趙 蕊

(東北林業(yè)大學(xué),黑龍江 哈爾濱 150040)

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·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)·

房地產(chǎn)基本估價(jià)方法的比較分析

趙 蕊

(東北林業(yè)大學(xué),黑龍江 哈爾濱 150040)

介紹了房地產(chǎn)估價(jià)的概念與特點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法、收益法和成本法的相關(guān)知識(shí)，并分析了三種基本估價(jià)方法的局限性、差異性及關(guān)聯(lián)性，以便于房地產(chǎn)估價(jià)人員選用適當(dāng)?shù)姆椒ㄔu(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)，市場(chǎng)比較法，收益法，成本法

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)買賣、抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)以及房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)确矫娑计鸬搅酥匾淖饔谩Ｄ壳?，房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的基本估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。因此，深入分析比較這三種基本方法，有助于房地產(chǎn)估價(jià)人員更好的評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。

1 房地產(chǎn)估價(jià)

1.1 房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)估價(jià)是指由專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資料，根據(jù)特定的目的，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行客觀的評(píng)估與判定的過(guò)程。

1.2 房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

1)即時(shí)性。房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為某月某日某時(shí)的價(jià)格，時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格可能不同。2)市場(chǎng)性。房地產(chǎn)估價(jià)以實(shí)際市場(chǎng)為基礎(chǔ)，在模擬市場(chǎng)的條件下對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行的評(píng)估結(jié)果通常受市場(chǎng)的直接檢驗(yàn)。3)預(yù)測(cè)性。房地產(chǎn)估價(jià)是通過(guò)預(yù)期未來(lái)的收益或未來(lái)的房地產(chǎn)使用狀況借以評(píng)估現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格。總是立足于現(xiàn)實(shí)面向未來(lái)或預(yù)見(jiàn)未來(lái)而判定現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。

2 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法

2.1 市場(chǎng)比較法

概念及基本公式：市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行修正，以此得出待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。這一方法是以替代原理為理論依據(jù)。表現(xiàn)為用途相同、條件相類似的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互影響而趨于一致。市場(chǎng)比較法適用于有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型，如普通住宅、商場(chǎng)、工業(yè)廠房和寫(xiě)字樓等；同時(shí)也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和完善的地區(qū)。應(yīng)用市場(chǎng)比較法，一般要求有三個(gè)以上具有較高可比性的實(shí)例作為對(duì)照同時(shí)需要估價(jià)主體有豐富的經(jīng)驗(yàn)。用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)的基本公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=∑(可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù))÷可比實(shí)例的數(shù)量。

2.2 收益法

概念及基本公式：收益法是考慮到房地產(chǎn)的收益具有連續(xù)性的特點(diǎn)，通過(guò)選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，從而得出估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格的方法。這一方法以預(yù)期原理為理論依據(jù)。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)將要取得的收益的預(yù)測(cè)，以此估算出房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。因此若要用收益法求得房地產(chǎn)的價(jià)格，必須保證該房地產(chǎn)有現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)收益或有潛在性的收益，通常在求取住宅、寫(xiě)字樓、旅館和飯店等的價(jià)格時(shí)采用收益法。在應(yīng)用收益法時(shí)還要求估價(jià)人員能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和判斷。假定各年凈收益相等，資本化率相等，收益年限為有限年，則用收益法估價(jià)時(shí)的基本公式為：

其中，a為房地產(chǎn)的凈收益；r為資本化率；n為收益年限。

2.3 成本法

概念及基本公式：成本法是先求出重新開(kāi)發(fā)或重新建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用以及利潤(rùn)和應(yīng)納稅金之和，再扣除估價(jià)對(duì)象的折舊，從而得出待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的方法。這一方法以生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論為理論依據(jù)。即房地產(chǎn)的價(jià)格是由建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用所決定的。一般很少發(fā)生交易或沒(méi)有收益的房地產(chǎn)通常采用成本法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，如學(xué)校、公園、醫(yī)院和碼頭等。同時(shí)應(yīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的高低并不完全取決于成本，而主要取決于效用或收益的大小。因此，只有當(dāng)房地產(chǎn)成本與其價(jià)值發(fā)生直接聯(lián)系時(shí)才可采用成本法。用成本法估價(jià)時(shí)的基本公式為：積算價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊。

3 三種估價(jià)方法的局限性

運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)不僅考慮了買賣雙方的想法和行為，同時(shí)也考慮了市場(chǎng)的變化情況，使評(píng)估價(jià)格更接近于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。但市場(chǎng)比較法也存在著一定的局限性。一是對(duì)于處于特殊地理位置、有特殊用途或采用新型建筑結(jié)構(gòu)等的房地產(chǎn)，很難找到具有可比性的比較實(shí)例；二是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠充分的地區(qū)或一部分市場(chǎng)不夠活躍時(shí)，也缺乏足夠數(shù)量的可用于比較的交易實(shí)例，就有可能造成估價(jià)結(jié)果不能反映客觀市場(chǎng)的后果；三是當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正時(shí)，因素比較修正系數(shù)選取的不同將直接影響到估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此如何更合理的對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正使估價(jià)結(jié)果更接近于房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格是所有房地產(chǎn)估價(jià)人員需要考慮的問(wèn)題。

