楊宇昕

(華東政法大學(xué)，上海 200042)

房產(chǎn)稅改革的立法思考

楊宇昕

(華東政法大學(xué)，上海 200042)

隨著房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)，全面恢復(fù)房產(chǎn)稅的征收是完善地方土地財(cái)政、發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)功能的重要手段。然而，滬渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)卻并未取得顯著效果。綜合分析，房產(chǎn)稅稅收制度的不合理是重要原因之一。在改革過程中，房產(chǎn)稅征稅目的異化、征稅范圍過窄、稅率設(shè)置不合理等問題頻繁凸顯。因此，房產(chǎn)稅的立法進(jìn)程亟待推進(jìn)。通過理論與實(shí)踐的二維角度審思房產(chǎn)稅的立法癥結(jié)，把握房產(chǎn)稅改革的立法趨向，明晰立法目標(biāo)、調(diào)整征稅范圍、設(shè)置科學(xué)合理的計(jì)稅方法以及稅率勢(shì)在必行。

房產(chǎn)稅；稅收制度；立法

近年來，房產(chǎn)稅改革一直是備受關(guān)注的熱點(diǎn)問題。滬渝兩市作為房產(chǎn)稅改革的優(yōu)先試點(diǎn)，以取消個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)的免征待遇為核心措施，卻并沒有取得良好的效果。理論和實(shí)踐中的諸多難題使房產(chǎn)稅改革處于進(jìn)退維谷的兩難境地。此時(shí)，盲目的推行改革舉措不是明智之舉。黨的十八屆三中全會(huì)中提出要“ 加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革 ”重新指明了房產(chǎn)稅改革的方向?？偨Y(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加快房產(chǎn)稅立法，調(diào)整房產(chǎn)稅稅收制度才是當(dāng)務(wù)之急。

一、房產(chǎn)稅立法的理論癥結(jié)

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入，向擁有房屋所有權(quán)和使用權(quán)的主體征收的一種財(cái)產(chǎn)稅[1]129。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《房產(chǎn)稅暫行條例》)，于同年10月1日施行。這部行政法規(guī)作為我國(guó)房產(chǎn)稅征收、改革的基本依據(jù)，歷時(shí)三十余年，“暫行”時(shí)間著實(shí)過長(zhǎng)?？傮w來看，房產(chǎn)稅立法體系有以下特點(diǎn)：

(一)立法層級(jí)低

房產(chǎn)稅在財(cái)稅法律體系中曾占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位，雖然房產(chǎn)稅的主導(dǎo)地位正逐漸被遺產(chǎn)稅等其他財(cái)產(chǎn)稅所分崩，但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)稅必然將取代營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金的地位，成為地方財(cái)政收入的主要來源，其重要程度可見一斑。然而，如此重要的稅種，其立法最高層級(jí)僅僅停留在行政法規(guī)層面上，并且年久失修。一部與社會(huì)發(fā)展脫節(jié)的法律，很難起到對(duì)行為的指引、評(píng)價(jià)作用，從法的規(guī)范作用角度來講，它已經(jīng)不是一部合格的法律。

立法的位階不同，立法程序、立法成本必然存在差異，而立法程序的規(guī)范性、民主性，立法成本的大小直接關(guān)系到立法內(nèi)容的科學(xué)性。法律與行政法規(guī)的位階僅一級(jí)之差，但其所反映的民主性與科學(xué)性上的差異卻不容小覷。在房產(chǎn)稅改革的實(shí)踐過程中，較低的立法層級(jí)所暴露出的缺點(diǎn)已經(jīng)日益凸顯，所以提高立法層級(jí)是解決房產(chǎn)稅改革實(shí)踐中諸多問題的關(guān)鍵一步。

(二)法規(guī)規(guī)定滯后

目前，我國(guó)一系列關(guān)于房產(chǎn)稅的政策法規(guī)，其制定依據(jù)均為1986年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，這部行政法規(guī)出臺(tái)至今已有31年之久，其內(nèi)容之合理性值得懷疑。首先，征稅范圍狹窄。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不包括城鄉(xiāng)居民用于居住的房產(chǎn)。這樣的規(guī)定符合上世紀(jì)八九十年代居民平均每家一套房屋以供居住的現(xiàn)實(shí)情況。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，很多住房既不用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用，也不用于居住，而成為投機(jī)者的投資對(duì)象?，F(xiàn)有的征稅范圍已經(jīng)不符合現(xiàn)實(shí)情況。雖然各地區(qū)相繼出臺(tái)了針對(duì)本地區(qū)的實(shí)施細(xì)則，但大面積地對(duì)《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行了擴(kuò)張解釋，實(shí)際上已經(jīng)將這部行政法規(guī)架空。所以，《房產(chǎn)稅暫行條例》的修改刻不容緩。

