彭友峰

山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

住宅地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新與架構(gòu)搭建

彭友峰

山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了供需雙方的契合程度，借鑒“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，提出了“私人定制”新型的住宅地產(chǎn)運(yùn)營模式，對(duì)新運(yùn)營模式進(jìn)行了架構(gòu)搭建，針對(duì)新運(yùn)營模式的需求，針對(duì)現(xiàn)有的資源提出來完善和改進(jìn)措施。新運(yùn)營模式，極大滿足了客戶的需求，擴(kuò)寬了住宅地產(chǎn)的利潤空間，降低了社會(huì)能耗。

住宅地產(chǎn)；運(yùn)營模式；創(chuàng)新；架構(gòu)

隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的起伏變化，政府對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控措施逐步強(qiáng)化，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從“供應(yīng)﹑消費(fèi)模式”﹑“建造模式”﹑“發(fā)展模式”三方面入手，保障房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)化升級(jí)﹑資源的有效利用。

以山東省為例，省政府印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》，指出房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的三條路徑：①加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)供應(yīng)和消費(fèi)模式。②加快轉(zhuǎn)變房屋建造模式，推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。③加快轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式。明確要求，2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修。

2016年住宅地產(chǎn)經(jīng)歷了從去庫存到一二線城市限購的一個(gè)過程，從根本限制住宅地產(chǎn)的投資屬性，有意引導(dǎo)住宅地產(chǎn)回歸居住屬性，由于政策限制，需求大幅減少，且當(dāng)前主流需求以首套房或者改善居住為主。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

從調(diào)控政策到市場(chǎng)需求，可見，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的匱乏，與多元化的消費(fèi)需求之間的矛盾日益強(qiáng)烈，這一現(xiàn)狀，需要房地產(chǎn)企業(yè)提供更加細(xì)致﹑準(zhǔn)確﹑滿足個(gè)性化需求的服務(wù)。這也正是“互聯(lián)網(wǎng)+”思維與房地產(chǎn)業(yè)的切合點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該充分利用互聯(lián)網(wǎng)“大數(shù)據(jù)”的優(yōu)勢(shì)，適時(shí)開啟“私人定制”模式。在房地產(chǎn)開發(fā)的全周期植入“私人定制”的模塊。

一、“私人定制”運(yùn)營模式框架搭設(shè)

1 精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，為“私人定制”做好鋪墊

目標(biāo)客戶人群需要進(jìn)一步細(xì)分，簡(jiǎn)單的劃分為剛需﹑改善型，在戶型的確定，可選模塊的設(shè)置，深化設(shè)計(jì)等后續(xù)環(huán)節(jié)將難以開展。不妨參照《中華人民共和國職業(yè)分類大典》 ，進(jìn)一步的劃分出8個(gè)類型；結(jié)合項(xiàng)目所處的環(huán)境﹑位置，目標(biāo)人群的購買能力﹑消費(fèi)習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目作出精準(zhǔn)定位。

通過精準(zhǔn)定位，使市場(chǎng)細(xì)分價(jià)值觀﹑消費(fèi)習(xí)慣趨于相同或者相近，為設(shè)計(jì)﹑施工階段的個(gè)性化服務(wù)，縮小范圍，才能使得“私人定制”成為可行。

2 針對(duì)特定業(yè)主，廣泛調(diào)研，打造“百變戶型”

項(xiàng)目定位后，對(duì)戶型進(jìn)行可能性分析，針對(duì)特定的業(yè)主，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，將每一種戶型，確定出3—5種可變目標(biāo)戶型，如此一來，整個(gè)樓盤可提供20種左右的戶型，甚至更多，為業(yè)主提供更多選擇。

銷售過程中，也可以根據(jù)業(yè)主的需求，在不改變框架結(jié)構(gòu)，不影響結(jié)構(gòu)安全的前提下，對(duì)戶型作出二次調(diào)整與完善。

3 充分利用“大數(shù)據(jù)”，合理設(shè)置“私人定制”模塊

滿足業(yè)主多元化的需求，也受到主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件布設(shè)﹑水電氣暖等綜合布線走向﹑企業(yè)管理能力﹑產(chǎn)品采購集中度等因素的影響。所以在銷售前，應(yīng)設(shè)置“私人定制”模塊。該環(huán)節(jié)也是“私人定制”模式運(yùn)營成敗的關(guān)鍵。