收益法考慮了房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益，通過(guò)資本化率折現(xiàn)從而得到房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。然而收益法在某些方面也存在局限性。一是在確定純收益時(shí)，純收益的大小扣除了超額利潤(rùn)、虧損和特殊因素等情況，而且各種總費(fèi)用很難準(zhǔn)確的計(jì)算出來(lái)，因此純收益的估算結(jié)果往往存在一定的偏差；二是資本化率的確定。資本化率是采用收益法估價(jià)的重要參數(shù)，但影響資本化率的因素較多，如投資風(fēng)險(xiǎn)、免稅政策、銀行利率、因通貨膨脹帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)增值和收益的增加等。因此資本化率的大小是很難確定的，而且資本化率的選取的微小差異將會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的很大變動(dòng)。同時(shí)由于很多情況下統(tǒng)計(jì)資料不全，很難確定客觀的資本化率。

成本法的原理簡(jiǎn)單明了且容易操作，但也存在著一定的局限性。一是成本法應(yīng)用的前提條件是長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡的假設(shè)。即只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)時(shí)才能應(yīng)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而當(dāng)市場(chǎng)處于非長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格與成本是不相等的。當(dāng)市場(chǎng)上供給多于需求時(shí)，價(jià)格低于成本；反之當(dāng)需求多于供給時(shí)，價(jià)格高于成本；二是應(yīng)用成本法估價(jià)需要花費(fèi)很多時(shí)間，同時(shí)對(duì)于重新構(gòu)建價(jià)格和折舊的估算也有一定的難度，尤其是那些老、舊的建筑物，往往需要估價(jià)人員對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷建筑物的損耗，對(duì)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)儲(chǔ)備有一定的要求，這在一定程度上也影響著成本法評(píng)估的準(zhǔn)確性。

4 三種估價(jià)方法的差異性及關(guān)聯(lián)性

通常情況下，如果房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素保持不變，那么用不同方法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)其結(jié)果應(yīng)該是相同的。然而實(shí)際上運(yùn)用三種估價(jià)方法求得的結(jié)果相差較大，原因是多方面的。首先，雖然三種評(píng)估方法評(píng)估的都是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，但市場(chǎng)比較法的著眼點(diǎn)在現(xiàn)在，主要是將估價(jià)對(duì)象與現(xiàn)實(shí)的可比實(shí)例進(jìn)行比較；收益法瞄準(zhǔn)未來(lái)，引入預(yù)期因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；而成本法基于過(guò)去，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值完全包含在歷史性的成本中。其次，在價(jià)值觀念上，市場(chǎng)比較法認(rèn)為待估房地產(chǎn)價(jià)值與市場(chǎng)上有著相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)值相等；收益法將未來(lái)的凈收益的多少作為衡量房地產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)；而成本法則認(rèn)為其價(jià)值等于房地產(chǎn)建造過(guò)程中各階段投入的成本之和。

鑒于三種評(píng)估方法各自的特點(diǎn)以及實(shí)際情況的差別，通常采用兩種以上估價(jià)方法對(duì)同一房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估。有時(shí)也常常在引用一種估價(jià)方法時(shí)穿插使用另一種估價(jià)方法。如在評(píng)估某一住宅用房時(shí)，一般先用收益法或成本法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)后再用市場(chǎng)比較法對(duì)其進(jìn)行修正而得出待估住宅的價(jià)值；又如收益法中已知房地合一建筑物的收益而單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，就要先利用市場(chǎng)比較法或成本法求出建筑物的價(jià)值等。在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)人員應(yīng)靈活運(yùn)用幾種估價(jià)方法，只有這樣才能使估價(jià)結(jié)果更接近房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。

5 結(jié)語(yǔ)

作為房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，市場(chǎng)比較法、收益法和成本法各有其特定的適用條件和適用范圍。在實(shí)際評(píng)估方法的選用上，需要房地產(chǎn)估價(jià)人員有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)的理論知識(shí)，并始終秉持著公正嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動(dòng)著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不斷向前邁進(jìn)，也促使房地產(chǎn)估價(jià)方法不斷的改進(jìn)和完善。

[1] 宗永紅.房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京:科學(xué)出版社,2010.

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The comparison analysis on the basic valuation method of real estate

Zhao Rui

(Northeast Forestry University, Harbin 150040, China)

This paper introduced the concept and characteristics of real estate valuation, elaborated the related knowledge of market comparison method, income method and cost method of real estate valuation, and analyzed the limitations, differences and relevance of three kinds of basic evaluation methods, to the real estate valuation personnel to choose appropriate method to assess the value of real estate.

real estate valuation, market comparison method, income method, cost method

1009-6825(2017)12-0217-02

2017-02-14

趙 蕊(1997- )，女，在讀本科生

F293.3

A