(三)內(nèi)容繁復(fù)，不成體系

對(duì)于房產(chǎn)稅在具體征收過程中所遇到的各種法律問題，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局多以通知、解釋、批復(fù)的形式加以解決，有關(guān)房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策也通過這些文件加以頒布，而且這些規(guī)范性法律文件多是在實(shí)踐中遇到問題后加以制定?？傮w來看零散紛亂，相互之間不成任何邏輯體系，之所以將其統(tǒng)稱為房產(chǎn)稅法律體系，也僅僅只是因?yàn)檫@些文件都涉及房產(chǎn)稅的征收問題。所以，將這些紛繁錯(cuò)亂的規(guī)范性法律文件進(jìn)行梳理整合已十分必要。

二、房產(chǎn)稅改革實(shí)踐的法學(xué)審思

2011年，上海、重慶兩直轄市成為我國(guó)第一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)。上海地區(qū)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象主要是本市居民家庭新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。重慶地區(qū)則以個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房為征稅對(duì)象。兩個(gè)地區(qū)的征稅對(duì)象不盡相同，征稅目的卻一致，均是為調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。但從實(shí)施的效果來看，兩個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒有得到抑制，房產(chǎn)稅改革效果令公眾不甚滿意。

(一)房產(chǎn)稅征稅目的異化

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，公眾普遍存在著既期待又抗拒的矛盾心理。這種心理讓他們一方面對(duì)房產(chǎn)稅之于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用過度期望，另一方面又抗拒房產(chǎn)稅的征收。歸根結(jié)底，是公眾對(duì)于房產(chǎn)稅缺少正確的認(rèn)知。在公眾主體的認(rèn)知中，調(diào)控房?jī)r(jià)，減少泡沫理應(yīng)是房產(chǎn)稅改革的最大目的，并且也是衡量房產(chǎn)稅改革效果的唯一標(biāo)準(zhǔn)。媒體的過度報(bào)道，更是夸大了房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

不僅公眾對(duì)于征收房產(chǎn)稅目的存在曲解，更令人擔(dān)憂的是官方也將房產(chǎn)稅征稅目的異化。財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在回答記者問時(shí)表示：“對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平；二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集體用地”。 但是，房產(chǎn)稅改革存在多元化的目標(biāo)，綜合學(xué)界研究成果，調(diào)節(jié)分配與優(yōu)化稅制作為房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)已達(dá)成共識(shí)，而組織收入和調(diào)控房市兩種目標(biāo)還存在諸多爭(zhēng)論[2]。毋庸置疑的是，無論結(jié)論如何，調(diào)控房?jī)r(jià)只是房產(chǎn)稅改革理應(yīng)產(chǎn)生的諸多正面效果之一，并不是唯一的目的。房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用體現(xiàn)為一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。

正是由于異化了房產(chǎn)稅的征收目的，在我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中，部分政策的制定恰恰偏離了房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)，為了調(diào)控房?jī)r(jià)而征收房產(chǎn)稅，為了平衡國(guó)民對(duì)房產(chǎn)稅的抵觸而將房產(chǎn)稅圈定在非常小的范圍內(nèi)，并規(guī)定為統(tǒng)一的低稅率，只顧及了國(guó)民暫時(shí)的利益，導(dǎo)致房產(chǎn)稅改革進(jìn)程偏離正軌。

(二)稅收制度設(shè)計(jì)不合理

房產(chǎn)稅在試點(diǎn)征收的過程中，其稅收制度在設(shè)計(jì)上暴露了諸多不合理之處。

首先，以上海試點(diǎn)為例，房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為稅基，但滬市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，甚至僅數(shù)天之隔，同一地段的房產(chǎn)價(jià)格便會(huì)有數(shù)十萬之差，這樣的制度設(shè)計(jì)必然會(huì)有利于購(gòu)房在先的人，違背了稅收公平原則，同時(shí)也促使投資者更趨于囤積房產(chǎn)，賺取高額投資收益，與調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)背道而馳。

