劉偉 中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式的影響初探

劉偉 中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司

在政府推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)政策形勢下，近年來我國頻頻爆出大型金融保險企業(yè)參股房地產(chǎn)企業(yè)的新聞，基于此，本文分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的趨勢，并選擇了安邦保險增持金融街控股股份、越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展兩方面實例進(jìn)行深入論述，希望由此能夠為相關(guān)研究人員帶來一定啟發(fā)。

房地產(chǎn)行業(yè) 資產(chǎn)證券化 產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式

前言：隨著經(jīng)濟(jì)與社會的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了多種新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，本文研究便對其中代表性較強(qiáng)的一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式展開了深入研究，這種發(fā)展模式是否會在我國房地產(chǎn)行業(yè)普及開來、其對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)融結(jié)合帶來的影響，都是本文研究需要探討的問題。

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的趨勢

雖然近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了較為長足的進(jìn)步，但相較于發(fā)達(dá)國家而言，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展卻處于較為初級的階段，房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資模式為銀行貸款便是這一初級階段認(rèn)知的最有力證明。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)金融發(fā)展落后的現(xiàn)狀，我國政府于2013年起開始逐漸加大房地產(chǎn)金融制度和政策的改革力度，而隨著2014年9月《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的下達(dá)，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始真正走上資產(chǎn)證券化發(fā)展道路[1]。

近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的難度不斷提升，銀行等金融機(jī)構(gòu)也面臨著較為嚴(yán)重的長期貸款流動性風(fēng)險，但隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展方向的明確，房地產(chǎn)企業(yè)與金融結(jié)構(gòu)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手就將解決彼此發(fā)展中存在的多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型、金融結(jié)構(gòu)的更靈活保險理財產(chǎn)品設(shè)計也將由此實現(xiàn)，這對于二者的長期可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)都將帶來一定積極影響。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展影響

為了提升本文研究的實踐價值，筆者選擇了安邦保險增持金融街控股股份、越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展兩個不同案例作為研究對象，希望由此實現(xiàn)較為直觀的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展影響論述。

（一）安邦保險增持金融街控股股份

金融街控股是我國上市房地產(chǎn)公司中商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)較高的房地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)具備著資金成本較小、規(guī)模較大、上市時間較長、資產(chǎn)負(fù)債表相對安全等特點(diǎn)，隨著近年來我國各大城市商業(yè)物業(yè)租金水平的不斷提升，該企業(yè)的資產(chǎn)估值也始終處于上升態(tài)勢，正是由于金融街控股所擁有的多項優(yōu)勢，安邦保險才會在近些年不斷舉牌增持金融街控股股票，而這種行為帶來的影響則可以概括為：為安邦保險理財產(chǎn)品設(shè)計提供支持、金融街控股實現(xiàn)自身資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型兩個方面，金融街控股與安邦保險由此就能夠?qū)崿F(xiàn)雙方共贏發(fā)展的新局面。

1.為安邦保險理財產(chǎn)品設(shè)計提供支持

作為國內(nèi)A股市場大型房地產(chǎn)企業(yè)的金融街控股雖然已經(jīng)渡過了快速成長期，但結(jié)合該企業(yè)的發(fā)展方向不難發(fā)現(xiàn)，大幅現(xiàn)金分紅在未來很長一段時間都將成為金融街控股的運(yùn)營常態(tài)，而這一現(xiàn)狀下安邦保險如果能夠通過大量控股獲得董事會席位，金融街控股的現(xiàn)金分紅就能夠得到更有力保障，這對于安邦保險的理財產(chǎn)品設(shè)計就將帶來較為積極影響。在筆者的實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近年來安邦保險高額分紅險產(chǎn)品的銷售情況極為優(yōu)秀，這正為筆者認(rèn)知提供了有力依據(jù)。

2.金融街控股實現(xiàn)自身資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型

除了安邦保險能夠在增持金融街控股股份過程中實現(xiàn)自身的更好發(fā)展外，金融街控股也能夠從中獲得發(fā)展的契機(jī)。在金融街控股獲得安邦保險大股東的支持后，金融街控股的資產(chǎn)模式就將由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，由此實現(xiàn)的企業(yè)發(fā)展資金充足就將使得金融街控股將更多精力投入到商業(yè)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)管理中，這對于金融街控股的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)增值、資產(chǎn)負(fù)債率與盈利水平的提升都將帶來較為積極影響，金融街控股由此就將不斷提升自身企業(yè)價值，金融街控股與安邦保險的雙贏也將真正得以實現(xiàn)[2]。

（二）越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展

越秀地產(chǎn)股份有限公司是一家國內(nèi)少有的在海外擁有房地產(chǎn)信托基金的房地產(chǎn)企業(yè)，而該企業(yè)在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響下則走上了自身產(chǎn)融結(jié)合轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路，該企業(yè)的發(fā)展對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將帶來一定借鑒作用。在自身產(chǎn)融結(jié)合轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路中，REITs平臺在其中發(fā)揮著關(guān)鍵性作用，越秀地產(chǎn)產(chǎn)融結(jié)合的起步便是由此實現(xiàn)了廣州國際金融中心注入其投資信托基金，而這也一舉扭轉(zhuǎn)了越秀地產(chǎn)企業(yè)長期以來存在的經(jīng)營發(fā)展緩慢、負(fù)債率較高、股價較低等發(fā)展問題，越秀地產(chǎn)股份有限公司能夠在短時間內(nèi)實現(xiàn)自身在我國珠三角等地區(qū)的戰(zhàn)略布局便得益于此。

結(jié)合越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展案例不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對越秀地產(chǎn)的發(fā)展帶來了較為積極的影響，這種影響主要體現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與負(fù)債結(jié)構(gòu)的良性變化方面，企業(yè)的抗風(fēng)險能力、綜合價值、產(chǎn)融結(jié)合平臺構(gòu)建由此也能夠獲得有力支持，可以說越秀地產(chǎn)股份有限公司近年來取得的成果與產(chǎn)融結(jié)合這種新興發(fā)展模式的支持密不可分，這為我國很多大型房地產(chǎn)企業(yè)指明了發(fā)展方向。

結(jié)合安邦保險增持金融街控股股份、越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展兩類案例進(jìn)行分析不難發(fā)現(xiàn)，兩種產(chǎn)融結(jié)合模式在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中都發(fā)揮了不俗的效用，而由此我們就能夠得出以下幾方面啟示，即：

（1）金融企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新能夠在房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展下得到有力支持。（2）產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式將成為我國大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展途徑與企業(yè)組織創(chuàng)新途徑。（3）國家與政府對于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重視力度將不斷增強(qiáng)，我國房地產(chǎn)行業(yè)由此將走上轉(zhuǎn)型升級的健康發(fā)展道理。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式的積極影響在文中實現(xiàn)了較為直觀傳達(dá)。而在此基礎(chǔ)上，本文列舉的實際案例也說明了產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式對于我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要性。因此，在相關(guān)研究開展中、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向選擇中，本文研究都具備著較高參考價值。

[1]方建國.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式的影響研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2015,12∶59-62.

[2]顏君誼.企業(yè)集團(tuán)實行產(chǎn)融結(jié)合的幾點(diǎn)思考——基于X集團(tuán)試水產(chǎn)融互動案例[J].中外企業(yè)家,2016,31∶21-22.