董文艷

一貫規(guī)模導(dǎo)向的孫宏斌提出了新目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)規(guī)模高速增長(zhǎng)的同時(shí)提升凈利潤(rùn)率，為此他需要讓融創(chuàng)擁有此前沒有的能力

過去四年，在“買買買”公司排行榜中，融創(chuàng)中國（1918.HK，下稱融創(chuàng)）拔得頭籌。而2017年地產(chǎn)界出手最快的人，又是融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌。

1月9日，融創(chuàng)公告以26億元收購北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱鏈家）6.25%股權(quán)。

1月13日，融創(chuàng)宣布通過1月9日成立的天津嘉睿匯鑫企業(yè)管理有限公司斥資150.41億元戰(zhàn)略入股樂視，成為樂視網(wǎng)（300104.SZ）第二大股東（持股 8.61%），生產(chǎn)大屏幕電視機(jī)的樂視致新第一大股東（持股 36.96%），及樂視影業(yè)的重要股東（持股 15%）。這是融創(chuàng)四年來第一次非地產(chǎn)領(lǐng)域投資。

短短半月內(nèi)兩次戰(zhàn)略性入股，背后是孫宏斌多年來對(duì)企業(yè)規(guī)模的執(zhí)念。

被隱藏的3000億

2016年融創(chuàng)全年銷售額1553.1億元，行業(yè)排名第七。1月10日，融創(chuàng)官微對(duì)外宣布2017年融創(chuàng)銷售目標(biāo)為2100億元。

但《財(cái)經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，內(nèi)部口徑，孫宏斌為融創(chuàng)定下的目標(biāo)是2017年銷售額超過3000億元，進(jìn)入行業(yè)前五。

融創(chuàng)旗下分為北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中、海南共八個(gè)區(qū)域，各區(qū)域銷售額尚未正式宣布。《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，2016年，融創(chuàng)上海區(qū)域、華北區(qū)域銷售額均超過330億元，北京區(qū)域超過200億元。

2017年銷售規(guī)模超過3000億元如何實(shí)現(xiàn)？《財(cái)經(jīng)》記者了解到，在孫宏斌的計(jì)劃中，上海、華北、北京三個(gè)成熟區(qū)域今年要沖800億元，天津、重慶兩個(gè)直轄市要在350億元以上。

如果這一目標(biāo)達(dá)成，孫宏斌進(jìn)一步的計(jì)劃是，到2018年，上海、華北、北京三個(gè)區(qū)域要沖擊1000億元，融創(chuàng)整體銷售額再上新臺(tái)階。

從順馳到融創(chuàng)，孫宏斌對(duì)企業(yè)規(guī)模的追求似乎是一種執(zhí)念?！皩O宏斌想把地產(chǎn)規(guī)模做到宇宙最大。融創(chuàng)的目標(biāo)是，做綠城的產(chǎn)品，走萬達(dá)的建造速度，有萬科的規(guī)模。”一位融創(chuàng)知情人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

截至2016年6月30日，融創(chuàng)共計(jì)進(jìn)入21個(gè)一二線城市，土地儲(chǔ)備約3776萬平方米。2016年全年，融創(chuàng)推出樓盤的貨值為1680億元。

2017年，融創(chuàng)還將在老區(qū)域繼續(xù)深耕，而新區(qū)域會(huì)以迅速拓盤為主要?jiǎng)幼鳌?015年開始，融創(chuàng)新進(jìn)入了濟(jì)南、南京、成都、西安、武漢等城市以及廣深區(qū)域。無論是通過公開市場(chǎng)招拍掛拿地，還是并購當(dāng)?shù)仨?xiàng)目，來自這些新拓地區(qū)的收入將成為融創(chuàng)規(guī)模訴求的重要支撐。

同業(yè)并購后遺癥

在房地產(chǎn)界，還沒有哪家地產(chǎn)商像融創(chuàng)這樣通過不斷收購?fù)衼頂U(kuò)大規(guī)模。

“融創(chuàng)草莽氣十足，賭性十足。不是職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)公司的邏輯，你很難想象萬科敢去和綠城或佳兆業(yè)談并購。”一位熟悉融創(chuàng)的中型房企中層人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。

2014年，融創(chuàng)在華東市場(chǎng)相對(duì)低迷時(shí)意圖收購綠城中國（03900.HK）。2015年，在深圳市場(chǎng)還未全面反彈時(shí)，融創(chuàng)與佳兆業(yè)（01638.HK）談判并購事宜。近兩年，融創(chuàng)又快速收購二線城市的項(xiàng)目與公司。

