石菲 劉芳

近年來，隨著房?jī)r(jià)的飛速上漲，保障房成為人們爭(zhēng)相追逐申請(qǐng)的對(duì)象。為了讓自己符合保障房申請(qǐng)的資格，很多人不惜通過放棄繼承權(quán)、假離婚、借名買房、借名投資等方式，來保證自己“身無分文”。隨著個(gè)別申請(qǐng)人規(guī)避手段的升級(jí)，住建委保障房資格審查的深度、廣度、速度也在不斷升級(jí)中。就如同下面的案例一樣，申請(qǐng)人貌似蜻蜓點(diǎn)水一般的動(dòng)作，依然逃不過住建委保障房資格審查的法眼。一時(shí)的投機(jī)取巧，終究會(huì)釀成后續(xù)的麻煩重重。

為免過度緬懷逝者子力勸母賣房

天有不測(cè)風(fēng)云，人有旦夕禍福。一向身體康健的王大爺突發(fā)心臟病去世，這讓總以王大爺為精神支柱的王大娘實(shí)在接受不了。作為獨(dú)生子的小王也甚為難過，年屆四十的他正處于事業(yè)有成、家庭美滿的得意時(shí)光，卻在想多盡孝道時(shí)發(fā)生如此憾事。但是，更讓小王擔(dān)心的，卻是母親王大娘的狀況。

自從王大爺去世后，王大娘就自己一人居住在舊小區(qū)里。失去了王大爺?shù)呐惆椋缫淹诵莸耐醮竽餆o所事事，整日因思念老伴而涕淚漣漣。每當(dāng)看到房間里的一花一草、小區(qū)里的鄰里街坊，王大娘都會(huì)未語(yǔ)淚先流。久而久之，王大娘不可避免地有了輕微的抑郁癥狀。

百般無奈之下，孝順的小王做了一個(gè)重大決定，就是說服王大娘賣房，然后重新買房換個(gè)新環(huán)境。經(jīng)過親朋好友們的輪番勸說，王大娘點(diǎn)頭同意了。母子倆將房子的信息掛到房屋買賣中介那里不到一周，就有買主陸續(xù)上門看房。北京二手房市場(chǎng)買賣火熱，很快母子倆就與其中一位買主達(dá)成了買賣意向，雙方約好在中介的見證下簽訂合同。孰料，買主在查看房屋產(chǎn)權(quán)登記證書時(shí)發(fā)現(xiàn)，上面登記的名字既非王大娘，也非小王，而是王大爺。中介告知小王母子倆，因房屋產(chǎn)權(quán)登記在王大爺名下，而王大爺已經(jīng)去世，所以無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。要想賣房，必須把房屋的產(chǎn)權(quán)人變更為他們母子。

為順利賣房子力勸母訴訟

為了順利賣房，小王開始了更名之旅。小王先是帶母親去了住建委，要求其工作人員將房屋過戶到母親名下，可工作人員告知小王，根據(jù)法律規(guī)定，因繼承發(fā)生的產(chǎn)權(quán)變更登記，繼承人應(yīng)當(dāng)提交法院生效裁判文書或公證文書等繼承權(quán)證明，方能辦理。王大娘當(dāng)場(chǎng)表示不樂意去法院，于是小王和王大娘就去公證處詢問繼承辦理手續(xù)。公證處人員告知了他們辦理繼承公證應(yīng)當(dāng)提供的證明材料及應(yīng)當(dāng)收取的費(fèi)用后，王大娘覺得公證的費(fèi)用太高了，一時(shí)間猶豫不定。

盡管王大娘否決了法院訴訟的方案，小王還是私下里打聽了法院的繼承案件處理情況。小王法院的朋友告訴他，現(xiàn)在他們法院的立案庭設(shè)有訴前調(diào)解，經(jīng)過該方式解決糾紛既省錢（達(dá)成和解撤訴的免收訴訟費(fèi)；需要法院出具調(diào)解書的，則在訴訟費(fèi)減半收取的基礎(chǔ)上還有減免），又省時(shí)間（只要備齊材料，當(dāng)事人到場(chǎng)，當(dāng)日即可出具法律文書）。

