勞佳迪++張燕

3月20日開始的一周，北京迎來倒春寒，同樣感受到寒意的還有京城樓市。

3月17日，全國兩會剛剛結(jié)束，北京發(fā)布樓市調(diào)控政策，“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高二套房首付比例、縮短貸款年限等措施被外界稱為“史上最嚴(yán)”。

緊隨其后，鄭州、廣州、石家莊、長沙、保定、句容、廊坊、滄州、成都等城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控政策。而如果把時間周期稍稍拉長，截至3月23日，據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，僅3月份便有21城發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，而這一切距離2016年3月25日，上海因出臺嚴(yán)厲調(diào)控政策而一舉登上最嚴(yán)調(diào)控城市的位置，還不到一年時間。

在2016年底中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入2017年政府工作報告的背景下，這一輪仍以“限購、限貸”為主題的樓市調(diào)控潮，又會給持續(xù)火爆的樓市帶來什么樣的變化？

“你覺得國內(nèi)房價漲下去，什么時候是個頭？”

問記者這句話的，不是在全國兩會前后開啟的新一輪樓市調(diào)控中一夜失去買房資格的人，也不是在租金和按揭哪個更貴的數(shù)學(xué)題中迷失的人。

發(fā)問者是一位已經(jīng)移居美國16年的海外華人，盡管16年間他的歸國次數(shù)屈指可數(shù)，在故鄉(xiāng)上海駐足時間也寥寥無幾，卻通過網(wǎng)絡(luò)和華人之間的口耳相傳，“與時俱進(jìn)”地保留了對房價問題的敏感。

“還會再漲下去嗎？這違背經(jīng)濟學(xué)原理啊！”曾在美國常春藤學(xué)校拿到數(shù)學(xué)博士學(xué)位的他，關(guān)掉了電腦里復(fù)雜的計算模型，揉了揉自己的太陽穴。

這確實是一個中國式難題，無數(shù)試圖蓋棺論定的人都在這道難題前翻了船，中國一線城市的房價以單邊上漲棒喝著所有看空者。

而想要在大城市安身立命的普通人中，剛剛“上車”的人既抱著慶幸又懷揣一絲不安，來不及“上車”的人焦慮卻也心存半分僥幸。過去每一次由上至下的宏觀調(diào)控都在反復(fù)考驗著他們對樓市的信仰：調(diào)控究竟有沒有改變房價走向的力量？他們期望的答案截然相反，但同樣心感迷茫。

“三月魔咒”再應(yīng)驗，一年間掀起三次調(diào)控高潮

很多上海人還記得2016年3月的情形：3月25日，上海政府突然頒布有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，將非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計兩年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，“3·25新政”一舉使上海登上了全國最嚴(yán)調(diào)控城市的位置，為買房資格設(shè)定的門檻比北京、深圳都要苛刻。

“地產(chǎn)圈到了3月就會很緊張，因為1月和2月正好碰上春節(jié)返鄉(xiāng)潮，是全年交易最清淡的兩個月，到了3月買方的需求一般就會報復(fù)性反彈，成交往往非?；馃?，量升價漲，政府要出手抑制也最可能選這個時候?！币晃辉诘禺a(chǎn)界從業(yè)十幾年的資深人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋道。

而今年3月又挑起了新一輪調(diào)控的浪潮?；仡櫱扒?，這次“三月行動”有著非常清晰的脈絡(luò)和鋪墊，2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從頂層傳遞出打擊投資性買房的明確意圖。

進(jìn)入2017年3月，河北涿州、淶水、張家口等“環(huán)京區(qū)域”，有環(huán)滬概念的嘉善縣，杭州、南昌等省會城市先后施行或升級調(diào)控策略，正式拉開了整個雞年樓市調(diào)控的帷幕。

在今年的全國兩會上，“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入政府工作報告中。3月15日，就在2017年全國兩會結(jié)束當(dāng)天，去年被業(yè)界稱為“樓市四小龍”之一的南京就動起真格擴大限購打擊面，將六合、高淳、溧水劃入限購區(qū)域，讓坊間充滿了又一波“山雨欲來”的觀感。

3月17日，政府工作報告起草組成員、國務(wù)院研究室副主任韓文秀在國新辦的新聞吹風(fēng)會上表示，“在房地產(chǎn)調(diào)控方面，一是要落實地方政府的主體責(zé)任；二是要實行分類調(diào)控、因城施策?！痹捯魟偮洌本?、鄭州、廣州、石家莊同日出臺政策，奏響了新一輪調(diào)控的最強音。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，截至3月23日，2017年3月當(dāng)月，已有21座城市出臺新的樓市調(diào)控政策。

值得一提的是，如果算上2016年“金九銀十”前夕席卷16個主要城市的“集體調(diào)控”，短短一年間，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三波全國性的調(diào)控潮，這種頻次大大超出了外界早先的預(yù)測。

目前，北上廣深四大一線城市全部進(jìn)入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時代，調(diào)控的烈火更是燒向了原本是去庫存陣地的部分三四線城市。不少觀點都認(rèn)為，熱點上漲城市政策工具不僅高度趨同，而且短時間內(nèi)就不斷升級策略，用光了限購、限貸等幾張“大牌”，這種情勢不禁讓人回想起2010年那次調(diào)控的力度。