這些收購有得有失。對(duì)全國性房企綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)的收購均以失敗告終，此后孫宏斌將眼光投向了地方性地產(chǎn)公司及項(xiàng)目，以收購項(xiàng)目為主。

在融創(chuàng)的收購清單上，有中渝置地（1224.HK）、西安天朗地產(chǎn)、武漢美聯(lián)地產(chǎn)、聯(lián)想控股旗下融科智地、萊蒙國際（3688.HK）、金科股份（000656.SH）、鄭州中牟美盛置業(yè)、煙臺(tái)?；脴I(yè)、海南博鰲金灣項(xiàng)目及恒大旗下嘉凱城青島項(xiàng)目等等。

上述同業(yè)收購讓融創(chuàng)一路超車，不僅進(jìn)入更多城市，客戶基礎(chǔ)更廣，也巧妙避開了地方公開市場(chǎng)拍地難而貴的問題。

這與孫宏斌鼓勵(lì)各分公司跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的管理思路有關(guān)?！敦?cái)經(jīng)》記者獲悉，為實(shí)現(xiàn)全方位收購，除一些戰(zhàn)略性大型收購由孫宏斌親力親為外，孫已將地方拓展型收購?fù)耆艡?quán)。各區(qū)域公司內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)相開拓新城的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

在收購導(dǎo)向下，孫宏斌秉承“誰拿下便歸誰”的區(qū)域管制法，這不僅導(dǎo)致一些城市項(xiàng)目的跨區(qū)域管理，也讓融創(chuàng)內(nèi)部火藥味更濃。

融創(chuàng)華北區(qū)域與北京區(qū)域曾在鄭州競(jìng)爭(zhēng)一個(gè)并購項(xiàng)目，最終華北區(qū)域勝出。而融創(chuàng)收購西安天朗，也是由融創(chuàng)天津區(qū)域自行談判拿下。此前，融創(chuàng)北京區(qū)域也有進(jìn)入西安收購的意向，但最終敗下陣來。西安融創(chuàng)歸入天津區(qū)域，貢獻(xiàn)了新的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

對(duì)于各區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)，融創(chuàng)總部更多起到平衡的作用。孫宏斌扮演的角色是，給出大方向，有最終決策權(quán)，同時(shí)讓各區(qū)域據(jù)此鎖定各自發(fā)展目標(biāo)。

“這導(dǎo)致融創(chuàng)各區(qū)域公司不惜代價(jià)去并購，而融創(chuàng)的邏輯是做大規(guī)模第一，在發(fā)展中解決問題，不怕亂?！鄙鲜鲋行头科笾袑尤耸空f。

然而，規(guī)模導(dǎo)向下，全國范圍內(nèi)的大手筆收購驟增，也讓融創(chuàng)面臨收購后遺癥。2016年，融創(chuàng)以42.25億元收購萊蒙國際旗下6個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。通過這一收購，融創(chuàng)首次進(jìn)入深圳。但據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者從項(xiàng)目處獲悉，收購后融創(chuàng)雖完成落子深圳的心愿，但吃下的萊蒙國際旗下深圳項(xiàng)目只有一個(gè)，且此項(xiàng)目之后便遭遇工程質(zhì)量及土地方利益糾紛，令融創(chuàng)頗為困擾。

《財(cái)經(jīng)》記者了解到，融創(chuàng)最初還與萊蒙國際談了第二波收購，萊蒙國際有意打包出售旗下其他深圳舊改項(xiàng)目給融創(chuàng)，但該交易至今也未開始，大有作罷之意。深圳舊改項(xiàng)目涉及利益深厚，風(fēng)險(xiǎn)或許不是融創(chuàng)目前所能掌控。

收購是平衡取利的生意，有些被收購方是因?yàn)楝F(xiàn)金流問題而不得不賣資產(chǎn)輸血，除出售優(yōu)良資產(chǎn)外，他們往往也會(huì)打包出售在融創(chuàng)看來資質(zhì)較差的項(xiàng)目資產(chǎn)，成為收購的代價(jià)。

2016年9月，融創(chuàng)以137.88億元收購聯(lián)想控股旗下融科智地。但融科智地42個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包里，也有一些讓融創(chuàng)承壓的項(xiàng)目，包括一些融創(chuàng)本不想進(jìn)入的城市。融創(chuàng)主要發(fā)力于一二線城市，收購融科后，大慶地產(chǎn)項(xiàng)目也被歸入麾下。目前，該項(xiàng)目融創(chuàng)還未正式投入，但據(jù)接近項(xiàng)目的人士透露，“融創(chuàng)現(xiàn)在很想退地?！?/p>

