頻率高的信息來判斷消費者的需求，對此進行定向服務，使得企業(yè)和顧客雙方都能夠從中獲益。

網(wǎng)絡營銷具有交互性、虛擬性以及廣泛性的特點。首先是交互性，調(diào)查表的設計和運用很好地體現(xiàn)了其交互性的特點，開發(fā)商和中介企業(yè)公司都能夠采用該方法來實現(xiàn)交互。其次是虛擬性，房地產(chǎn)企業(yè)能夠借助圖形、文字和聲音等來具體宣傳該企業(yè)的商品的詳細信息，例如戶型朝向、面積大小、房子結(jié)構(gòu)、不同樓層的單價以及物業(yè)管理費用等。最后是廣泛性。互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展使得全球互聯(lián)網(wǎng)使用者數(shù)量逐年遞增。間接和無形中產(chǎn)生的效益一般很難具體地進行量化，但是可以采取一定的辦法來對其進行分析。計算下列三組公式中的結(jié)果：網(wǎng)絡銷售成本/帶來的銷售額與傳統(tǒng)銷售成本/帶來的銷售額；網(wǎng)絡的銷售成本/閱讀網(wǎng)頁的數(shù)量和傳統(tǒng)的銷售成本/發(fā)行宣傳品的數(shù)量；網(wǎng)絡銷售的成本/網(wǎng)絡函件的反饋數(shù)量和傳統(tǒng)銷售的成本/網(wǎng)絡回單與傳真的回復數(shù)量，三組公式中的結(jié)果相比較，就能夠分析出成本效益比越小，對于企業(yè)效益越有利的結(jié)論。

四、結(jié)語

雖然房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷模式剛剛起步不久，在我國還屬于摸索和發(fā)展的時期，但是就目前的發(fā)展態(tài)勢來看，房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷模式將會成為未來的主要發(fā)展方向。

參考文獻：

[1]張維佳.我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷應用探析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2011，23（19）：115-116.

[2]李佳，劉艷花，邢佳維.淺議房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷[J].合作經(jīng)濟與科技.2011（1）：74-76.

[3]楊帆.房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的若干問題探討[J].商業(yè)時代.2010（30）：29-29.

作者簡介：史永進（1984—）男。民族：漢。河南商水人。碩士。講師。河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院 財稅金融學院，副院長。研究方向：企業(yè)管理、人力資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟、思想教育。