崔鵬

中國(guó)超級(jí)城市的房?jī)r(jià)問題幾乎占據(jù)了近期各類內(nèi)容的頭條。就連我專欄鄰居富大人也說起學(xué)區(qū)房來了，平時(shí)她都說風(fēng)花雪月的。公司人應(yīng)該怎么面對(duì)今年3月之后對(duì)房地產(chǎn)交易的調(diào)控呢？其實(shí)我相信絕大多數(shù)人都與此無關(guān)。二套房首付比例上漲10%—你是差那10%的人嗎，實(shí)際上你差了另外90%。其實(shí)調(diào)控對(duì)于絕大多數(shù)人是一個(gè)好消息—這說明調(diào)控的“邊際”臨近了。

但這并不是說，北京、上海這種超級(jí)城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。就像我們以前說過的，中國(guó)的人口太多，收入差距大，邊際區(qū)域很大。所以即使調(diào)控到了市場(chǎng)的邊際區(qū)域，房?jī)r(jià)也不太會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。因此，如果你是個(gè)還等著房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌，一直朝寫著大房地產(chǎn)商生辰八字的小人身上扎針的公司人—我勸你還是把精力放在用合法手段多掙點(diǎn)錢上。

關(guān)于超級(jí)城市現(xiàn)在的房產(chǎn)成交價(jià)格處于邊際狀態(tài)，還有一個(gè)證據(jù)。如果一個(gè)生活在超級(jí)城市而且生活技能遠(yuǎn)低于平均水平的居民，把自己原先的住房賣掉，并在二線城市買一套類似的住房，這個(gè)家伙可以用房?jī)r(jià)的差額過上比他原來生活好上好幾倍的生活。我們可以把這種遷徙看作是一種套利。這不是只存在于理論中的套利機(jī)會(huì)。實(shí)際上，超級(jí)城市的低技能者如果沒有地域偏見，這種機(jī)會(huì)是真實(shí)存在的。但事實(shí)上這么做的人還很少，一是很多人認(rèn)為超級(jí)城市和二線城市的房屋價(jià)格差距還會(huì)繼續(xù)增大；二是，低社會(huì)技能者的地域偏見往往非常嚴(yán)重—其實(shí)這種路徑依賴也是套利機(jī)會(huì)產(chǎn)生的原因。

另一個(gè)問題是，在2017年剩下的時(shí)間里中國(guó)會(huì)加息嗎？這涉及到一些為了擁有自己的房子，運(yùn)用了非常高杠桿的公司人，如果再趕上加息，他們的生活很可能變得一團(tuán)糟。

不過還好，接下來中國(guó)整體加息的可能性并不大。這涉及到2017年對(duì)于中國(guó)來說是一個(gè)有點(diǎn)特殊的年份—決策層理論上將在年底換屆。另外，2017年也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)由增速快速下滑轉(zhuǎn)為平穩(wěn)的第一年。在一切問題中，穩(wěn)健將是決策層的首選。

雖然美聯(lián)儲(chǔ)的加息頻率將更急迫，但中國(guó)很可能和2016年一樣，采取結(jié)構(gòu)性利率管理，輔以行政管理的方式，讓中國(guó)資本流動(dòng)和匯率形勢(shì)盡量平穩(wěn)，而不是魯莽地調(diào)節(jié)利率，讓市場(chǎng)產(chǎn)生誤解。

特別是對(duì)那些已經(jīng)放出的居民房屋貸款，讓這部分貸款的利率上漲和決策層的調(diào)控目的并不相吻合—決策層的目的是讓集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域的流動(dòng)性更多流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。所以，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策最主要的目的是對(duì)房地產(chǎn)交易增量的恫嚇和阻止，而不是對(duì)存量貸款增加杠桿。那樣做只會(huì)增加社會(huì)的不穩(wěn)定性。

那么，對(duì)于那些已經(jīng)有一套房產(chǎn)離婚一年內(nèi)買房也算是二套房之類的管理政策，房貸申請(qǐng)人應(yīng)該怎么面對(duì)？我敢肯定，即使地方政府可以用攝像頭監(jiān)視已經(jīng)離婚的夫妻是不是還按時(shí)同房，也會(huì)有更聰明的人想到辦法，讓一對(duì)夫妻擁有兩套以上的住房并且只支付比例較低的首付。但是，這種挖空心思的意義是建立在那些超級(jí)城市的房?jī)r(jià)一直增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上的。而如果這種價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，很多問題將在高杠桿和高道德風(fēng)險(xiǎn)的家庭爆發(fā)。

也許你堅(jiān)信，這些房子的價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，不過我勸你在腦子里還要有一個(gè)概率觀。也就是說，以前的房?jī)r(jià)上漲并不只是上漲，在另一個(gè)平行世界里，杠桿過高的人會(huì)為自己的行為付出代價(jià)。

對(duì)于已經(jīng)擁有很高杠桿的公司人來說，2017年和接下來的年份都是容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急劇變化的年份。所以但愿你有好運(yùn)氣，你的高杠桿像以往一樣，只給你帶來出眾的財(cái)務(wù)收益。