調(diào)控成果易攻難守，歷史邏輯會重演嗎？

那么，2010年的一段樓市調(diào)控往事，又是否會在今天重演？

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，彼時開啟的樓市調(diào)控，背景也是樓市“大爆炸”，2008年到2009年的樓市因為受到了政策性的鼓勵而熱火朝天，當(dāng)時國務(wù)院先后出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，結(jié)束了2008年以前抑制房地產(chǎn)過熱的主旋律。

一個來自上海的樣本可以為這段歷史提供一些直觀的觸感。一位銀行業(yè)從業(yè)人士告訴記者，自己曾選擇在2009年初將手中房產(chǎn)賣掉，原因是這套位于內(nèi)環(huán)的兩居室在2008年金融危機的“風(fēng)聲”中一直處于陰跌狀態(tài)，最后成交價格是130萬元，比他2006年購房時整整漲了100萬元，但現(xiàn)實很快證明了“老馬失蹄”的殘酷。2009年年末，這套房子逼近200萬元。直到今天，回憶起當(dāng)年親朋們從銀行拿著高達(dá)房價80%的貸款、紛紛啟動先付款后看房的“盲買”模式的情形，依然是他的心頭之痛。

2010年，決策層下定決心為樓市潑冷水，開年之初就下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，文件名比2008年底出臺的那份多了“平穩(wěn)”二字，其中拋出了二套房首付比例不得低于40%等措施，調(diào)控大幕就此拉開。此后，國務(wù)院先后出臺“國十一條”和“新國十條”，推出了嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，由北京“打頭炮”，各地相繼跟進(jìn)“限購、限貸、限價、限外”四限令，烈火綿延到2011年年底，合計共有46個城市加入“限字訣”大潮，盛況與今日無二。

不過，到了2014年，除了北上廣以及三亞等一些城市，全國共有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策，市場需求再度被釋放，2010年開始的調(diào)控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作報告提出，堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。外界認(rèn)為，這為這一年下半年和2016年上半年樓市的快速回暖埋下了伏筆。

記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達(dá)到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

這段樓市調(diào)控往事似乎勾勒出一條尷尬的房價路徑：限購大棒下，房價因為需求抑制而出現(xiàn)相對CPI增速較為合理的增長，可一旦放開，調(diào)控效應(yīng)立刻被滾滾沸騰的市場熱度消化。

更令人唏噓的是，調(diào)控真正帶來價格下行的時間甚至“曇花一現(xiàn)”?！吨袊?jīng)濟周刊》記者從廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院一份調(diào)研資料中看到，以一攬子調(diào)控中殺傷力最直觀的限購為例，2010年調(diào)控開始后，這一年熱門城市房價上漲率確實接近0%，但整個紅利期僅僅持續(xù)到2012年年初，此后限購的邊際效應(yīng)便不斷遞減，限購城市的漲幅很快再度超過非限購城市。

為什么以往調(diào)控效果不理想？這次會破除“魔咒”嗎？

當(dāng)下正處于調(diào)控周期中政策頻出的“蜜月期”，大量市場觀點都指向未來一段時間可能還會繼續(xù)加碼調(diào)控?！皬某鞘屑墑e和樓市熱度來看，北京和廣州最近推出的政策更多的是對標(biāo)和看齊，除了北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明顯突破同一梯隊的政策力度，預(yù)計接下來限購范圍還有擴大的趨勢，調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進(jìn)一步提升。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析稱。

在夏丹看來，無論是一二線還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都可能招致“滅火措施”迅速跟進(jìn)，“房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應(yīng)導(dǎo)致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區(qū)，特別是環(huán)京的河北諸多市縣區(qū)，環(huán)深的東莞、惠州，環(huán)滬的昆山、南湖等，接下來都有升級限購、限貸的可能。”

然而，如果是僅僅依靠這些調(diào)控手段，其實際調(diào)控效果相比2010年會如何？地產(chǎn)咨詢機構(gòu)一位高級顧問對記者解釋道：“調(diào)控政策最終干預(yù)的是購房者的心理預(yù)期，由于上一輪調(diào)控效果有限，一定程度會影響本輪調(diào)控的信心?！?/p>

財政部財政研究所稅收研究室副研究員陳龍則直言調(diào)控政策效果有限的內(nèi)因之一是利益失調(diào)?！坝捎谖覈康禺a(chǎn)市場存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷，導(dǎo)致消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間利益分配與博弈機制產(chǎn)生扭曲，因為房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不可避免地引起這些主體之間利益分配的調(diào)整，比如中央政府的目標(biāo)和地方政府維護(hù)自身利益最大化的目標(biāo)就不一致?！?/p>

陳龍認(rèn)為，由于利益同盟的存在，即使是中央將18億畝耕地定為不可逾越的一道紅線，也在開發(fā)商的宣傳下，引起了消費者對土地供應(yīng)不足的憂慮。

“直白地說，現(xiàn)在有些地方政府推出限購、限貸等政策工具大同小異，由于財政收入會受到影響，地方政府‘發(fā)自肺腑的執(zhí)行動力不足，一有風(fēng)吹草動也會扎堆退出。”上述地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的顧問分析和預(yù)測說。