刁 莉

北京金水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言：

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，為了尋求更好的經(jīng)濟效益，需要從成本控制方面入手，應深入到?jīng)Q策、設計、施工等階段，并需要建立健全的管理體制，應用可操作性強的管理手段。目前，信息管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的主要方向，建筑信息模型(BIM)技術(shù)得到有效的應用，為成本控制工作提供了新的框架。為了創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益，應充分利用BIM技術(shù)的優(yōu)勢，得出科學、完善的成本控制方案，為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理提供重要的支持。

1. BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中的應用要點

1.1 經(jīng)濟投入

在房地產(chǎn)開發(fā)項目當中，成本控制是一項十分重要的工作，其涉及到?jīng)Q策、設計以及施工等各個階段的投資和資金使用。BIM技術(shù)的應用，其目的是更加科學、合理對投資進行規(guī)劃，為造價管理提供支持。但是BIM技術(shù)的應用尚未廣泛普及，房地產(chǎn)商對于其應用成效存在著一定的懷疑。而應用BIM技術(shù)，本身需要投入一定的資金，增加了成本費用，在未能得到顯著經(jīng)濟效益的同時，難以得到房地廠商的信賴，對于BIM技術(shù)的應用形成一定的制約。為了克服這一問題，需要加強對管理人員的教育培訓，由相關(guān)專家普及BIM技術(shù)知識，正確了解和認識BIM技術(shù)。因此，在引進BIM技術(shù)方面增加經(jīng)濟投入，并投資到技術(shù)創(chuàng)新和升級方面。雖然在短期內(nèi)增加了經(jīng)濟成本，但是在決策、設計以及施工等各個階段的成本控制當中發(fā)揮著重要的作用，進而創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。

1.2 技術(shù)應用與創(chuàng)新

BIM技術(shù)的應用，應滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的實際需求，還需要不斷的進行創(chuàng)新和升級，使BIM技術(shù)逐漸成熟，房地廠商應在該方面增加投入。根據(jù)BIM技術(shù)的實際應用，了解現(xiàn)階段的功能缺陷，針對軟件兼容性差、文件輸出格式不標準、模型工程量不準確等問題，需要及時作出改進。與此同時，還需要考慮到具體的工作流程，對BIM技術(shù)應用作出適應性的調(diào)整，這就需要相關(guān)工作人員對于BIM技術(shù)有著全面的認知，正確、合理的予以應用[1]。

1.3 可操作性

為了進一步提高BIM應用的可操作性，需要為其提供良好的操作環(huán)境，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的成本，分析可節(jié)約成本的潛在量、投資對總投資的影響以及項目要素費用等內(nèi)容，然后根據(jù)建設項目的工作程序，作出投資估算、設計總概算(含修正設計概算、施工圖預算)、合同價、結(jié)算價、竣工決算，并利用BIM技術(shù)予以協(xié)助，積極參與其中。

2. BIM技術(shù)的實際應用及相關(guān)思考

2.1 決策

在既往的成本控制工作中，重點往往落在施工階段，卻忽視了前期準備階段。成本控制的前期準備工作，雖然投資比重不高，但是對于后續(xù)的施工建設與管理產(chǎn)生著深遠的影響。做好前期準確工作，能夠有效減輕后續(xù)工作的壓力。決策是前期準備階段的重要環(huán)節(jié)，利用BIM軟件，對既往的數(shù)據(jù)、信息進行綜合分析，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計管理和施工管理提供參考性的意見，更加科學、合理的進行項目合約策劃，做出相應的決策。

以上海新華·紅星國際廣場項目為例，中建三局一公司安裝公司在工程管理中，以“精益建造，工藝創(chuàng)新”為基本理念，將BIM技術(shù)應用于工程建設當中，實現(xiàn)了建筑機電安裝工程模塊化生產(chǎn)。基于BIM模型，改變了傳統(tǒng)施工進度控制方法，該項目的物理信息更加立體、清晰，機電安裝、管線排布等工作更加高效，能夠有效降低和節(jié)約施工成本。與此同時，利用BIM模型能夠更好的把控施工進度，分析施工組織方案的可行性，為成本控制提供了重要的支持。

2.2 設計

在設計階段，利用BIM技術(shù)，對于資金的使用做出相應的計劃，BIM技術(shù)應用費用、設計概算以及施工圖預算，進而確定項目的目標成本，并持續(xù)進行優(yōu)化。在“設計-成本”合作式限額設計模式當中，經(jīng)過初步設計和初步成本核算后，并通過初設評估，進而錯處詳細設計，再進行經(jīng)濟性評價。以上海中心大廈項目中，美國Gensler設計公司、同濟大學建筑設計研究院在設計當中利用BIM技術(shù)，建立3D模型，推進設計深化，促進協(xié)同工作方式，分工更加精細?；诖?，制定具體成本計劃，經(jīng)過成本核算、預算成本W(wǎng)BS分解，并將相關(guān)數(shù)據(jù)上傳至BIM成本數(shù)據(jù)管理平臺，該過程中需要進行成本動態(tài)監(jiān)控，并與初步成本進行對比，判斷其是否合理、可行。

2.3 施工

在施工階段，基于施工成本動態(tài)監(jiān)控，進一步制定成本計劃，并對內(nèi)外部變化進行識別，做出相應的調(diào)整和改變。進入項目投資回收評價階段，應用BIM技術(shù)，能夠數(shù)據(jù)流入、成本計劃以及流程方向進行全面的了解和掌握。該過程中，能夠準確識別偏差，及時采取協(xié)調(diào)和糾錯辦法[2]。以上海中心大廈項目中，美國Gensler設計公司、同濟大學建筑設計研究院在設計當中利用BIM技術(shù)，建立3D模型，推進設計深化，促進協(xié)同工作方式，分工更加精細。以杭州體育中心項目為例，NBBJ建筑公司在施工工作中應用BIM技術(shù)，在制定施工方案的過程中，進行三維造型，模擬實現(xiàn)結(jié)構(gòu)受力分析，滿足了高度造型復雜性和內(nèi)部空間復雜性的相關(guān)要求。在施工過程中，利用BIM技術(shù)，展開計劃管理。分包管理、多算對比分析、進度計量與支付、工程變更管理、簽證索賠管理以及材料成本控制等工作，實現(xiàn)全過程的項目成本控制。

結(jié)論：

綜上所述，BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中的應用，在很大程度上提高了項目管理水平，但仍需要進行改進和調(diào)整，并側(cè)重于經(jīng)濟投入、技術(shù)應用與創(chuàng)新以及可操作性等多個方面。在決策、設計以及施工等各個階段，科學、合理的應用BIM技術(shù)，實現(xiàn)精細化，信息化管理，從中創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益，其對于房地產(chǎn)的發(fā)展有著積極的推動作用。

[1]胡娟娟.基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析[J].城市建筑，2015，(23)：135-135.

[2]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].建筑經(jīng)濟，2015，36(06)：51-55.