勞佳迪

熙熙攘攘的“油尖旺”（香港油麻地、尖沙咀、旺角的合稱）街頭，地產(chǎn)中介花花綠綠的廣告擠在櫥窗前。“劈價(jià)”“海嘯式跳價(jià)”“勁減”等詞匯以標(biāo)題抬頭的形式博得眼球。那些用簽字筆寫在紙上的價(jià)格大多被打叉，重新標(biāo)記15%，甚至多達(dá)30%的降價(jià)幅度——不管是噱頭還是“確有其房”，此情此景都讓素以寸土寸金形象示人的香港樓市“畫風(fēng)大變”。

僅隔一衣帶水的深圳過去曾被貼上“香港郊區(qū)”的標(biāo)簽，而從2015年下半年就啟動(dòng)的漲價(jià)“巨輪”，在“遍地10萬盤”“6平米鴿子房”的現(xiàn)象中碾壓著似乎“驍勇不再”的香港。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，其實(shí)從交易均值來看，深圳普通公寓樓尚未追平香港的均價(jià)，但多數(shù)類似地段梯度的房?jī)r(jià)差距僅在每平米萬元之內(nèi)，而深圳目前已經(jīng)涌現(xiàn)大量賣出“香港價(jià)”的樓盤也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

曾是亞洲高房?jī)r(jià)標(biāo)桿之一的香港會(huì)不會(huì)真被深圳取而代之？就在圍觀者費(fèi)力解讀之時(shí)，內(nèi)地一些被“限購”政策擠出的資金悄然南下，儼然將這塊一直可望而不可即的“金土地”視作了價(jià)值洼地。

在3月22日舉行的長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)上，長(zhǎng)和系主席李嘉誠向記者表示，香港是開放的城市，“歡迎內(nèi)地人來港買樓”，香港的土地供不應(yīng)求，房屋供不應(yīng)求，除本地人買樓自住外，還有內(nèi)地人在香港買樓投資，這令香港房?jī)r(jià)持續(xù)有支持。

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調(diào)查：深圳大量樓盤價(jià)格力壓香港

“香港雖然地方小，但是樓盤的價(jià)格梯度還是很大的，便宜的地區(qū)，比如新界的屯門、元朗，現(xiàn)在還是可以找到3萬港元/平方米左右的房源，這個(gè)價(jià)格和內(nèi)地一線城市比較是沒有意義的，而港島的半山區(qū)、淺水灣這些地區(qū)又盛產(chǎn)豪宅，單價(jià)甚至可以賣到100萬港元以上，也沒有普遍性?！?014年被內(nèi)地某金融集團(tuán)派駐香港出任投行部高級(jí)經(jīng)理的王演（化名）向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹。

在王演看來，以兩地非豪宅的公寓價(jià)格作為比較的樣本相對(duì)科學(xué)?！巴瑯邮悄眯卤P來比，位于九龍的官塘、尖沙咀，港島的太古城和北角這些地方的一二線樓盤，一般報(bào)價(jià)都在2萬港元一平尺左右，換算成平方米計(jì)價(jià)，單價(jià)就是20萬港元左右，算上匯率差，大概是16萬元人民幣，看起來還是明顯比深圳高出一截。但是香港特區(qū)政府2013年以后就規(guī)定一手房都要以實(shí)用面積報(bào)價(jià)，內(nèi)地則是按照建筑面積報(bào)價(jià)，去掉這個(gè)因素，算下來估計(jì)是十一二萬元的單價(jià)，這在現(xiàn)在深圳好地段的新盤中并不罕見?！?/p>

記者從機(jī)構(gòu)提供的近期香港房屋交易記錄數(shù)據(jù)中看到，單價(jià)中位數(shù)是1萬港元/平尺，約為11萬港元/平方米，也就是不足9萬元人民幣的單價(jià)。一位香港資深地產(chǎn)中介還向記者補(bǔ)充介紹，如果是在地段稍偏的新界板塊，新盤的單價(jià)一般在7萬元人民幣左右。

“二手房的情況也差不多，我們的終端可以看到深受中產(chǎn)歡迎的一些樓盤，比如港島的康怡花園、海怡半島、藍(lán)灣半島、置富花園等，九龍的半島豪庭、德福花園等，每平方米人民幣單價(jià)都在8萬到10萬元，和現(xiàn)在的深圳比起來已經(jīng)不算離譜?！?/p>

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從上述地產(chǎn)中介展示的數(shù)據(jù)中還看到，就以2月最后一周的成交記錄來看，旺角、荃灣這樣的二線板塊的成交價(jià)還不足8萬元人民幣/平方米，將軍澳、天水圍等偏僻地段的二手房?jī)r(jià)格約為4萬元人民幣/平方米。

