岳 珍

(中共淮北市委黨校， 安徽淮北 235000)

■區(qū)域經濟社會發(fā)展研究

新常態(tài)下小城市房地產市場“去庫存”問題的深度解析與對策研究
——以淮北市為個案

岳 珍

(中共淮北市委黨校， 安徽淮北 235000)

中小城市的房地產長期高企，累及房地產行業(yè)與區(qū)域經濟發(fā)展。以淮北市為例，剖析房地產去庫存方面存在的困境及出路?；幢鄙唐纷》繋齑媪枯^高，有效需求不足，銷售低迷，明顯拉長庫存消化周期。庫存高企影響房企資金回籠與投資意愿，房地產業(yè)發(fā)展下滑。應多措并舉推進房地產去庫存，促進房地產市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，從政府、房企與政策支持保障三方面多維度探討當前房地產去庫存問題。

房地產；去庫存；問題；政策

2016年安徽省人民政府工作報告指出，2016年要重點做好十個方面工作，首先就是著力加強供給側結構性改革，要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中小城市的房地產庫存長期高企，累及房地產行業(yè)與區(qū)域經濟發(fā)展。2015年下半年以來，中央連續(xù)幾次會議強調房地產市場“去庫存”，并將其納入2016年經濟工作“五大任務”之一。房地產去庫存直接關系到經濟增長、社會穩(wěn)定與民生大計，其重要性、關聯(lián)度與敏感性不言而喻[1]。在這一背景下，厘清房地產市場庫存情況，采取積極有效的措施化解房地產市場庫存，穩(wěn)定未來房地產市場發(fā)展，成為當前亟待解決的問題。特別是三四線中小城市，落實解決好這個問題，對民生經濟的影響尤其重大，可夯實經濟穩(wěn)定增長的根基。

一、淮北市房地產市場當前發(fā)展概況及主要問題

淮北市現(xiàn)有拆遷安置房供應量150萬m2，保障房供應量67萬m2，淮北礦業(yè)集團中央下放地方煤礦棚改住房53萬m2。截至2016年2月底，全市商品房待售面積247.89萬m2，其中，商品住房143.14萬平方米。屬于商品住房和保障性住房庫存量較高城市。

(一)商品房有效需求不足，銷售低迷，明顯拉長庫存消化周期

隨著住房制度改革的不斷深化，淮北市民眾住房剛性需求一度激增，在城市拆遷和圈地過程中大批商品房拔地而起，出現(xiàn)了房地產行業(yè)簡單、低端、可復制的黃金時代。如今城區(qū)內機關事業(yè)單位、國有商業(yè)銀行、商貿從業(yè)者等收入較高較穩(wěn)定的幾大購房需求群體，基本已完成購房改善需求，市內房地產市場逐漸趨于飽和。

1.房地產市場疲軟，商品房銷售低迷

在中央實施刺激政策、淮北市自主出臺調整政策的背景下，經濟仍有下行壓力，房地產市場供應充足，市場需求卻萎靡不振，房產銷售成交低迷。

表1 近三年淮北市商品房銷售統(tǒng)計表

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)淮北市房地產市場信息系統(tǒng)公開數(shù)據(jù)整理

如表1所示，近兩年，淮北市商品房銷售面積、銷售額同比均出現(xiàn)負增長。商品房銷售套數(shù)、面積、均價與成交金額均有所下降，并且降價由點及面，區(qū)位好的差的都未能幸免。從2016年前5個月本市房地產市場每周均價、銷售量情況走勢來看，市區(qū)、縣住宅銷售面積穩(wěn)中小幅回升，均價略有波動但趨于平穩(wěn)。綜合以上數(shù)據(jù)，表明民眾購房已回歸理性，市場成交仍舊低位徘徊。市場飽和，銷售低迷，商品房消化周期無形中被拉長。

2.商品房有效需求不足，供求關系失衡

當前經濟企穩(wěn)回升的基礎尚不穩(wěn)固，特別是煤炭企業(yè)作為去產能的重點行業(yè)，企業(yè)脫困經營非常困難，淮北市作為煤炭資源型城市，受此影響更大，全市整體經濟社會發(fā)展面臨較大壓力，民眾對自己的后期收入預期不看好，致使購買力下降，不敢去房地產市場進行投資消費，部分甚至出現(xiàn)退購，或延期或停止住房還貸。另外，人口流出與購買力外溢現(xiàn)象也進一步縮減了住房需求。經濟條件較好的家庭，其子女作為年輕一代出去上學的，回流的很少?；幢笔型鈦砣藛T不多，較少的本地人口中有的又去外地如省會合肥購房。以上種種因素致使我市住房有效需求減少，造成供求關系失衡，無疑將拉長房屋消化周期。