其次，征稅范圍狹窄。上海試點(diǎn)僅對(duì)新增的一般住宅征稅，而重慶試點(diǎn)則傾向于對(duì)高檔住宅的征收。征稅范圍的狹窄直接抑制了房產(chǎn)稅之于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。而且，部分優(yōu)惠政策更是進(jìn)一步縮小了房產(chǎn)稅的征稅范圍。例如上海試點(diǎn)方案規(guī)定，持本市居住證滿三年的非本市戶籍居民新購(gòu)住房，且屬于家庭唯一住房的，免征房產(chǎn)稅，對(duì)于居住未滿三年并在本市居住額非戶籍居民，可以先征后退。這樣的規(guī)定雖在從某種角度來說，兼顧了本市居民與非本市居民之間的公平。但是，對(duì)于本市居民存量房免征房產(chǎn)稅的規(guī)定是否合理本身就有待商榷，這樣的公平反而會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅的改革效果產(chǎn)生負(fù)面影響。

最后，在試點(diǎn)地區(qū)，房產(chǎn)稅的征收稅率為0.4%～1.2%，而在房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，較低的稅率也達(dá)3%，兩者相比，房產(chǎn)的保有成本低，流轉(zhuǎn)成本高，房?jī)r(jià)又呈上漲趨勢(shì)，助長(zhǎng)了以房產(chǎn)進(jìn)行投資的需求，將收入較低而真正具有住房需求的人阻擋在市場(chǎng)之外。

三、房產(chǎn)稅改革的立法趨向

(一)厘清房產(chǎn)稅改革目的

只有樹立正確的目標(biāo)，才能掌握房產(chǎn)稅改革的正確方向。厘清房產(chǎn)稅征收的目的，應(yīng)從學(xué)理與實(shí)踐的雙重路徑出發(fā)，進(jìn)行科學(xué)的界定。目前，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收目的，學(xué)界存在四種主流觀點(diǎn)；第一，組織收入說，即房產(chǎn)稅是形成地方收入的主體稅收來源。第二是調(diào)節(jié)分配說，即房產(chǎn)稅是構(gòu)成社會(huì)財(cái)富重新配置的一種手段。三是優(yōu)化稅制說，即完善財(cái)產(chǎn)稅體系，構(gòu)建合理的現(xiàn)代國(guó)家稅種結(jié)構(gòu)。四是調(diào)控房市說，即遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，引導(dǎo)理性的住房消費(fèi)[2]。其中，優(yōu)化稅制說已基本達(dá)成共識(shí)，在此不多贅述。

1．調(diào)控房?jī)r(jià)：房產(chǎn)稅征稅目的的異化。筆者認(rèn)為，應(yīng)該理性看待房產(chǎn)稅對(duì)于房市的調(diào)控作用，因?yàn)樗皇欠慨a(chǎn)稅征收所帶來的諸多正面效果之一，而不能將其異化為房產(chǎn)稅征收的目的，本末倒置。畢竟，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的諸多問題，其根本原因在于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富的大量囤積而投資渠道卻過于單一，涉及社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等各個(gè)方面。將如此錯(cuò)綜復(fù)雜問題的解決完全寄希望于房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致在制定相關(guān)法律、政策時(shí)產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷，影響房產(chǎn)稅真正目的的實(shí)現(xiàn)。

2.調(diào)節(jié)分配:房產(chǎn)稅改革理應(yīng)包含之意。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，其重要的功能之一就是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能。財(cái)產(chǎn)稅在促進(jìn)稅收調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面有突出的杠桿作用[1]46，調(diào)節(jié)分配，促進(jìn)分配正義是房產(chǎn)稅改革目的理應(yīng)包含之意。但是，應(yīng)然與實(shí)然之間能否完美銜接取決于稅制的設(shè)計(jì)是否精密、合理。在改革實(shí)踐中，房產(chǎn)稅并未起到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能，歸根結(jié)底，是因?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)稅稅收制度的設(shè)計(jì)不盡合理。例如，關(guān)于房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法，房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方式：一是計(jì)價(jià)征稅，即按照房產(chǎn)余值征稅，房產(chǎn)余值按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后計(jì)算；其二是從租征稅，既出租的房產(chǎn)按照租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。但房產(chǎn)稅并非一次性征稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格日新月異，無論是計(jì)價(jià)征稅還是計(jì)租征稅，此種計(jì)稅方式如若長(zhǎng)期適用，所計(jì)算出的計(jì)稅依據(jù)是無法反應(yīng)出財(cái)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值的。那么對(duì)房產(chǎn)占用和用益的各類主體的實(shí)際收入及其運(yùn)用所產(chǎn)生的影響也會(huì)大打折扣，遑論調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。所以，還原其財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)，適用正確的計(jì)稅方法，才能真正發(fā)揮房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能。

