馬雪彬+肖雪潁

【摘要】本文從金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型出發(fā)，對金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的影響因素進行理論分析。同時結(jié)合實際情況，對影響金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的因素進行現(xiàn)實分析。結(jié)果顯示，當前，“兩權(quán)”確權(quán)登記進展緩慢，土地、宅基地價值評估體系發(fā)展滯后等原因，金融機構(gòu)開展此業(yè)務(wù)的意愿不強。

【關(guān)鍵詞】“兩權(quán)”抵押貸款 價值評估 “兩權(quán)”抵押處置

一、引言

近年來，隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟飛速發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口逐步轉(zhuǎn)向非農(nóng)領(lǐng)域，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，農(nóng)民生活水平不斷提高，農(nóng)民生產(chǎn)生活經(jīng)營所需的資金不斷增多。但是，當前農(nóng)民融資渠道狹窄，僅僅依靠農(nóng)戶小額貸款無法滿足其生產(chǎn)生活所需資金，同時農(nóng)民缺少金融機構(gòu)認可的融資抵押物，也沒有較高價值和易變現(xiàn)的固定資產(chǎn)，因此農(nóng)戶融資困難。

為了破解農(nóng)民貸款難問題，發(fā)揮農(nóng)村土地的融資功能，國務(wù)院在2015年8月發(fā)布了“關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見”（以下簡稱“意見”）。在“意見”發(fā)布之前，學術(shù)界已經(jīng)對“兩權(quán)”抵押貸款進行了廣泛的討論，并取得了豐碩的成果。謝敬（2015）從理論的角度出發(fā)，以江西省贛州市為例，對農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的可行性進行了客觀地分析，并提出了一些建議和構(gòu)想。肖軼、魏朝富、尹珂（2012）從農(nóng)戶意愿的角度出發(fā)，基于農(nóng)戶參與農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款意愿調(diào)查問卷為樣本數(shù)據(jù)，分析各種因素，結(jié)果表明性別、地理位置、交通狀況等因素，對農(nóng)戶參與意愿有顯著的正影響，年齡、是否有其他貸款需要償還等因素是負影響。黃惠春（2014）基于江蘇省試點地區(qū)農(nóng)戶的調(diào)查數(shù)據(jù)，對影響農(nóng)村土地抵押貨款的需求和供給因素進行分析，結(jié)果表明農(nóng)村土地抵押貨款的可獲得性非常依賴農(nóng)戶的信用記錄，同時由于農(nóng)村土地抵押貨款的交易成本較高，金融機構(gòu)將貨款對象的目標集中到信用記錄較好的現(xiàn)存客戶上，因此農(nóng)村土地抵押貨款對解決小農(nóng)戶的融資困境并無顯著作用?；莴I波（2014）從金融機構(gòu)參與“兩權(quán)”抵押貸款供給角度出發(fā)，基于基層農(nóng)村信貸員調(diào)查的數(shù)據(jù)，分析認為金融機構(gòu)不愿意開展宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。上述學者分別從理論和實踐的角度出發(fā)，研究“兩權(quán)”抵押貸款的可行性以及農(nóng)戶和金融機構(gòu)參與“兩權(quán)”抵押貸款的意愿。在“意見”發(fā)布之后，學者們對此進行了更為深入的探討研究。羅劍朝（2015）基于金融機構(gòu)客戶經(jīng)理調(diào)查數(shù)據(jù)，對金融機構(gòu)辦理農(nóng)村土地承包地經(jīng)營權(quán)（以下簡稱“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”）抵押貸款業(yè)務(wù)的影響因素進行分析，認為信用記錄等因素對獲得“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”抵押貸款具有決定性影響。劉立群（2015）基于對縣域“兩權(quán)”抵押貸款的相關(guān)調(diào)查，對縣域金融機構(gòu)支持“兩權(quán)”抵押貸款情況進行了深入調(diào)查并提出了一些推動“兩權(quán)”抵押貸款發(fā)展的建議。

本文將從金融機構(gòu)資金供給視角出發(fā)，構(gòu)建金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型，并對其進行理論分析。同時結(jié)合實際情況，對影響金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款意愿的因素進行現(xiàn)實分析，并為推動其發(fā)展提出一些建議。

二、金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策影響因素的理論分析

（一）金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型

為了對影響金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的因素進行分析，本文構(gòu)建一個相對簡單的金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型。

1.假設(shè)條件。

假設(shè)1 農(nóng)戶將已經(jīng)確權(quán)的“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”和宅基地使用權(quán)進行抵押，其中土地的評估價值為V，宅基地的評估價值為N。

假設(shè)2 農(nóng)戶有申請“兩權(quán)”抵押貸款的意愿。

假設(shè)3 金融機構(gòu)有兩個選擇：

其一，金融機構(gòu)拒絕向農(nóng)戶發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款；

其二，金融機構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款，此時金融機構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放的預(yù)期收益為。

其中，β是抵押率；r是固定的“兩權(quán)”抵押貸款利率；C是金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的信貸成本。

2.金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的約束條件。

①金融機構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款的預(yù)期收益大于0時，金融機構(gòu)才有意愿發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款，即