上述融創(chuàng)相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，2016年，能夠感到孫宏斌在收購上的判斷比前幾年更精準(zhǔn)了，“但是內(nèi)部壓力還是比較大”。

跨界收購的地產(chǎn)邏輯

2017年伊始，融創(chuàng)扣動(dòng)了跨界收購的扳機(jī)，收購清單上第一次出現(xiàn)了非地產(chǎn)類公司，并且是高關(guān)注度的樂視。

孫宏斌早有跨界思路。房地產(chǎn)行業(yè)有規(guī)模天花板，過去一年，孫宏斌去內(nèi)蒙古和甘肅考察了資源型行業(yè)，盤算過收購金融機(jī)構(gòu)，但因價(jià)格太貴且機(jī)構(gòu)背景復(fù)雜而作罷；他也向目前對(duì)娛樂產(chǎn)業(yè)感興趣的萬達(dá)王健林，以及有志于健康產(chǎn)業(yè)的恒大許家印靠攏，表現(xiàn)出了對(duì)這兩類產(chǎn)業(yè)的興趣；他還持續(xù)看好房地產(chǎn)存量型市場(chǎng)。

1月9日，融創(chuàng)以26億元收購擁有強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)基金的鏈家6.25%股權(quán)。為了這次入股，孫宏斌與鏈家董事長(zhǎng)左暉溝通了近一年。在投資者會(huì)上，孫宏斌將這次入股比作融創(chuàng)投資一個(gè)商業(yè)綜合體，“2019年以后回報(bào)率一定是5%以上”。

不過，入股鏈家屬于地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部跨界?！皩O宏斌想通過入股鏈家拓寬房地產(chǎn)渠道銷售，我們體量大，也需要更多渠道來支撐?！鄙鲜鋈趧?chuàng)相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。利用鏈家中介人員做一二手房聯(lián)動(dòng)銷售，這有助于融創(chuàng)提高產(chǎn)品去化能力，進(jìn)而促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)。

孫宏斌向鏈家“借人”，而之于樂視，則相當(dāng)于向樂視借“原材料”，依然沒有脫離地產(chǎn)邏輯。1月13日，融創(chuàng)斥資150.41億元入股樂視，以60.41億元收購樂視網(wǎng)8.61%的股權(quán)，以79.5億元獲得增發(fā)后樂視致新33.5%的股權(quán)，以10.5億元收購樂視影業(yè)15%的股權(quán)。

在與賈躍亭共同出席的投資者會(huì)議上，孫宏斌透露，入股后，融創(chuàng)未來將與樂視一起拿地開發(fā)汽車小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)小鎮(zhèn)等等。融創(chuàng)要借樂視土地存量發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。目前樂視僅在浙江莫干山便有1萬畝地。此前，融創(chuàng)以高端住宅為主力產(chǎn)品，此舉可拓寬融創(chuàng)的產(chǎn)品線，而土地“原材料”正來自樂視。

從2016年房企排行榜來看，前三甲恒大、萬科、碧桂園銷售額均突破3000億元。其中，除了萬科的銷售額主要來自傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品外，恒大與碧桂園的資產(chǎn)池中都配置了諸多投資型產(chǎn)品，如旅游度假類產(chǎn)品等。

2014年，綠地以2403億元銷售額首次超越萬科成為全國房企規(guī)模第一，其中投資型商業(yè)物業(yè)貢獻(xiàn)了1296億元，占銷售額一半以上。

這類投資型產(chǎn)品盡管在各房企呈現(xiàn)的業(yè)態(tài)不一，但它們的共性是吸引的客戶都沒有屬地特征，往往是全國類客戶，輻射面更廣。與恒大、碧桂園、綠地一樣，融創(chuàng)要想在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)彎道超車，也需要加入更多投資型產(chǎn)品。

可以預(yù)見的是，孫宏斌入股樂視后打造的各類小鎮(zhèn)項(xiàng)目有文化旅游屬性，未來面對(duì)的將是全國性客戶。最終，這些嘗試也將在企業(yè)規(guī)模上體現(xiàn)出來。

一位融創(chuàng)中層人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，入股鏈家、樂視只是開始，融創(chuàng)很快會(huì)有新的并購案宣布。

如何控制資金風(fēng)險(xiǎn)

四年來頻繁大手筆收購，融創(chuàng)有沒有資金風(fēng)險(xiǎn)？

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，2016年，孫宏斌曾在融創(chuàng)內(nèi)部會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)要利用金融杠桿擴(kuò)大規(guī)模，要在未來數(shù)年繼續(xù)“地產(chǎn)+金融”的發(fā)展模式，拓寬融資渠道，善用金融工具。除了擴(kuò)大銷售規(guī)模，下一步還要設(shè)法提高利潤(rùn)率。