3.組織收入：優(yōu)化稅制的必然要求。在世界上大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，房產(chǎn)稅都是地方稅收的主體來源。但我國(guó)自分稅制改革以來，地方財(cái)政來源卻仍舊主要依靠具有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”——土地出讓金。要改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴的現(xiàn)狀，房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。 因此， 房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)組織收入的功能， 應(yīng)當(dāng)建立在較大幅度地削減土地出讓金等其他房地產(chǎn)稅費(fèi)的基礎(chǔ)之上 。 提高保有環(huán)節(jié)的稅收， 同時(shí)就要適當(dāng)減輕建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，將一次性收取土地出讓金的舊機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)樵谕恋乇Ｓ衅趦?nèi)收取房產(chǎn)稅的新機(jī)制[3]。

(二)堅(jiān)持稅法的基本原則

對(duì)《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修改是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。但究竟是繼續(xù)在行政法規(guī)層級(jí)上進(jìn)行修訂，還是重新制定稅收基本法律，筆者贊同后者。

首先，根據(jù)我國(guó)《立法法》第8條規(guī)定，稅收基本制度只能制定法律，同時(shí)，該法第9條規(guī)定，第8條規(guī)定的事項(xiàng)尚未制定法律的，全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)有權(quán)做出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要，可以對(duì)部分事項(xiàng)先制定行政法規(guī)。潛在之意，國(guó)務(wù)院根據(jù)實(shí)際需要所制定的行政法規(guī)只是暫時(shí)適用的，立法條件成熟時(shí)，仍需要最高權(quán)力機(jī)關(guān)制定法律加以規(guī)制。所以，對(duì)于房產(chǎn)稅改革的立法問題，應(yīng)遵循稅收法定原則，盡快制定法律加以規(guī)制。

其次，堅(jiān)持稅收法定原則，還要通過嚴(yán)格的立法程序來制定法律。公眾之所以對(duì)房產(chǎn)稅的征收非常排斥，很重要的一個(gè)原因在于公眾沒有實(shí)際參與到房產(chǎn)稅征收制度的制定中，對(duì)房產(chǎn)稅的征收存在諸多懷疑。既然征收的是納稅人的錢，就要納稅人參與決定如何征、征多少，要讓納稅人充分了解為何征、為何如此征，只有讓納稅人充分參與到房產(chǎn)稅的立法過程當(dāng)中，才能夠得到公眾的理解和支持，加快房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程。

(三)擴(kuò)大征稅范圍

目前，我國(guó)針對(duì)房產(chǎn)的征稅偏重于流轉(zhuǎn)階段，而保有階段征稅力度較小。一個(gè)重要表現(xiàn)就是征稅范圍過窄，減免稅范圍不合理。這樣既不能使用不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不利于房產(chǎn)稅發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。

1.拓寬普通住宅的房產(chǎn)稅征收范圍。擴(kuò)大普通住宅房產(chǎn)稅征收范圍，提高住房保有階段成本，將普通住房全部納入房產(chǎn)稅征收范圍，是大勢(shì)所趨。在滬渝兩大試點(diǎn)中，均將房產(chǎn)稅范圍設(shè)置過窄，甚至在優(yōu)惠政策中又進(jìn)一步縮小了房產(chǎn)稅征收范圍。既然進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，就不能過于故步自封，將步子邁開，拓寬房產(chǎn)稅的征收范圍，將普通住宅納入房產(chǎn)稅的征收范圍，讓房產(chǎn)流入真正有需求的居民手中，才能從根本上遏制房?jī)r(jià)的激增。

同時(shí)，要設(shè)置合理的優(yōu)惠政策。例如上海市為了引進(jìn)優(yōu)秀人才而對(duì)其免征房產(chǎn)稅，這樣的優(yōu)惠政策確實(shí)能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮正面效應(yīng)。但對(duì)于外地人員持有本市居住證滿三年即可享受本市居民待遇、免征房產(chǎn)稅這樣的優(yōu)惠政策應(yīng)該加以斟酌，畢竟本市居民存量房免征房產(chǎn)稅這一行為本身就是值得商榷的。