(二)庫存高企影響房企資金回籠與投資意愿，房地產業(yè)發(fā)展下滑

1.房產企業(yè)長時間銷路不佳，空置房屋不能及時銷售，資金回籠極其緩慢，拖欠大量工程款及稅費等，引發(fā)的社會矛盾增多。

據(jù)統(tǒng)計，2015年，淮北市信訪領域群眾來訪反映問題涉及人數(shù)最多的，是住房和房地產類，共164批5594人次，主要反映有因審批不到位、開發(fā)建設手續(xù)不合格導致無法辦理房產證。此種歷史遺留問題并非個案，柳暗花明、中央花城、百合公寓等交房很多年一直未辦理房產證。開發(fā)企業(yè)為了利益最大化，相關的規(guī)劃違規(guī)，或因房產企業(yè)資金實力弱，相關費用不能及時上繳等，種種因素導致業(yè)主房產證遲遲得不到辦理，這種情況勢必抑制民眾的有效購房需求。

另外，逾期不交房問題尤為突出。很多規(guī)模小、經濟實力弱的房地產公司購房協(xié)議不能及時兌現(xiàn)，出現(xiàn)樓盤停工甚至爛尾。金色云天小區(qū)項目因開發(fā)商資金鏈斷裂，遲遲不能交房，涉及到近千名業(yè)主，每次上訪人數(shù)眾多。五號公館項目，自2006年開始進行拆遷，2013年6月完成拆遷工作，目前規(guī)劃的8棟18層住宅樓只有2棟封頂，拆遷戶常年流離失所，怨聲載道，重復上訪。房屋質量不合格，物業(yè)管理服務質量差等問題也較集中，國購廣場項目，房屋質量出現(xiàn)問題，不同購房戶的賠償標準不同，導致購房戶頻繁上訪。

2.因后期銷售存有諸多困難，造成嚴重資金鏈斷裂，房地產企業(yè)新購置土地面積大幅回落，房地產開發(fā)投資增速節(jié)節(jié)下滑，中小開發(fā)企業(yè)投資意愿大幅降低，行業(yè)整體增速明顯放緩。

施工面積和房地產完成投資額數(shù)據(jù)走向，最能反映房地產市場的熱度等相關信息(見圖1-2)。此方面數(shù)據(jù)顯示，2013年起淮北市房地產施工面積與完成投資額比上年同期增幅均顯著下降。表明房企對市場發(fā)展前景保持謹慎態(tài)度，出于資金平衡和經營風險控制考慮，紛紛縮減投資，控制新開工面積，加快去化，這是房企應對市場調整、適應供求關系變化的主動“去庫存”。以目前情況看，短期內房地產市場好轉的可能性不大。

圖1 施工面積_本年比上年同期增幅(%)(淮北市)

數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計局

圖2 完成投資額_本年比上年同期增幅(%)(淮北市)

數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計局

二、多措并舉推進房地產去庫存，促進房地產市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展

針對房地產業(yè)有效需求不足，去化周期拉長的情況，2016年4月底《淮北市人民政府關于推進房地產去庫存的若干意見》出臺，主要包括滿足新市民住房需求、加大住房保障貨幣化力度、支持城鎮(zhèn)居民住房消費和加強商品房供應管理等四方面共十六條，政府層面自主多樣化“救市”手段數(shù)量和力度加大。房地產去庫存是涉及房企、政府、百姓乃至整個經濟結構等多方面的系統(tǒng)工程，可統(tǒng)籌推進政府、房企及消費者等諸多利益方，多維度多思路共同解決當前房地產庫存問題，促進房地產市場健康發(fā)展。

