高榮偉

各國不動產政策相繼收緊

高榮偉

近些年來，在購買房產、土地等方面，不少國家和地區(qū)對于外來人士在諸如房租、稅收、貸款、透明度以及所謂安全審查等諸多方面的政策正在發(fā)生變化。盡管許多國家歡迎外來投資，但民眾對“將自己的房地產以及國土拱手給外國人”這種行徑存在強烈的抵觸情緒。這種情緒直接導致政府對于外國人購買本國房產等加大投資門檻，相繼實施收緊政策。

加拿大：征收15%的房屋轉移稅

據加拿大《國家郵報》報道，2016年8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞省政府對外國購房者征收15%的房屋轉移稅。該報指出：“15%的稅率推高了來自中國和其他國家的購房者的成本，在這些購房者的推動下，溫哥華已經成為加拿大房價最高的市場。”

對于出臺政策的原因，該省財政部長MikedeJong直言不諱：“作為系列政策之一，這項稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區(qū)高房價問題。”自對外國人在加拿大溫哥華買房征稅的方案公布后，溫哥華的房產銷售已出現下降，表明政府給房地產市場降溫的舉措，起到了立竿見影的效果。就2016年整個7月份而言，溫哥華地區(qū)的地產銷售，較上年同期下降了18.9%，但價格則上漲了32.6%。稅收新規(guī)使得一套標價359萬加元的普通獨立屋成本，提高了500000加元（約合384000美元）。房產經紀SteveSaretsky表示，雖然中介在新規(guī)生效前爭相提請過戶，但房產銷售依然急劇下降?！拔覀冊揪兔媾R著下行趨勢，征稅消息一公布，則加劇了這一趨勢?！逼鋵崳幽么蟛⒎菍ν鈬彿空哳~外征稅的唯一國家，有不少國家在征收租金、遺產稅以及購買土地等方面出臺多項法規(guī)，對外國人購置房產課以重稅，或者進行限制。

日本：限制外國人購買土地山林

許多國家的法律都限制外國人或外國法人擁有本國土地，但日本是個例外，日本迄今沒有禁止外國人取得日本房地產以及其它不動產的法令及法規(guī)。日本的房地產、土地和建筑都可以購買者的名義進行販賣和繼承。

當地媒體報道，2010年6月，日本北海道議會決定，將俱知安町的57公頃森林賣給香港富翁。與之相似的還有幾個案例。一般認為，中國富裕商人和企業(yè)購買日本土地、森林，是要在這個地方開發(fā)度假村，但香港富翁購買俱知安町的57公頃森林一事，卻在日本引發(fā)不小恐慌：“買家是誰？其目的何在？”“這在日本是少有的事！”一時間在日本掀起軒然大波。與此同時，中國企業(yè)收購日本各地森林和土地的動向引起日本官方的警惕。經過調查，“北海道政府發(fā)現，買取森林30公頃以上的共有139家公司，計7萬公頃。林業(yè)關系以外的企業(yè)有75家公司，其中有一家是中國資本?！比毡镜胤秸畵模袊藭I走有重要的資源價值和政治、經濟價值的土地和森林等。

根據北海道政府統(tǒng)計，目前外國資本在北海道購買和擁有的山林總面積，已經達到820公頃，其中引人關注的是，有107公頃的山林居然位于日本自衛(wèi)隊和警察設施的附近，買家主要來自中國香港、中國臺灣、新加坡、英屬維爾京群島等地，多為華人資本。北海道一位官員說：“國外資本正瞄準日本各地的山林，他們是否也想控制日本的水資源呢？”

此后，日本各地紛紛出臺相關法律，限制中國人等在日投資購買土地山林。2012年11月8日，據日本《中國探索》消息，針對中國人、新加坡人不斷在當地購置地產，日本北海道議會通過了《土地交易事前申請條例》。按照該條例的規(guī)定，在進行土地交易的前3個月，購買者必須要通知當地政府，而且還必須向當地政府報告關于該交易土地的詳細開發(fā)計劃。該條例適用范圍是所有水域較多地區(qū)，面積約占全北海道的70%。

日本《外國人土地法》中規(guī)定，如果出于國防需要，可通過政令限制外籍人口或外國法人收購土地。日本首相安倍晉三稱，“外國人以及外國資金購買國防設施周邊的土地，是涉及到日本安全保障的重要問題。”安倍晉三明確表示，考慮探討限制外國人在國防設施附近購地。

澳大利亞：對海外人士增加投資門檻

據報道，針對國外購房者，澳大利亞加收懲罰性稅收。新南威爾士州在2016年6月便出臺了一則新規(guī)，在6月21日新財年的財政預算中，向外國購房者多征收4%的印花稅，并于2017年1月1日起，向已在澳洲擁有房產的海外購房者，征收0.75%的附加土地稅。

