◇任娜

限購(gòu)背景下的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

◇任娜

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著導(dǎo)向作用，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性行業(yè)。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到政府的全面調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政府宏觀調(diào)控政策的重視，提升自身財(cái)務(wù)管理水平尤其是應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。2010 年4月30日，北京出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”首次提出家庭購(gòu)房套數(shù)限制，拉開了“限購(gòu)令”的序幕。作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重大舉措，“限購(gòu)令”在促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)巨大的沖擊。本文結(jié)合限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的影響分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

限購(gòu)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析控制

10.13999/j.cnki.scyj.2017.03.028

一、引言

隨著我國(guó)城市化的進(jìn)程加快，當(dāng)今國(guó)際政治、金融政策的變更，競(jìng)爭(zhēng)加劇的宏觀環(huán)境下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的壽命短暫，一個(gè)很重要的原因就是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，管理水平跟不上企業(yè)發(fā)展的腳步，而房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展，就必須重視提升企業(yè)自身各方面的能力，尤其是應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。本文在限購(gòu)大背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

二、限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響

1.對(duì)房地產(chǎn)需求的影響

強(qiáng)化住房的居住屬性,弱化其投資屬性。長(zhǎng)期以來(lái)“炒房”的行為，不僅使得房?jī)r(jià)急速上漲，而且影響了很多居民的正常購(gòu)房需求。限購(gòu)政策的實(shí)行，極大地抑制了投資性投機(jī)性的住房需求，遏制投機(jī)或者過(guò)度投資。同時(shí)，這也使得房地產(chǎn)需求總體下降，影響房地產(chǎn)企業(yè)的住房銷售，導(dǎo)致存貨囤積。

2.對(duì)房?jī)r(jià)的影響

限購(gòu)政策下，房地產(chǎn)的供給和需求關(guān)系受到影響。供求關(guān)系的變化在很大程度上影響著房?jī)r(jià)走勢(shì)，當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)自然會(huì)受到影響而下跌；當(dāng)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)降低時(shí),觀望情緒就會(huì)加重,房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力,可能會(huì)采取以價(jià)換量的措施,降價(jià)促銷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及成因分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

（1）籌資困難而且籌資量大

銀行是房地產(chǎn)投資的主要資金來(lái)源,但隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大化趨勢(shì),投資額擴(kuò)大化,并且銀行對(duì)提供給房地產(chǎn)的借款有著較高要求,所以房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)越來(lái)越大，籌資還是有一定難度的。

（2）開發(fā)階段前期資金所占比例較大

前期開發(fā)階段的成本主要有土地使用款、城市建設(shè)費(fèi)及開工前所請(qǐng)人工薪酬等有關(guān)必要支出。前期成本一般來(lái)說(shuō)占整個(gè)投資的35%，所以前期開發(fā)階段的資金需求和籌集會(huì)給企業(yè)運(yùn)作增加難度。而在前期之后也就是生產(chǎn)過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求則比較穩(wěn)定。

（3）房地產(chǎn)銷售資金的回籠不確定

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)主要是針對(duì)單個(gè)用戶而進(jìn)行生產(chǎn)的,房地產(chǎn)企業(yè)知曉每個(gè)用戶的信用程度是不可能的,企業(yè)的按揭貸款遲遲搞不定,客戶們的首付款和分期付款也總不到賬,使得整個(gè)資金鏈不能夠很順暢的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售資金的回籠自然也會(huì)受到一點(diǎn)波及。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（1）融資渠道的嚴(yán)把關(guān)，籌資風(fēng)險(xiǎn)加大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮和融資渠道的嚴(yán)把關(guān)。能否籌集到足夠的資金，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來(lái)走向密切相關(guān)。信貸政策的持續(xù)緊縮和資本市場(chǎng)門檻的提高，提高了企業(yè)融資難度。

（2）沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿能為企業(yè)帶來(lái)種種利益，但是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的密集調(diào)控背景下，一旦資金來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題很容易造成企業(yè)的資金鏈斷裂，企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)則不能很順暢的進(jìn)行下去。而且，在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，對(duì)現(xiàn)金流量的關(guān)注程度不夠，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

企業(yè)管理決策者和財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)宏觀管控意識(shí)淡薄，缺乏敏銳的職業(yè)判斷能力，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、估價(jià)、決策時(shí)采用的方法不當(dāng)、資源不足，滿足于記賬、做賬和管賬，片面追求高收益，自我無(wú)關(guān)和自我分割管理的思想嚴(yán)重。各個(gè)部門只負(fù)責(zé)自己部門的這塊,沒有一個(gè)部門去監(jiān)控指導(dǎo)全局。企業(yè)決策者也沒有相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)去帶領(lǐng)財(cái)務(wù)人員管理好企業(yè)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1.對(duì)投資和融資項(xiàng)目做好可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資都比較大，有時(shí)一個(gè)投資項(xiàng)目的成敗決定了企業(yè)的生死存亡，因此在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，一定要嚴(yán)格按照程序先作好市場(chǎng)調(diào)研，在進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，要準(zhǔn)確把握不同用戶的市場(chǎng)有效需求規(guī)模和用戶市場(chǎng)偏好；然后需要充分考慮貨幣時(shí)間因素，項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中一般會(huì)產(chǎn)生融資時(shí)滯和投資時(shí)滯；引入不可行性研究，最后再慎重做出決定，最大限度地避免損失，盡量尋找出不利于項(xiàng)目實(shí)施的因素，再對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可能性分析，避免投資決策損失。

2.縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周期，加速企業(yè)資金回流

基于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)宏觀調(diào)控的預(yù)期，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)加快開發(fā)速度。對(duì)開發(fā)周期加以嚴(yán)格的限定，可以促使發(fā)展商提高效率，保證城市建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施，還可以促使發(fā)展商審慎投資，避免盲目開發(fā)。在取得土地使用權(quán)后，抓緊項(xiàng)目前期工作，早日達(dá)到可預(yù)售條件，以便資金早日回流。

3.合理投資，分散風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)想要讓企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，就必須增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨著整合問(wèn)題，但不可盲目擴(kuò)大規(guī)模，要通過(guò)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)、資源、項(xiàng)目進(jìn)行整合,集團(tuán)化、集約化經(jīng)營(yíng),以求保證供需基本平衡和相對(duì)利潤(rùn)的穩(wěn)定；房地產(chǎn)企業(yè)家應(yīng)該在完成積累后，可以進(jìn)行多元化投資，積極考慮投入新的行業(yè)及新興產(chǎn)業(yè),以尋求更大的發(fā)展。

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）