汪中秀++周慧

摘要：房地產(chǎn)投資是一個復(fù)雜的決策過程，具有風(fēng)險高、周期長、投入成本高等特點，使其不同于一般的投資。因此，本文在現(xiàn)有房地產(chǎn)投資和投資風(fēng)險相關(guān)理論知識和研究文獻的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)投資的特點與投資風(fēng)險的關(guān)系，使在投資決策過程中，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)投資特點帶來的投資風(fēng)險，以利于投資風(fēng)險識別及風(fēng)險應(yīng)對，做好防范措施，提高投資決策的成功率，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點；投資風(fēng)險

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢，根據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長，成為拉動固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進國家經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。

二、房地產(chǎn)投資特點與風(fēng)險的關(guān)系

由于房地產(chǎn)投資具有其獨特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險高的一種行業(yè)，房地投資過程中需要謹(jǐn)慎決策，防范投資風(fēng)險對投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點與投資風(fēng)險的相關(guān)研究文獻，分析房地產(chǎn)投資的特點和投資風(fēng)險的關(guān)系如下：

1.房地產(chǎn)投資的不可移動性與風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時，會受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項目所在的地理位置、環(huán)境及社會經(jīng)濟狀況的好壞將影響其商品的價格，進而影響其利潤，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來眾多的不確定性因素。

2.房地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風(fēng)險的大小。所以，在進行房地產(chǎn)投資時，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產(chǎn)使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。

3.房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性與風(fēng)險

隨著國家經(jīng)濟的不斷繁榮與發(fā)展，人民對房地產(chǎn)商品的需要也越來越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過將未建完的商品進行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風(fēng)險；然而，當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)衰退的時候，房地產(chǎn)企業(yè)會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險，最終，也將會影響企業(yè)投資成功的概率。

4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發(fā)建設(shè)、營銷宣傳、銷售、簽訂買賣合同等各個環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險也越大，融資成本高的風(fēng)險也較大。

5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險

由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動性，使得房地產(chǎn)投資易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關(guān)政策時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時房地產(chǎn)投資也需要符合國家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟利益，給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險。

6.房地產(chǎn)市場的不充分性與風(fēng)險

在我國目前的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場發(fā)育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產(chǎn)市場不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱為準(zhǔn)市場、次市場，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場環(huán)境下進行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險。

三、結(jié)論

通過以上對房地產(chǎn)投資的特點和投資風(fēng)險之間的關(guān)系進行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關(guān)性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產(chǎn)市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產(chǎn)投資帶來或多或少的風(fēng)險，影響投資決策的成功，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益和社會效益。

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