此前，維多利亞州于去年4月將海外購房印花稅由3%提升至7%，并征收1.5%的土地稅。昆士蘭州（樓盤）也宣布上調印花稅3個百分點。同時，從3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規(guī)定，海外人士貸款不超過7成；澳洲聯邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的海外收入貸款項目。

根據澳大利亞外國投資法的規(guī)定，非本國公民和永久居民，只能購買新建房屋。同時，外國投資者無論是購房還是建房，必須先得到外國投資審查委員會的批準。未經批準即購房的投資者個人，將面臨最高13.5萬澳元（約合61萬元人民幣）罰款或3年監(jiān)禁。

澳大利亞不僅出臺新的信貸政策來抑制國外人士投資房產，增加了投資門檻，而且加大打擊外國人違規(guī)購買房產的力度。據澳大利亞《每日電訊報》報道，2016年1月18日，澳大利亞國庫部長斯科特·莫里森下令強制出售8處房產，原因是購買這些房產的海外買家違反了有關法規(guī)。這8處房產有普通住宅也有豪宅，其中一處豪宅占地4000平方米，一名馬來西亞人2015年9月以600萬澳元（約合2720萬元人民幣）的價格購得，創(chuàng)造了當時該區(qū)域最高房價交易紀錄。而一名中國買家購買的價值21.5萬澳元（約合98萬元人民幣）的公寓，也在此次強制出售房產之列。此前當局曾強行出售外國投資者非法購得的豪華住宅，但強制出售非法購得的低價房產卻是首次，足見澳大利亞打擊外國投資者非法購房的決心。據報道，自澳大利亞政府開始打擊外國人非法購房以來，已有27處房產被強制出售。

此外，有媒體報道稱，澳大利亞農業(yè)區(qū)的政界人士反對將其寶貴的農田和礦產賣給外國人。早前，據英國《金融時報》網站報道，自2015年3月起，外國投資者在購買價值超過1500萬澳元（約合1160萬美元）的農業(yè)用地時，將需要獲得澳大利亞外國投資審核委員會的批準。而在此之前，審批的門檻是2.4億澳元?？芭嗬Q，“澳大利亞稅務部門將開始清點外國人持有的農業(yè)用地。”

美國：“外國人”購買房產有新規(guī)

2016年1月13日，美國政府頒布的目標性地區(qū)法令，要求部分買家必須提供個人真實身份。“此法宗旨并不是要讓紐約房市降溫，”隸屬美國財政部旗下的金融刑事執(zhí)法網表示，出臺此項法令，是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢活動。

據報道，新規(guī)則的主要意圖是，幫助查明地產的真正主人，防止后者聲稱居住在紐約市之外、甚至美國之外，從而逃避紐約市所得稅。數字顯示，紐約市大約8.9萬套共有公寓和合作公寓，都是非紐約市居民所有，這些公寓的估稅價值為200億美元，但公平市場價值高達800億美元?！都~約時報》提到，部分公寓被國際買主以空殼公司的名義購買，而那些買主無論是作為個人，或公司主管都應受到政府監(jiān)管。

針對愈來愈多買家透過隱秘的空殼公司，以大筆現金購買加州豪宅及昂貴的房地產，聯邦財政部2016年7月27日宣布，凡以200萬元以上現金購買洛杉磯縣、舊金山縣、圣馬刁縣、圣塔克拉拉縣與圣地牙哥縣的買主，必須公布其真實身份。此前，財政部已對曼哈坦和佛羅里達州邁阿密——戴德縣下達類似的要求。規(guī)定曼哈坦300萬元以上現金交易，德州圣安東尼奧的比爾縣則是50萬元以上現金交易。

據悉，不少身份隱秘、國籍不明的富人，愿意花費千百萬元在洛杉磯山崗或海岸購置豪宅。除了影視明星、金融主管和外國富豪，洛杉磯房地產也吸引不法分子試圖購買豪宅來洗錢。聯邦財政部宣布，這項暫時性規(guī)定，8月下旬生效實施，至今年2月底。

早前，美國司法部指控馬來西亞官員，利用空殼公司和遍布全球的銀行賬戶，把他們盜取的公共發(fā)展基金至少10億元拿來洗錢。聯邦檢察官指控被盜資金包括投資2013年電影“華爾街之狼”、一家比佛利山莊酒店和洛杉磯地區(qū)4棟豪宅。此次洗錢活動直接導致美國聯邦政府出臺法令，加大打擊“外國人”通過隱秘的空殼公司購買美國豪宅及昂貴的土地的力度。