【摘要】近期，房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展瓶頸期，整個(gè)房地產(chǎn)市場房屋存量正在不斷上升，市場所面臨的庫存壓力愈來愈大。由于房地產(chǎn)庫存的持續(xù)增長，使得整個(gè)行業(yè)發(fā)展受到了嚴(yán)重阻礙，也給我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來了較大的負(fù)面效應(yīng)。房地產(chǎn)庫存現(xiàn)象影響因素較多，是多種因素共同作用的結(jié)果。為保證房地產(chǎn)行業(yè)乃至社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，解決房地產(chǎn)庫存問題刻不容緩?；诖?，本文對房地產(chǎn)庫存影響因素進(jìn)行了綜合性分析，并提出了相關(guān)建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；庫存；調(diào)控

1、我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀概述

經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，目前我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了一定的回暖趨勢，但房地產(chǎn)庫存問題依然較為嚴(yán)重，且地區(qū)分化十分明顯。部分城市由于庫存壓力較大，已經(jīng)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。從市場整體情況來看，房地產(chǎn)去庫存并不樂觀，房地產(chǎn)庫存量依然呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，2013年至2014年間，全國商品房待售面積超過50000m2；至2015年末，全國商品房待售面積已經(jīng)超過70000 m2。庫存量的急劇上升給行業(yè)發(fā)展帶來了極大阻力，房地產(chǎn)去庫存刻不容緩[1]。與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)了明顯下滑，使得庫存壓力繼續(xù)增大。全國房價(jià)的快速上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的購買能力。特別是在三、四線城市，多數(shù)購房者都抱有觀望的態(tài)度，房地產(chǎn)市場交易較為冷淡。再加上部分樓盤價(jià)格虛高，使得商業(yè)性用房囤積數(shù)量愈來愈多。我國房地產(chǎn)庫存分化現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，一、二線城市的市場庫存有所下降，市場逐漸回暖，但三、四線城市庫存量還在不斷上升，庫存分布不均衡將進(jìn)一步延長去庫存周期。

2、房地產(chǎn)庫存相關(guān)影響因素分析

2.1供需不平衡

與任何行業(yè)市場一樣，房地產(chǎn)市場也必須遵循相關(guān)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，才能保持健康的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)市場是通過維持地產(chǎn)、房產(chǎn)供需平衡來實(shí)現(xiàn)市場健康發(fā)展的。但我國房地產(chǎn)市場存在著較為嚴(yán)重的供需不平衡情況。某些房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中，忽視了市場的主導(dǎo)性需求，偏向于開發(fā)高檔住宅，使得中小戶型等主要類型房源數(shù)量不斷下降[2]。但多數(shù)居民消費(fèi)者的購房需求卻集中于普通中小戶型房源，這樣便造成了市場供需不平衡，會讓房地產(chǎn)庫存現(xiàn)象進(jìn)一步惡化。

2.2房地產(chǎn)質(zhì)量問題

對于普通居民消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量是其最關(guān)心的問題。房地產(chǎn)本身就是一種特殊的商品，其質(zhì)量不僅體現(xiàn)在施工方面，還包括功能、環(huán)境、服務(wù)等。有學(xué)者認(rèn)為，我國部分地區(qū)商品房之所以存在空置率過高的情況，與房屋質(zhì)量因素存在密切關(guān)聯(lián)[3]。部分住宅小區(qū)由于交通環(huán)境、品質(zhì)等問題，并未得到普通消費(fèi)者的認(rèn)可，房屋整體設(shè)計(jì)也無法滿足消費(fèi)者的需求，這類住宅自然難以銷售出去。

2.3房價(jià)過高

房價(jià)過高是導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存量急劇上升的關(guān)鍵因素之一。商品房價(jià)格的快速攀升，已經(jīng)超出了普通居民的消費(fèi)水平，過高的房價(jià)嚴(yán)重抑制了居民的消費(fèi)需求及購買力。從市場角度來看，當(dāng)房地產(chǎn)供需能保持相對平衡狀態(tài)時(shí)，市場價(jià)格也將處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，不會出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)過大的情況，但這種狀態(tài)不可能一直保持。當(dāng)市場環(huán)境出現(xiàn)較大變化時(shí)，房地產(chǎn)需求也會發(fā)生較大變化，但供應(yīng)則無法立即適應(yīng)這種變化[4]。價(jià)格的不斷攀升，會讓需求量不斷下降，但供給量依然會保持原有的狀態(tài)，便會出現(xiàn)供大于求，使得房屋剩余面積不斷增加。

2.4有效需求不足

從商品角度來看，當(dāng)商品價(jià)格處于一定水平時(shí)，購買力是有效需求的決定性因素。對于普通居民而言，購買力與居民的經(jīng)濟(jì)收入水平密切相關(guān)。目前，我國房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的有效需求不足是造成商品房控制率過高的主導(dǎo)因素之一。過高的房價(jià)抑制了普通居民對商品房的消費(fèi)意愿；經(jīng)濟(jì)收入水平偏低則影響了普通居民的實(shí)際購房能力。再加上資產(chǎn)分布不平衡，使得城市住房供求關(guān)系變得十分不健康。

2.5市場機(jī)制存在缺陷

盡管我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展多年，但整體住房金融體系還是不夠完善，市場機(jī)制存在一定缺陷，特別是二、三級市場發(fā)展相對較為緩慢。由于二、三級市場未能形成健全的市場運(yùn)作機(jī)制，導(dǎo)致市場指向性功能及服務(wù)功能無法充分發(fā)揮作用。同時(shí)，商品房買賣及租賃市場管理不夠到位，進(jìn)一步影響了市場秩序，導(dǎo)致新建商品房流通比例較低，最終造成了商品房空置率上升。