(一)政府層面

1.盤活存量，拓寬去庫存渠道

堅持周邊配套設施優(yōu)先于房地產開發(fā)建設的理念，加大存量商品房周邊道路、公交、醫(yī)療、養(yǎng)老、商場、社區(qū)服務等公共配套設施，有力帶動存量商品房銷售。利用庫存房源拓展生活型服務業(yè)。開展“互聯(lián)網+家政”、社區(qū)電子商務等服務。在存量房較多的小區(qū)內增設公共圖書館、活動室，托管所等，收取管理費用增加企業(yè)收入。增設網絡、通信、移動營業(yè)點以及商品配送中心，打造功能多樣化小區(qū)，增強庫存房源的服務附加值和市場競爭力。

對庫存商業(yè)地產，可支持縣區(qū)市各部門收購或長期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學、幼兒園、養(yǎng)老院用房。將去庫存與發(fā)展新興產業(yè)結合起來，支持房地產企業(yè)適應市場需求，調整產品結構，將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、企業(yè)總部、軟件產業(yè)、體育產業(yè)、電子商務、養(yǎng)老地產、旅游地產、文化地產等，發(fā)展跨界地產，不斷拓寬去庫存渠道。

2.加強對房產企業(yè)的規(guī)范管理與服務

加強行業(yè)審批力度及監(jiān)督措施。市場的不規(guī)范不利于房地產市場的健康持續(xù)發(fā)展，也不利于去庫存問題的解決，對違規(guī)建筑、無證銷售、捂盤惜售等期瞞消費者的行為應進行嚴厲懲處，營造和諧健康的房地產市場環(huán)境。

著力減輕房企稅負。鼓勵開發(fā)商適當降價，對帶頭降低房價的開發(fā)商政府可給予獎勵，同時協(xié)調相關機構給予降息、降稅等一定支持。通過降低出讓土地價格，減免或緩期繳納新房建設銷售中收取的各項稅費，降低房地產商開發(fā)銷售成本，從而降低房價。

3.細化完善相關政策法律，進一步發(fā)展住房租賃市場

買房是消費，租房同樣是消費，而且是更有彈性和活力的消費。這次房地產新政之一，是鼓勵住房投資者購買住房出租。要讓更多投資者進入住房市場消化過高的住房庫存，一個成熟繁榮的租房市場是最為重要的。

首先，嚴格把住房投資與投機區(qū)分開，防止投機炒作引起房地產泡沫。為有效界定投資者購買的住房是投資并用于租賃而不是用于投機炒作，可借鑒外地做法，住房購買半年內交易的要交15%額外所得稅，住房購買一年內交易的要交10%額外所得稅，住房購買三年內交易的要交5%額外所得稅，三年以上則可免交額外所得稅。

其次，加快完善房屋租賃制度。盡快設立一部真正保護住房租賃者的法律，保護租房者這一市場弱勢者的利益不受侵害。另外，設立保護租房者的中介組織，或政府相關的職能部門。在歐美發(fā)達國家，幾乎都會有一部十分強勢的保護租房者的法律，這樣居民就能根據(jù)市場情況做出租房還是買房的不同選擇。若租房成本低，租房更有利，就會有更多人選擇租房。這也是發(fā)達國家許多居民寧愿租房而不愿意購買住房的根本原因所在。而在我國，這些都是空白，導致我國的租房市場很難健康發(fā)展起來。租房市場不發(fā)達，租房市場的收益率就很低，投資者自然不愿進入這個市場，即使購買了住房也大多是為炒作升值[2]。

淮北目標人群購買力不強，為解決高庫存壓力，政府可設置專項基金，或引導社會資金先買后租。同時，扶持部分房地產經紀機構開展住房租賃托管業(yè)務，或政府主導建立公共租賃住房公司，積極發(fā)展住房租賃市場，建立適合不同人群不同住房需求的多層次住房供應體系。鼓勵開發(fā)商建立“先租后售”的方式運營商品住房。由房地產開發(fā)企業(yè)將其持有房源作為租賃房源向市場租賃或向保障對象配租，或將部分商品房項目轉成租賃型的養(yǎng)老地產、旅游地產等[3]。