（V+N）β*r-C>0 （1）

其中，V為農(nóng)戶具有承包經(jīng)營權(quán)的土地的評估價值；N為農(nóng)戶具有使用權(quán)的宅基地的評估價值；β為“兩權(quán)”抵押率；r為“兩權(quán)”抵押貸款利率；C為金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的信貸成本。

②當農(nóng)戶經(jīng)營失敗不能償還本息時，金融機構(gòu)確保變現(xiàn)農(nóng)戶抵押的土地和宅基地后的價值足以償還金融機構(gòu)的貸款，金融機構(gòu)才有意愿發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款，即

β（V+N）（1+r）≤（V+A）+（N+B）+F （2）

其中，A表示金融機構(gòu)變現(xiàn)農(nóng)戶承包土地的價格波動等情況；B為金融機構(gòu)變現(xiàn)宅基地的價格波動情況；F為或有其他風險補償來源。

由（2）式可知，金融機構(gòu)為了降低違約風險，對批準的獲得“兩權(quán)”抵押貸款農(nóng)戶的土地以及宅基地設(shè)了條件，例如農(nóng)戶土地和宅基地所處的地理位置等，即便農(nóng)戶無法償還本息，金融機構(gòu)也能確保農(nóng)戶抵押的土地和宅基地的價值足以償還金融機構(gòu)的貸款。

綜上所述，需同時滿足上述2個條件，金融機構(gòu)才有意愿開展“兩權(quán)”抵押貸款。

（二）基于模型的金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策影響因素

由上述金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型可知，影響金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的因素主要有：

第一，農(nóng)戶土地及宅基地確權(quán)與否。土地、宅基地確權(quán)是土地、宅基地在產(chǎn)權(quán)交易市場進行交易的前提。金融機構(gòu)只接受已確權(quán)的土地、宅基地作為“兩權(quán)”貸款抵押物。

第二，農(nóng)戶土地及宅基地的評估價格。金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的意愿與土地、宅基地的評估價值呈正向關(guān)系，農(nóng)戶擁有的土地、宅基地評估價值越高，金融機構(gòu)的“兩權(quán)”抵押貸款的意愿越強。

第三，農(nóng)戶土地、宅基地變現(xiàn)的難易程度及變現(xiàn)損失程度。當農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營失敗，無力支付從金融機構(gòu)抵押貸款所必須償還的本息時，金融機構(gòu)就會對農(nóng)戶抵押的農(nóng)地、宅基地進行處置。抵押土地、宅基地的變現(xiàn)容易程度及變現(xiàn)損失程度對金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的意愿有很大的影響。

第四，“兩權(quán)”抵押貸款是否具有風險補償。與其他形式的貸款相比，“兩權(quán)”抵押貸款的風險更高，不僅有信用風險等風險，還有不可控制的自然風險，如果沒有相應(yīng)的風險補償，金融機構(gòu)開展意愿不高。

三、金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策影響因素的現(xiàn)實分析

基于上述抵押貸款決策模型，分析得出影響金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的理論因素，本文接下來對金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的影響因素進行現(xiàn)實分析。

（一）農(nóng)村土地、宅基地確權(quán)進展情況

從2009年開始，我國開展“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”確權(quán)登記工作。截止2014年底，已有2個省份完成農(nóng)村土地確權(quán)工作，7個省份農(nóng)村土地確權(quán)工作全面推進，其余省份開始試點。截止2015年2月，全國開展“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”確權(quán)的耕地面積已有3.3億畝?？偟膩碚f，我國“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”確權(quán)登記頒證工作正在有序開展。但由于每個省的具體情況不同，“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”確權(quán)登記頒證工作開展情況也不盡相同，由于技術(shù)層面的原因，歷史遺留問題以及農(nóng)民自身意愿、政府意愿以及法律法規(guī)等原因，甘肅、新疆等省份“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”確權(quán)登記工作頒證進展較為緩慢。

2014年8月，國土資源部等部門發(fā)布通知，提出要加快推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。目前，僅有部分省份的個別市縣宅基地確權(quán)登記頒證工作進展順利，例如浙江省安吉縣、陜西省渭南市等。但總的來說，當前，我國宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作進展情況并不理想。

（二）土地、宅基地價值評估情況

目前，農(nóng)村土地、宅基地的價值難以科學準確地評估。究其原因，首先，農(nóng)村土地、宅基地評估價值缺乏科學、統(tǒng)一的標準，一方面是因為農(nóng)村自然地理、經(jīng)濟等情況復(fù)雜，土地、宅基地自身的質(zhì)量、所處的地理位置以及交通條件等的不同，難以形成一個統(tǒng)一的評價標準，另一方面是農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，沒有形成過農(nóng)村土地和宅基地交易市場，缺乏參照物，因此難以形成一個科學有效、客觀地價值評估標準；其次，專業(yè)的“兩權(quán)”價值評估機構(gòu)及評估人員缺乏，僅憑相關(guān)人員的個人經(jīng)驗和判斷對土地、宅基地價值進行主觀評估；農(nóng)村土地、宅基地的價值難以科學準確地評估，抑制了金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的意愿。