反觀深圳房?jī)r(jià)，首先是超級(jí)豪宅的樣本層出不窮，比如2015年就有位于前海蛇口自貿(mào)區(qū)的頂層單位價(jià)格達(dá)到20萬元/平方米。盡管在香港走頂級(jí)富翁社區(qū)路線的半山區(qū)的價(jià)格還要更高，但深圳房?jī)r(jià)作為后起之秀報(bào)出20萬元/平方米已屬“天價(jià)”。

另一方面，深圳福田、南山兩個(gè)中心區(qū)新樓盤每平方米價(jià)格爭(zhēng)相破10萬，龍華、寶安的均價(jià)也“破6奔7”，深圳市規(guī)劃國(guó)土委2月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)15周維持在5.5萬元/平方米左右的水平。以這個(gè)來自官方口徑的均價(jià)考量，深圳“叫板”香港的陣勢(shì)也已經(jīng)相當(dāng)明確。

觀察：漲跌互現(xiàn)，10年前已有房?jī)r(jià)“預(yù)言”

曾經(jīng)完全無法與香港房?jī)r(jià)比肩的深圳，在經(jīng)歷去年一輪暴漲后已經(jīng)榮升全國(guó)房?jī)r(jià)最貴城市，這或許為不久后深圳房?jī)r(jià)反超香港房?jī)r(jià)提供了可能?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自二戰(zhàn)以后，占GDP 20%以上、一直作為香港經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了6次周期性的盛衰循環(huán)，當(dāng)下正處于由盛而衰的節(jié)點(diǎn)。

曾經(jīng)被亞洲金融危機(jī)暴捶的香港樓市是在2004年開始復(fù)蘇的，而2016年以前，香港辦公和商業(yè)樓的價(jià)格已經(jīng)超過了1997年的峰值，住宅價(jià)格也與當(dāng)時(shí)持平。但在香港特區(qū)政府的調(diào)控措施下，去年前7個(gè)月的樓價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)到了近11%。隨后內(nèi)地買手紛紛“慷慨解囊”，特區(qū)政府采取了調(diào)高印花稅等方式阻擊回暖的樓市。就連香港地產(chǎn)四大家族之一的頂級(jí)富豪李兆基也公開表示，未來一年香港整體樓價(jià)可能再跌10%，話音未落，他就身體力行地加入了拋售大軍，賣掉了總市值近680億港元的30項(xiàng)物業(yè)，價(jià)格也都調(diào)低了4%～10%不等。

一項(xiàng)來自金融系統(tǒng)的數(shù)據(jù)也支撐了這種趨勢(shì)。記者獲悉，受房?jī)r(jià)下跌影響，一些香港住宅的價(jià)值已經(jīng)跌至低于其按揭貸款金額，這些房產(chǎn)被稱為“負(fù)資產(chǎn)住宅”。香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年一季度香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭宗數(shù)從2015年四季度的95宗增加至1432宗，環(huán)比暴增將近15倍，創(chuàng)下2011年第四季度以來17個(gè)季度的新高。

這和深圳房?jī)r(jià)的趨勢(shì)似乎恰恰相反。即使深圳因?yàn)闈q勢(shì)過熱而出臺(tái)調(diào)控政策，在2月20日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的榜單上，它依然以同比增幅56%成為2016年房?jī)r(jià)上漲最快的城市。值得一提的是，今年1月深圳房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，環(huán)比微跌0.03%，但這更多地被市場(chǎng)視作調(diào)控效應(yīng)，較少有評(píng)論認(rèn)為這是中長(zhǎng)期價(jià)格真正的拐點(diǎn)。

“1997年以前，香港房?jī)r(jià)比深圳貴得多，哪怕我們后來跌了60%，也還是比深圳貴，但現(xiàn)在來看，深圳早晚會(huì)超過香港。北京和上海主要是資金所向，因?yàn)獒t(yī)療和教育資源的集中，而深圳的產(chǎn)業(yè)定位很清晰，做得比較成功，高科技行業(yè)吸引的年輕人不僅有錢，也剛好有置業(yè)需求，所以對(duì)房?jī)r(jià)有支撐?！毕愀壑形拇髮W(xué)劉佐德全球經(jīng)濟(jì)及金融研究所常務(wù)所長(zhǎng)莊太量向記者分析稱。

其實(shí)早在10年前，就有關(guān)于“深圳房?jī)r(jià)反超香港”的論調(diào)。據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)香港位置偏僻、最便宜的低價(jià)房約每平方米1.5萬港元；普通香港市民居住的50至80平方米的小戶型， 每平方米約2萬至3萬港元；位置較好的高檔住宅或公寓每平方米約5萬至7萬港元不等；較豪華的太平山半山豪宅與山頂別墅，每平方米約10萬至20萬港元以上。