4.控制金融風險底線

金融支持是落實去庫存的重要保障，但應保證風險可測可控。若為短期去庫存而采取零首付、場外配資等手段過度加杠桿，則會埋下長期風險的禍根。我國長期執(zhí)行的較高的首付率，保證了銀行按揭貸款的安全，這點在未來總體上還要堅持，房產按揭20%首付是風險底線。首付降到零就意味著上百倍金融杠桿，金融風險將不期而遇。過度杠桿化會引致那些本沒有足夠儲蓄的人提前進入房地產市場，導致未來還款違約風險顯著增加。過度杠桿還會提升房地產有效需求假象，加劇房價上漲，加大購房成本，市場整體杠桿率隨之進一步上升。要堅決打擊查處首付貸、過橋貸、場外配資等違法違規(guī)行為，堅決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫存，有效控制金融風險。但對一部分財富不足、收入增長預期很強的群體，如技術白領、醫(yī)生、教師等，可考慮通過適當?shù)膭?chuàng)新金融產品放寬首付限制，鼓勵其早點擁有住房[4]。

(二)房企層面

1.通過提升供給品質、優(yōu)化供給結構、創(chuàng)新供給模式，引導、刺激與創(chuàng)造住房需求

優(yōu)化住宅結構和功能，加強建筑節(jié)能科技應用，規(guī)范裝飾裝修市場秩序，提高物業(yè)管理水平，完善住宅小區(qū)水、氣、熱、強弱電、地下停車位和教育、文體等基礎設施建設，實行高標準高質量驗收，減少或避免因房屋質量問題引發(fā)的多種社會矛盾。根據(jù)市場需求提供有效供給，對購房者進行深入調查，定位目標人群，提升供需配比創(chuàng)新。如伴隨二胎政策促進房屋結構改革，策劃開發(fā)部分四居五居等剛需商品房。

2.推動房地產企業(yè)間兼并重組

四五線小城市房企準入門檻較低，很多企業(yè)規(guī)模小，開發(fā)成本較高，品牌附加值較低?？梢龑б?guī)模小、銷售難、資金緊的房企與實力強的房企合作或兼并整合，有利于提高產業(yè)集中度，提升產品的營銷策劃能力和品牌效應，增強風險抵御能力，減少資源損失和浪費，是控制和縮減供給端擴張的重要路徑。

3.加強銀行、信貸及房地產等行業(yè)的合作

可借國家意志建立一定的融資平臺，以及通過促進銀行等金融機構與房地產合作(如出讓房地產企業(yè)股份、房產抵押等)共贏的方式為房地產開發(fā)商提供后續(xù)資金，切實解決爛尾樓問題，保障動遷戶能夠適時入住，減少或避免由此引發(fā)的社會不穩(wěn)定因素。通過利益出讓、風險共擔等形式保障房企的正常運營，提升其市場生存和適應能力。各類房企也應規(guī)范自身財務狀況，杜絕偷漏稅等行為的發(fā)生，不斷提升企業(yè)資金合理科學運作能力。

(三)政策支持與保障

1.提升城市規(guī)劃水平是促進房地產行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的重要保障

2016年2月6日，《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》出臺，標志著房地產政策思路開始從行業(yè)本身轉向行業(yè)生存環(huán)境。高水平的城市規(guī)劃可提升當?shù)胤康禺a附加價值，反之，低水平和短視的城市規(guī)劃嚴重阻礙城市運行和房產升值[5]。

2.去庫存的同時開拓投資新渠道

開辟房地產業(yè)的新投資渠道，壓縮“陣痛期”。加大力度，將棚戶區(qū)改造政策擴展到城鎮(zhèn)危舊房改造，包括抗震加固、裝電梯、節(jié)能、節(jié)水等，社區(qū)整體設計中還包括立體停車庫與海綿社區(qū)等內容，是一個很大的市場。既可改善城鎮(zhèn)居民的生活條件，又能帶動大量投資和居民消費。

3.結合新型城鎮(zhèn)化，促進農業(yè)轉移人口市民化

針對農業(yè)轉移人口對房地產需求的潛力，加強戰(zhàn)略研究，統(tǒng)籌推進土地、財政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領域配套改革，鼓勵外來人員在本市定居，增加住房消費。

目前農民市民化的難題，并非只是落戶、就業(yè)、教育等配套政策積極跟進的問題，更為重要的是，農民有沒有進入城市購房或租房的能力的問題。只是單一地讓農民群體大量買房，則農民的購買力可能會因此下降，買房后會減少農民在其他方面的消費，這并不利好經濟。要將這部分潛在需求轉化為有效需求，還需解決好農民工低收入、工作不穩(wěn)定、征信體系缺失等客觀約束問題。