充分利用大數(shù)據(jù)成果，根據(jù)確定消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣，排出對(duì)房屋裝飾﹑裝修(特別是精裝房)產(chǎn)品的認(rèn)可層次。提供3—5檔備選模塊。例如：地磚﹑吊頂?shù)妊b飾做法，可以提供中低檔﹑中檔﹑高檔三種檔次的品牌供業(yè)主選擇。

也可以再向前跨一步，整合家具﹑家電市場(chǎng)的資源，將備選模塊擴(kuò)展到廚房用品﹑家電﹑家具﹑裝飾壁畫等內(nèi)容，搭建一個(gè)資源整合的平臺(tái)，進(jìn)一步擴(kuò)展利潤空間。

4 深化設(shè)計(jì)，落實(shí)“私人定制”訂單

房產(chǎn)有自身的特殊性，并不像電腦的各個(gè)通用模塊，直接組裝就可以，房產(chǎn)的各個(gè)模塊作出選擇后，需要拼合部位作出適當(dāng)調(diào)整與整合，這就需要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，以專業(yè)人士的視角，確保這些模塊的拼合符合國家規(guī)范，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求，在保證安全﹑合規(guī)的前提下，最大限度的滿足業(yè)主的美觀﹑使用功能的要求。

5“ 一戶一圖”將“私人定制”落到實(shí)處

為了保障業(yè)主“私人定制”能夠落實(shí)到位，須將業(yè)主確定的內(nèi)容，圖示化，且作為合同的一部分，同時(shí)也是施工的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，通過針對(duì)每一戶出具圖紙和清單，單獨(dú)計(jì)算購房?jī)r(jià)格，真正做到豐儉由己。

6 移交物業(yè)，建立“分戶檔案”，將“私人定制”進(jìn)行到底

交房過程，必須針對(duì)每戶的圖紙和清單，逐項(xiàng)核實(shí)驗(yàn)收，移交給業(yè)主，完成交房驗(yàn)收后，將銷售建立的檔案，交房產(chǎn)生的文檔，統(tǒng)一移交給物業(yè)，物業(yè)采用軟件，對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行管理﹑分析。用好這些信息，在長(zhǎng)期的物業(yè)管理過程中，更好的為業(yè)主服務(wù)。

二、“私人定制”模式運(yùn)營，面臨的問題與應(yīng)對(duì)措施

1 管理水平不足與精細(xì)化的管理需求之間的矛盾

1)需要采用WBS的方法分解工作內(nèi)容，制定達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)，將管理過程進(jìn)一步細(xì)化；2)搭建軟件平臺(tái)，快速傳遞數(shù)據(jù)，便于數(shù)據(jù)的管理﹑分析和應(yīng)用。

2 銷售人員的專業(yè)水平，無法滿足“私人定制”運(yùn)營模式的需求

1)模塊設(shè)計(jì)時(shí)，力求簡(jiǎn)潔﹑明晰﹑接口通用，界限明確，便于業(yè)主和銷售理解；2)根據(jù)各個(gè)模塊的劃分，按照比例制作模型，采用搭積木的模式，使業(yè)主和銷售更直觀；3)加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)。

3 招采數(shù)量倍增，招采進(jìn)度影響整個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)

1)將招采工作前移，在項(xiàng)目策劃階段，進(jìn)行商務(wù)談判，建立戰(zhàn)略合作供應(yīng)商，在公司范圍內(nèi)推廣采用，減少重復(fù)招采；2)加強(qiáng)戰(zhàn)略合作供應(yīng)商的管理，搭建自己的電商平臺(tái)，縮短與戰(zhàn)略合作供應(yīng)商的訂貨﹑供貨時(shí)間。

4 維保人員不能滿足“私人定制”帶來的維保業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)

1)增加維保人員的投入，提升維保的效率；2)引入第三方維保，將維保工作委托第三方完成；3)隨著項(xiàng)目和業(yè)務(wù)的增加，整合戰(zhàn)略合作供應(yīng)商的維保人員，集中進(jìn)行維保管理。

三、結(jié)語

“私人定制”運(yùn)營模式，拓寬房地產(chǎn)運(yùn)營廣度的同時(shí)，提升了客戶的參與度，使客戶的需求得到更大程度的滿足，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的利潤空間。

“私人定制”運(yùn)營模式，大大減少業(yè)主收房后二次裝修，減少業(yè)主損失，同時(shí)大幅減少裝修垃圾，使社會(huì)資源得到高效利用，減少不必要的損耗，全面貫徹低碳﹑節(jié)能﹑環(huán)保的發(fā)展戰(zhàn)略。