2.把農(nóng)村的居民住房納入房產(chǎn)稅征稅范圍?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度沒有將農(nóng)村的居民住房納入其征收范圍，如此制度設(shè)計(jì)的初衷是為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。但隨著農(nóng)民生活水平的提高，一味的強(qiáng)調(diào)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，卻對(duì)城鎮(zhèn)居民住房征收房產(chǎn)稅，這違反了稅收公平原則。畢竟現(xiàn)在城鄉(xiāng)差距不斷縮小，將城鎮(zhèn)居民普通住宅納入房產(chǎn)稅征收范圍的同時(shí)，理應(yīng)將農(nóng)村的居民住房也納入其中。而且，這部分稅收還可以利用到農(nóng)村建設(shè)當(dāng)中，取之于民而用之于民。但考慮到城鄉(xiāng)發(fā)展確實(shí)存在差距，可以通過設(shè)置差別稅率，合理設(shè)計(jì)稅收優(yōu)惠政策來進(jìn)一步體現(xiàn)稅收的公平性。

另外，將農(nóng)村居民住房納入房產(chǎn)稅征稅范圍，還可以有效解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征收房產(chǎn)稅，可以提高小產(chǎn)權(quán)房交易成本，通過調(diào)高稅率等方式，彌補(bǔ)未繳納土地出讓金的損失，避免因補(bǔ)交土地出讓金而增加征收難度，更增加了小產(chǎn)權(quán)房的交易成本，影響交易意愿，從而阻卻小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)的發(fā)展。

(四)適用科學(xué)的計(jì)稅方法

1.制定合理的計(jì)稅依據(jù)。目前我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法的設(shè)計(jì)中，沒有體現(xiàn)房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)。從價(jià)計(jì)征中，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算房產(chǎn)稅，但這一計(jì)稅依據(jù)只能反映交易時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值，而沒有對(duì)房產(chǎn)的增值部分進(jìn)行征稅。還會(huì)導(dǎo)致地段相同、房屋相似的住房因交易時(shí)間不同而繳納數(shù)額不同的房產(chǎn)稅，違反稅收公平原則。所以，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以房屋實(shí)際征稅時(shí)的評(píng)估價(jià)值為基數(shù)。房產(chǎn)的價(jià)值由土地價(jià)值和房屋本身的價(jià)值兩部分構(gòu)成。房屋的增值是由于土地的增值導(dǎo)致的，在相同區(qū)域，土地價(jià)值是基本相同的，因此對(duì)土地價(jià)值可以從量計(jì)稅，直接按照房產(chǎn)證上登記的占用土地的面積乘以單價(jià)來批量評(píng)估[4]。而房屋的價(jià)值則可以綜合考慮面積、房齡、裝修等因素進(jìn)行評(píng)估。這樣的計(jì)稅依據(jù)才能真正反映房地產(chǎn)的價(jià)值，保證稅收的公平性。

2.合理設(shè)置稅率。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅稅率統(tǒng)一設(shè)置為0.4%～1.2%，這樣的稅率設(shè)置缺乏靈活性與應(yīng)變性。各個(gè)試點(diǎn)地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不盡相同，統(tǒng)一稅率的設(shè)置必然會(huì)違反稅收的公平性。因此，在設(shè)計(jì)稅率時(shí)，應(yīng)該充分考慮地區(qū)之間的差異性，平衡各個(gè)地區(qū)的發(fā)展。同時(shí)，根據(jù)房屋的不同性質(zhì)設(shè)置差別稅率，比如，普通住房設(shè)置較低的稅率，而高檔住宅設(shè)置較高稅率，通過不同的稅率設(shè)置而起到引導(dǎo)的作用。這樣的設(shè)計(jì)使得納稅能力強(qiáng)的富人多納稅，納稅能力弱的人少納稅，更加符合稅收公平原則。

[1]劉隆亨.財(cái)產(chǎn)稅法[M].北京:北京大學(xué)出版社,2006.

[2]劉劍文.房產(chǎn)稅改革正當(dāng)性的五維構(gòu)建[J].法學(xué)研究,2014,(2).

[3]鄧宏乾.中國(guó)城市主體財(cái)源問題研究——房地產(chǎn)稅與城市土地地租[M].北京:商務(wù)印書館,2008:322.

[4]余忠萍,劉偉.我國(guó)房產(chǎn)稅改革的立法思考[J].銅陵學(xué)院學(xué)報(bào),2016,(4).

[責(zé)任編輯:劉曉慧]

D912.2

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1008-7966(2017)06-0077-03

2017-05-22

楊宇昕(1992-)，女，黑龍江密山人，2015級(jí)經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)碩士研究生。