可通過積極發(fā)展住房租賃市場(上文已提及)，引導農村居民先租后買，使房子先用起來?；蛱剿鲗嵭猩唐贩抗灿挟a權制度，針對農民工等中低收入人群，實行商品住房產權分期累計讓渡的支付機制，這樣供求雙方的資金壓力都能得到緩解。另外，一邊是農民工進城買房難，一邊是未得到有效利用的農村宅基地大量閑置，如何盤活宅基地使其真正惠及農民，是未來政策需解決的重點內容之一。總之，要讓農業(yè)轉移人口“進得來、住得下、活得好”，而不是簡單地讓其“接盤”房地產庫存。

4.改善區(qū)域經濟環(huán)境，提升城市綜合競爭力與集聚力

我國房地產市場在不同城市表現(xiàn)出過熱和趨冷分化的冰火兩重天局面，樓市冷熱背后，是區(qū)域經濟和人口流動因素共同作用的結果。淮北作為皖北小城市，經濟發(fā)展相對滯后，產業(yè)發(fā)展空間有限，就業(yè)機會少，工資水平低，城市的集聚力、牽引力及擴張力弱，吸引不了大量的外來人口，房地產需求不足，樓市基本處于不冷不熱的格局。產業(yè)是支撐城市人口集聚的關鍵因素，產城融合，拉動本地經濟增長，提高就業(yè)吸引力，改善城市生活品質，可吸引外來人口，促進住房供求保持動態(tài)平衡。

5.切斷住房市場再快速擴張的根源

對淮北等四五線城市來說，房地產去庫存不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再快速增加城市住房庫存的根源。如果不能切斷住房庫存的根源，現(xiàn)在的住房庫存去掉后，新的住房庫存又會涌現(xiàn)。這些根源包括地方的土地財政、對GDP業(yè)績追求的偏好，也包括地方政府官員尋租與設租等[6]。因此，房地產去庫存需要一系列重要制度的改革。

房地產去庫存，無論對國家層面各相關部門還是對地方政府，都是前所未有的新課題、新挑戰(zhàn)。樓市去庫存無法一蹴而就，需放眼長遠，及時出臺政策引導，充分發(fā)揮宏觀調控作用，達到房地產市場整體“控增量、轉存量”的目標，最終確保房地產市場秩序化、規(guī)范化、合理化、科學化運作。

[1] 去庫存要兩端發(fā)力，一城一策——訪湖北省副省長曹廣晶[EB/OL].http://www.cngjg.com/zixun/jianzhu/2016/0516/296108.html.

[2] 易憲容.靠“租房”去庫存還需制度配套[EB/OL]. http://news.xinhuanet.com/house/nj/2015-12-23/c_1117548401.htm.

[3] 蘭州成立去庫存工作協(xié)調推進領導小組,鼓勵“先租后售”[EB/OL]. http://ly.house.ifeng.com/detail/2016_06_30/50815661_0.shtml.

[4] 宣宇.關于房地產去庫存的幾點思考[J].中國發(fā)展觀察，2016(8):28-30.

[5] 劉旌.房地產去庫存要因城施策[J].中國報道,2016(5)：48-49.

[6] “去庫存”不是把房子賣出去那么簡單[EB/OL].http://gx.house.sina.com.cn/news/2015-12-29/09456087417886585180265.shtml.

[學術編輯 趙大洲]

[責任編輯 熊 偉]

Research and Reflection on Promoting the Resolution of Real Estate House Stocks in Small Cities— Taking Huaibei City as Case Example

YUEZhen

(HuaibeiMunicipalPartyschool，Huaibei235000，China)

Medium and small cities real estate have taking long-term high prices，dragging the real estate industry and economic development. This paper takes Huaibei city as an example by analyzing the existing problems of the real estate and the way out. Huaibei commodity housing inventory is quite high，which is lack of effective demand. The high housing prices affects the return of funds and investment，and the real estate development has declined. We should take measures to promote the real estate to the inventory，to promote the healthy and stable development. The paper talks about the resolutions from the government policy support to explore the current problems.

real estate;resolution of stocking;problem;policy

2016-09-12;

2016-11-03

2016-2017年度安徽省行政學院課題專題研究項目

岳珍，女，安徽碭山人，中共淮北市委黨校馬基教研室副教授，主要研究方向：城市房地產經濟。

F299.23

A

2095-770X(2017)03-0018-05

http://sxxqsfxy.ijournal.cn/ch/index.aspx

10.11995/j.issn.2095-770X.2017.03.005