3、房地產(chǎn)高庫存帶來的危害分析

房地產(chǎn)高庫存不僅會影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，還會對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定影響，其危害具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面[5]：（1）房地產(chǎn)高庫存會帶來較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力。我國經(jīng)濟(jì)增長主要是以投資為驅(qū)動(dòng)力，在所有固定資產(chǎn)投資當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比高于20%，再加上產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)投資，占比將超過40%。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)了重要地位。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高庫存時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力會驟升，進(jìn)而影響到土地投資。當(dāng)行業(yè)整體投資量回落時(shí)，會對供應(yīng)鏈上、下游產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、建材等造成影響，使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資增速不斷下降。總體上來看，房地產(chǎn)高庫存會影響固定資產(chǎn)投資，使得經(jīng)濟(jì)增速放緩而帶來經(jīng)濟(jì)下行壓力。（2）房地產(chǎn)高庫存會加大地方財(cái)政壓力。在部分地區(qū)，房地產(chǎn)屬于典型的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)庫存占據(jù)了開發(fā)商的大量資金，不僅會影響開發(fā)商購買土地的積極性，而且會對地區(qū)土地收入產(chǎn)生直接影響。這也就意味著地方政府財(cái)政資金來源受到了一定限制，會給地方財(cái)政帶來較大壓力。（3）房地產(chǎn)高庫存會增加銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)銀行對房地產(chǎn)抵押物具有較強(qiáng)的依賴性。在正常的市場行情當(dāng)中，房地產(chǎn)具有較好的抵押品屬性。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，銀行所發(fā)放的房地產(chǎn)貸款比重逐漸加大，并且很多金融活動(dòng)也與房地產(chǎn)市場密切關(guān)聯(lián)。若房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加，可能會導(dǎo)致房價(jià)下降，其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也會有所減弱，這在一定程度上會增加銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)庫存的持續(xù)增加會使銀行不良貸款率上升，甚至?xí)l(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

4、促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的相關(guān)建議

目前，我國經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展瓶頸期，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，房地產(chǎn)去庫存是重要的任務(wù)之一。在房地產(chǎn)去庫存過程中，應(yīng)遵循市場手段與政府調(diào)控相結(jié)合、近期統(tǒng)籌與遠(yuǎn)期統(tǒng)籌相結(jié)合、統(tǒng)一與個(gè)別相結(jié)合、需求與供給雙向乏力的原則，采取有效的措施來化解房地產(chǎn)庫存問題。

4.1調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策

目前，一、二線城市與三、四線城市庫存差異較大。在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中，切不能“以偏概全”，而是要充分把握不同地區(qū)房地產(chǎn)庫存情況的特點(diǎn)，做到“有的放矢”。對于庫存壓力較小的一、二線城市而言，需采取微調(diào)性政策。一方面，要繼續(xù)堅(jiān)持限購政策，并通過差異化稅收、信貸等相關(guān)手段來控制市場房價(jià)，避免房價(jià)快速上漲，以消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫[6]。另一方面，要密切關(guān)注二手房及房屋租賃市場?？蛇m當(dāng)放寬相關(guān)限制政策，促進(jìn)二手房及房屋租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。對于庫存壓力較大的三、四線城市而言，要盡快完善普通居民住房稅收、信貸政策，并消除過時(shí)的限制性政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)。還可采取降低放貸成本及首付比例、加大公積金松綁等措施來緩解普通居民的購房壓力，逐步化解地方庫存壓力。

4.2發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)來吸引勞動(dòng)人口流入

加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于緩解房地產(chǎn)庫存壓力具有重要的意義。地方政府要繼續(xù)加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，提升人均收入水平，吸引勞動(dòng)力流入。區(qū)域經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)，也就意味著居民收入水平愈高，市場需求便能夠得到有效釋放，以此來提升房地產(chǎn)市場的活躍度，這對于緩解區(qū)域房地產(chǎn)具有積極的作用[7]。通過發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，可吸引更多的勞動(dòng)力，并使其轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)去庫存的消費(fèi)主力。目前來看，西部地區(qū)去庫存壓力要遠(yuǎn)大于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，去庫存周期明顯更長。因此，國家更應(yīng)該重視西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盡可能緩解區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異過大的現(xiàn)象，增強(qiáng)部分地區(qū)居民的購買能力，這樣才能釋放出更多的潛在購房需求。

4.3完善市場發(fā)展環(huán)境

一方面，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，以此來提升行業(yè)集中度。政府可頒布相關(guān)政策，引導(dǎo)具有品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施并購重組，形成集團(tuán)企業(yè)，增強(qiáng)其市場整合能力，協(xié)助政府進(jìn)行市場調(diào)控。同時(shí)，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫存房轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ苄缘禺a(chǎn)如電商基地、旅游基地、文化地產(chǎn)等，通過多元化的銷售策略來緩解庫存壓力。另一方面，政府部門要繼續(xù)加強(qiáng)去庫存組織協(xié)調(diào)，通過構(gòu)建房地產(chǎn)庫存信息監(jiān)測平臺來掌握庫存動(dòng)態(tài)。同時(shí)，要不斷優(yōu)化服務(wù)功能，通過簡化行政審批環(huán)節(jié)來縮短房地產(chǎn)預(yù)售審批周期，促進(jìn)商品房銷售，以此來緩解庫存壓力。

結(jié)語：

房地產(chǎn)去庫存是一項(xiàng)周期性、系統(tǒng)性的工作，需要一個(gè)漫長的過程。在政府加強(qiáng)市場宏觀調(diào)控的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該做出積極應(yīng)對，共同維護(hù)市場秩序，通過發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，增加潛在購房需求，讓庫存壓力得到緩解，為未來房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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