（三）“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)情況

當前，我國部分地區(qū)積極探索“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)的做法，例如安徽、浙江、寧夏、湖南等多個省區(qū)已開展不同程度地探索宅基地的有償退出機制。

但是，總體來說，“兩權(quán)”抵押物變現(xiàn)仍舊困難重重。究其原因，首先，由于現(xiàn)行法律的規(guī)定，金融機構(gòu)變現(xiàn)“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)時，或受到法律的約束無法變現(xiàn)，或變現(xiàn)成本較高；其次，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場尚未完善，缺乏流轉(zhuǎn)“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)的平臺；再次，土地、宅基地是農(nóng)民生存發(fā)展的最大依仗，在“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)處置變現(xiàn)過程中，勢必影響到金融機構(gòu)與農(nóng)民建立的良好關(guān)系，會影響到金融機構(gòu)在當?shù)氐男刨J業(yè)績；最后，金融機構(gòu)缺乏掌握對“兩權(quán)”抵押物科學有效處置變現(xiàn)的技能的人才。

（四）“兩權(quán)”抵押貸款風險補償發(fā)展情況

當前，我國部分地區(qū)積極探索并采取對“兩權(quán)”抵押貸款進行風險補償?shù)拇胧?，例如吉林省、湖北省等多個地區(qū)設(shè)立了“兩權(quán)”抵押風險補償基金，由借款人、金融機構(gòu)和當?shù)卣焦餐袚L險損失。

但是，當前“兩權(quán)”抵押貸款風險補償機制尚未建立，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)一旦受到自然災(zāi)害的影響，農(nóng)戶很有可能無力償還貸款，金融機構(gòu)此時承擔很大的信貸風險。因此，金融機構(gòu)出于風險管理的考慮，參與“兩權(quán)”抵押貸款的意愿不強、積極性主動性不高。

四、推動金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的對策建議

由于當前法律法規(guī)對農(nóng)地流轉(zhuǎn)和“兩權(quán)”抵押貸款有嚴格的限制，土地、宅基地價值評估難度大，“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)不易以及“兩權(quán)”抵押貸款風險補償機制不健全等原因，金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的意愿較低。為推進“兩權(quán)”抵押貸款的發(fā)展，提高農(nóng)戶“兩權(quán)”抵押貸款的可得性，充分發(fā)揮農(nóng)村土地、宅基地的抵押融資功能?？梢圆扇∫韵麓胧?/p>

（一）加快推動“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作的開展

一方面，政府部門積極組織工作人員向農(nóng)戶宣傳講解“兩權(quán)”確權(quán)登記頒證政策，使農(nóng)戶熟悉了解“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證的政策；另一方面，政府部門積極培訓“兩權(quán)”確權(quán)登記工作人員，使其掌握“兩權(quán)”確權(quán)登記發(fā)證程序、相關(guān)技術(shù)等，提高確權(quán)登記頒證工作的效率；同時，政府部門不定期的對“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證的進度、質(zhì)量進行監(jiān)督管理，并對違規(guī)違紀行為做出相應(yīng)的處罰。

（二）建立健全“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)價值評估體系

一方面，制定統(tǒng)一規(guī)范、可操作性強的農(nóng)村土地價值評估標準；另一方面，設(shè)立專業(yè)、中立的第三方農(nóng)村土地、宅基地價值評估機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的農(nóng)村土地、宅基地價值評估人才，合理評估農(nóng)村土地、宅基地的價值，為農(nóng)村土地、宅基地提供有公信力和有認可度的價值評估；同時，金融機構(gòu)積極培養(yǎng)專業(yè)的“兩權(quán)”價值評估人才，為“兩權(quán)”抵押物的價值提供有效、有公信力的評估。

（三）建立科學有效的“兩權(quán)”抵押處置機制

一方面，逐步放開法律法規(guī)對“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)”、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押約束；另一方面，建立規(guī)范有序的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，為農(nóng)村土地和宅基地交易提供專業(yè)化的服務(wù)，為金融機構(gòu)抵押處置農(nóng)戶土地、宅基地提供交易場所；同時，在保障農(nóng)戶生存發(fā)展的前提下，積極探索創(chuàng)新有效地處置“兩權(quán)”抵押物的方法；更重要的是，設(shè)立科學完善的“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)程序，提高金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押物變現(xiàn)的效率。

（四）建立完善的“兩權(quán)”抵押貸款風險補償機制

一方面，政府部門積極引導(dǎo)、設(shè)立“兩權(quán)”抵押貸款風險補償基金，增強金融機構(gòu)抵抗“兩權(quán)”抵押貸款信貸風險的能力，提高金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的意愿；另一方面，保險機構(gòu)積極開發(fā)分散“兩權(quán)”抵押貸款風險的保險產(chǎn)品，分擔金融機構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的風險。

注釋

{1}兩權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)。

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作者簡介：馬雪彬（1961-），女，吉林敦化人，蘭州大學經(jīng)濟學院副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向：宏觀金融理論與調(diào)控；肖雪潁（1990-），女，河南臨潁人，蘭州大學金融學碩士研究生，研究方向：金融學。