根據(jù)融創(chuàng)2016年中報(bào)，截至2016年6月30日，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金共401億元，同期增長(zhǎng)48.4%。其中，非受限制現(xiàn)金283.4億元，是融創(chuàng)收購可直接動(dòng)用的資金；受限制現(xiàn)金117.6億元，這部分資金將用于銀行貸款的擔(dān)保。對(duì)于此次入股樂視的150.41億元，孫宏斌稱，這筆資金沒有做任何融資，全是內(nèi)部資源。

一位接近孫宏斌的人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，孫宏斌最關(guān)心的是現(xiàn)金流，收購原則是有多少錢干多少事，一直主張資金要提前籌備好。

截至2016年6月30日，融創(chuàng)凈負(fù)債率85.1%，這一指標(biāo)已超過房企平均水平。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，滬深兩市137家上市房地產(chǎn)企業(yè)平均凈負(fù)債率為77%。

融創(chuàng)的借貸總額正處在上升通道中。中報(bào)顯示，2015年底融創(chuàng)借貸總額417.99億元，至2016年6月30日，借貸總額已躍升至627.99億元，其中包括發(fā)行公司債券149.51億元。

為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，房企大多會(huì)通過再融資替換已經(jīng)存在的高成本借款。中報(bào)顯示，截至2016年6月30日，盡管借貸總額有所增加，而融創(chuàng)新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率約為6.06%，這讓融創(chuàng)融資成本從2015年末的約7.7%下降到6.36%。

融資能力的提高，也源自過去的項(xiàng)目收購積累的信譽(yù)。因?yàn)槭召彽亩嗍菃栴}項(xiàng)目，融創(chuàng)以拯救者身份出現(xiàn)，項(xiàng)目投資方自然感謝融創(chuàng)。

由于控制了流動(dòng)負(fù)債在有息負(fù)債中的占比，融創(chuàng)整體負(fù)債結(jié)構(gòu)目前尚算合理。截至2016年6月30日，融創(chuàng)總負(fù)債額為1279.6億元，其中有息負(fù)債總額為628億元，一年內(nèi)到期的定息與浮息債務(wù)是150.94億元與95.54億元，合計(jì)在有息負(fù)債中占比近四成。一年到五年內(nèi)的定息與浮息債務(wù)分別是321.21億元與60.29億元，合計(jì)占比有息負(fù)債六成有余。

房地產(chǎn)貸款大致可分兩類，一類是買地時(shí)的融資，一類是開發(fā)貸?！胺康禺a(chǎn)負(fù)債率越高越牛，你一買地負(fù)債率就增加了，除非你不買地不貸款?！睂O宏斌曾如此表示，他認(rèn)為，房企負(fù)債多意味著買了很多地，這大多是土地貸款導(dǎo)致。

真正的風(fēng)險(xiǎn)在于地價(jià)太高，高周轉(zhuǎn)房企買下高價(jià)地后，在市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)將面臨兩難境地。若銷售則虧損，不銷售則影響回款，無法支撐高周轉(zhuǎn)模式。融創(chuàng)的應(yīng)對(duì)策略是，接手遭遇現(xiàn)金流困境企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而非四處搶奪地王。

與規(guī)模迅速成長(zhǎng)不相稱的是股價(jià)，這與融創(chuàng)的盈利能力直接相關(guān)。2016年中報(bào)顯示，融創(chuàng)上半年凈利潤(rùn)1.03億元，較去年同期減少91.8%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為0.73億元，較去年同期減少92.3%。

房地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)算，以竣工交付為節(jié)點(diǎn)，多在年底爆發(fā)，上半年的數(shù)據(jù)并不能反映融創(chuàng)的利潤(rùn)基本面，但提升凈利潤(rùn)率是包括融創(chuàng)在內(nèi)的諸多上市房企的共同命題。

孫宏斌的目標(biāo)是，實(shí)現(xiàn)規(guī)模高速增長(zhǎng)的同時(shí)提升凈利潤(rùn)率。

一位融創(chuàng)中層管理人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析，過去融創(chuàng)最大的特點(diǎn)是始終在變化。沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)和套路，只要完成目標(biāo)就是好的。要實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)并重的新目標(biāo)，融創(chuàng)需要向中海、萬科學(xué)習(xí)架構(gòu)及成本管控能力。現(xiàn)在融創(chuàng)最大的瓶頸是人才，以及管理體系是否支持新目標(biāo)。