聽完法院內(nèi)部人員的介紹，加之在小王的心目中，法院裁判文書的效力本就比其他文書更具權(quán)威。于是，小王開始勸說母親到法院“調(diào)解”。他和母親說，他已經(jīng)打聽好了，就是起訴到法院，他們母子兩個(gè)也不用對(duì)簿公堂，法官就像嘮家常一樣，和兩個(gè)人聊聊天，問問情況，就可以給出繼承證明了。王大娘半信半疑地被小王拉去法院訴前調(diào)解室調(diào)解，王大娘發(fā)現(xiàn)，法官還真的一點(diǎn)都不可怕，就像鄰家的姐妹嘮家常一樣，問了問老伴的去世時(shí)間，老兩口什么時(shí)間買的房子，有幾個(gè)孩子，房子分給誰(shuí)，等等，唯一不同的，就是旁邊有一個(gè)女孩一直在記錄他們的談話內(nèi)容。法官問到證據(jù)的問題，王大娘不太懂，就看到兒子把一沓材料交給法官，法官仔細(xì)地審查了一會(huì)兒，還拿給王大娘看。王大娘一看，原來證據(jù)就是他們家的戶口本、房本、獨(dú)生子女證，還有公公婆婆的火化證。不到一個(gè)小時(shí)，小王和王大娘就拿到了法院的調(diào)解書。王大娘對(duì)法院的訴前調(diào)解很滿意，發(fā)現(xiàn)原來法院的公堂也可以是溫馨的。

拿著新出爐的房產(chǎn)由王大娘繼承的調(diào)解書，小王帶著王大娘順利辦理了過戶登記手續(xù)。之后，小王喜滋滋地聯(lián)系房產(chǎn)中介，告知其這回可以賣房了。

為高價(jià)賣房避稅子力勸母贈(zèng)房

房屋買賣中介公司很快為小王及買主安排了詳談合同細(xì)節(jié)的時(shí)間。在洽談過程中，中介公司經(jīng)紀(jì)人向雙方提供了一個(gè)成交建議，即鑒于王大娘名下有兩套房，若其與買家簽訂合同，則買主需要交納很高的交易稅，故建議先將房子過戶到小王名下，這樣買主就可以避免較高的交易稅；同時(shí)買主可以多給部分購(gòu)房?jī)r(jià)款，以此補(bǔ)償賣家過戶的手續(xù)費(fèi)和辛苦費(fèi)等。買主表示十分贊同這種雙利模式，就和小王商量，如果小王配合自己辦理相應(yīng)手續(xù)以降低交易稅，買主就可以多給部分購(gòu)房款。

因小王正在申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，他擔(dān)心將房屋過戶到自己名下會(huì)影響自己的申請(qǐng)資格，這也是當(dāng)時(shí)辦理繼承調(diào)解時(shí)小王主動(dòng)放棄繼承權(quán)的根本原因，于是就向中介公司咨詢相關(guān)事宜。其經(jīng)紀(jì)人員答復(fù)說，交易房屋自王大娘名下過戶到小王名下然后再行出賣的行為，不會(huì)影響小王申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。小王聽了之后雖然還有些擔(dān)心，但考慮到自己已經(jīng)將經(jīng)紀(jì)人員說的話錄了音，就琢磨起如何順利地將房屋過戶到自己名下。

說起房子，王大娘就小王一個(gè)兒子，她并不介意房子給兒子，但是卻介意房子給了兒子之后，萬一兒媳哪天和兒子離婚就會(huì)被兒媳分去一半。兒子也明白母親的心理，他勸說母親，把房屋贈(zèng)與給他只是一個(gè)手續(xù)而已，辦完贈(zèng)與之后，房子立刻就賣給別人了，賣房的錢也是給媽媽買新房子，兒媳分不去的。況且，這種方式還能多賣點(diǎn)錢，將來買房后有結(jié)余，就都給媽媽存上。聽完兒子的勸說，母親終于同意了。