而深圳當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)基數(shù)站上2萬元人民幣/平方米。當(dāng)時(shí)便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，當(dāng)深圳城市化率達(dá)到65%以上，85%的城市居民將擁有自己的固定房產(chǎn)，他們都不希望手中物業(yè)貶值，低價(jià)拋售房產(chǎn)的可能性幾乎為零，再加上和美元掛鉤的港幣長(zhǎng)期會(huì)對(duì)人民幣貶值，深圳房?jī)r(jià)在若干年后超越香港也是大概率事件。

現(xiàn)象：“南下”資金蠢蠢欲動(dòng)，港人呼“北上”買樓買不起

？?jī)傻貎r(jià)格差的進(jìn)一步縮窄，讓曾經(jīng)偏好在深圳置業(yè)的香港人望而卻步。一位在香港期貨界工作的金融人士告訴記者，據(jù)他了解，香港人曾經(jīng)可以一年買下深圳五六千套房，深圳新樓盤去香港推售的效果很不錯(cuò)。不管是出于投資還是自住目的，港人都不吝對(duì)深圳樓房出手，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有多少價(jià)格吸引，港人一般都轉(zhuǎn)向珠三角其他城市置業(yè)。

與此同時(shí)，內(nèi)地資金卻在向香港不斷輸送購買力。由李嘉誠旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司策劃，位于元朗的67棟獨(dú)立屋項(xiàng)目，開售首三輪銷售均全數(shù)售罄，更曾在短短一周內(nèi)售出50棟獨(dú)立屋，其中20%來自內(nèi)地客戶。開發(fā)商還專門針對(duì)內(nèi)地買手提供“代繳100%從價(jià)印花稅及買家印花稅”，合共為成交金額30%的折扣優(yōu)惠，更大程度烘托出香港買房的性價(jià)比。

香港房?jī)r(jià)在去年前兩個(gè)季度下跌10%，呈現(xiàn)由盛而衰的滑鐵盧之態(tài)，最終也被認(rèn)為是由內(nèi)地買手托起。由于中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)與包括香港在內(nèi)的全球主要城市的房?jī)r(jià)差距不再明顯導(dǎo)致的比價(jià)效應(yīng)，以及內(nèi)地政府對(duì)投機(jī)賣房的重拳出擊限制了一部分資金的動(dòng)向，再加上美元的升值作用，從第二季度底開始，香港住宅對(duì)內(nèi)地投資的魅力陡升，房?jī)r(jià)幾乎收復(fù)全部失地。

世邦魏理仕近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，內(nèi)地投資者2016年的海外房地產(chǎn)投資額高達(dá)282億美元，比2015年增長(zhǎng)47%，美國(guó)是最吸引內(nèi)地投資者的國(guó)家，其次就是香港。

更暗涌的一股潮流來自內(nèi)地房企悄悄植入香港樓市。香港地產(chǎn)中介美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2015—2016年香港售出的開發(fā)用地中，29%由內(nèi)地公司投資，比2013—2014年增加大約6倍。全球知名房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2016年內(nèi)地機(jī)構(gòu)投資者在香港地產(chǎn)的投資額高達(dá)66億美元，2015年僅為14.6億美元。

就在2月24日，廣東龍光地產(chǎn)控股有限公司旗下子公司，以及位于廣州的合景泰富地產(chǎn)力克13個(gè)對(duì)手，以總價(jià)168.6億港元的天價(jià)買下香港鴨脷洲南道的一宗住宅用地，打破了20年前118億港元的總價(jià)紀(jì)錄。

內(nèi)地房企目前對(duì)香港的土地投資已經(jīng)到了不惜代價(jià)的地步，而上述不過是其中一個(gè)例子。記者了解到，此前海航集團(tuán)還投資了7.13億美元買下香港前國(guó)際啟德機(jī)場(chǎng)的地皮，用于興建住宅，按照樓板價(jià)計(jì)算，未來的售價(jià)可能要比現(xiàn)在售價(jià)高40%。去年在內(nèi)地演繹的地王邏輯似乎又照搬到了香港。

據(jù)記者從圈內(nèi)了解到，一旦開啟地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)，內(nèi)地房企又將站上優(yōu)勢(shì)位，現(xiàn)在很多香港本土房地產(chǎn)商已經(jīng)懼于價(jià)格過高而不愿參加土地競(jìng)標(biāo)。對(duì)此，李嘉誠表示，香港樓市最重要的是能保持好勢(shì)頭，內(nèi)地地產(chǎn)商出高價(jià)投地，也是以公平公正的方式，香港人及長(zhǎng)和系并沒有反感。