想到可能多得的購(gòu)房款，小王的心情十分愉快。房本一拿到手，小王就興高采烈地聯(lián)系中介公司和買主辦理買賣房屋手續(xù)。在中介公司的見證下，小王與買主簽訂了北京市存量房買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，并隨即辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

保障房資格被取消子怒斥中介賠償

事情如果只是發(fā)展到這里，小王就成了“投機(jī)取巧”的獲益者了。然而世事往往難以預(yù)料。原來，在此兩年前，小王曾向其所在街道辦事處住房保障科備案申請(qǐng)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房。次年，該街道辦事處住房保障科向小王發(fā)放了保障性住房配售入圍搖號(hào)確認(rèn)通知單，初步確定小王的家庭在本次保障性住房搖號(hào)范圍，并告知其在輪候期間，人口、住房、收入、資產(chǎn)發(fā)生變化，未如實(shí)申報(bào)的不得參加此次搖號(hào)配售。同年底，該街道辦事處住房保障科審核通過了小王家庭申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房住房條件，并再次告知小王如通過購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核的家庭，每年應(yīng)按期向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障管理部門如實(shí)申報(bào)家庭收入、人口、住房、資產(chǎn)等變動(dòng)情況。再隔一年后，區(qū)住房保障辦公室向小王發(fā)出經(jīng)濟(jì)適用住房配售通知書，小王選擇了一套滿意的二居室樓房。

如此，小王預(yù)購(gòu)了經(jīng)濟(jì)適用房，又圓滿地解決了王大娘賣房的事情。正當(dāng)小王欣喜地等待入住新房時(shí)，卻被有關(guān)部門告知，因小王名下曾有房產(chǎn)記錄，故其家庭申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的資格喪失。原來，小王將王大娘的房屋過戶到自己名下并出售的行為，到底是影響了小王申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的資格。小王想起去年中介公司信誓旦旦的保證，不由怒上心來。憤懣不平之下，小王以中介公司的欺騙行為影響其經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)為由向法院提起訴訟，要求中介公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

中介公司則抗辯稱，其提供的是居間服務(wù)，并非法律上的服務(wù)。小王將其母親房產(chǎn)過戶到其名下，是為了促成房屋買賣的成交，在價(jià)格上取得優(yōu)勢(shì)，是商品房買賣雙方協(xié)商的結(jié)果。小王在申請(qǐng)保障性住房之前，就應(yīng)該了解申請(qǐng)保障性住房的法律法規(guī)，其將母親名下房產(chǎn)過戶到自己名下的行為系個(gè)人行為。中介公司提供居間服務(wù)時(shí)，小王僅取得了經(jīng)濟(jì)適用房的資格，并未受到任何損失，因此不同意小王的訴訟請(qǐng)求。

法院審理后認(rèn)為，中介公司為小王提供居間服務(wù)時(shí)，已通過合同形式向小王告知和提示了在此次商品房交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)及稅費(fèi)等事項(xiàng)；而小王卻未能提供有效證據(jù)證明中介公司提供居間服務(wù)過程中，存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，致使其喪失經(jīng)濟(jì)適用房資格。此外，作為保障性住房的申請(qǐng)方，小王應(yīng)當(dāng)知曉申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律法規(guī)。因此，其要求中介公司賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，法院不予支持。

最終，小王既沒能獲得經(jīng)濟(jì)適用房，也未能獲得中介公司賠償。

本是避免睹物思人才賣房，卻因投機(jī)取巧而失了一房。小王用合法的手段高價(jià)賣房符合交易之本質(zhì)，用合規(guī)的方式積極爭(zhēng)取保障住房亦無可厚非。繼承、贈(zèng)與、賣房、失房、訴訟，小王的賣房過程可謂波折重重，本想投機(jī)取巧多獲利，卻不想弄巧成拙反失利。如果小王發(fā)生的一切可以重來，那么希望他能認(rèn)識(shí)到：有時(shí)候，不走“捷徑”，往往才是走了捷徑。買賣也好，交易也好，大家本該實(shí)事求是，有時(shí)候循規(guī)蹈矩反而能讓事情更加順利，投機(jī)取巧則常常讓人得不償失。