尹德波　于磊

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，經(jīng)常遇到繼承后未辦理登記再次發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，或者多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移一直未辦理登記，司法部門要求協(xié)助執(zhí)行到最后一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況。這種情況下，首次獲得產(chǎn)權(quán)和中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)權(quán)人是否需要登記，頗有爭(zhēng)議。這在房屋登記時(shí)代就是老問(wèn)題，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》 （以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了明確，成為《規(guī)范》出臺(tái)的亮點(diǎn)之一。

一、未進(jìn)行首次登記的必須先辦理首次登記

《規(guī)范》第1.2.3條規(guī)定：“未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：

1.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的；

2.在建建筑物抵押權(quán)登記的；

3.預(yù)查封登記的；

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?/p>

可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個(gè)除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。在《規(guī)范》出臺(tái)前《細(xì)則》中也做出了明確規(guī)定。

分析《規(guī)范》第9.1條規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記里面有三個(gè)要點(diǎn)需要厘清。第一，首次登記必須去現(xiàn)場(chǎng)查看；第二，必須提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料和房屋已經(jīng)竣工的材料；第三，確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等材料。物權(quán)的主要目的在于定紛止?fàn)?，首次登記需要審核的部分?nèi)容是其特有的要件，如規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、房屋質(zhì)量驗(yàn)收等，都屬于首次登記時(shí)的要件內(nèi)容，如果不能在首次登記環(huán)節(jié)予以明確，后續(xù)登記可能會(huì)出現(xiàn)很多糾紛和矛盾，物權(quán)登記便失去了其最根本的意義。

最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函〉的通知》（法〔2012〕151號(hào)）規(guī)定，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認(rèn)為該通知的內(nèi)容也是對(duì)必須進(jìn)行首次登記的詮釋。

二、辦理過(guò)首次登記的多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不需要逐步記載登記簿

《規(guī)范》第1.10.1條規(guī)定，已辦理首次登記的不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)人因繼承、受遺贈(zèng)，或者人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得該不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈(zèng)，或者人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理后續(xù)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的附記欄中記載?？梢钥闯觯虚g過(guò)程的產(chǎn)權(quán)人記載只需記載在附記欄，說(shuō)明來(lái)龍去脈即可。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權(quán)，不需要經(jīng)登記就可以獲得，繼承發(fā)生之時(shí)或者判決生效之日，即取得物權(quán)之日。如果繼續(xù)對(duì)中間環(huán)節(jié)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行登記的話，將會(huì)形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人不符的情況，因此可能產(chǎn)生更復(fù)雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔(dān)一定責(zé)任。舉個(gè)極端的例子，如果中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)權(quán)人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無(wú)法辦理到判決書產(chǎn)權(quán)人名下的情況，會(huì)變得更加復(fù)雜。

三、首次登記未辦理主體已經(jīng)不存在的登記情況

在法院協(xié)助執(zhí)行或者發(fā)生繼承后再次轉(zhuǎn)移的時(shí)候，很多需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產(chǎn)權(quán)人名下，筆者認(rèn)為值得商榷。

《物權(quán)法》出臺(tái)后，最重要的變化就是登記簿取代產(chǎn)權(quán)證成為不動(dòng)產(chǎn)登記效力的最高證明，不動(dòng)產(chǎn)證只是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的一個(gè)證明，當(dāng)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)簿記載為準(zhǔn)。《規(guī)范》第1.6.3.3條規(guī)定，查封抵押時(shí)，可以換發(fā)或者補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證書或者不動(dòng)產(chǎn)證明。可以看出，登記簿效力的概念在加強(qiáng)，證書作用在弱化。如果繼續(xù)沿用以前房屋登記時(shí)不發(fā)證只是記載于檔案的做法處理此類問(wèn)題已經(jīng)行不通了。

《物權(quán)法》出臺(tái)后，如果不記載于登記簿，便不發(fā)生效力，記載于登記簿就會(huì)出現(xiàn)民事主體不存在，仍然辦證的情況。此時(shí)正確的做法應(yīng)該收取辦理首次登記的所有要件，證明權(quán)屬來(lái)源合法，符合辦理首次登記的條件，但鑒于主體已經(jīng)不存在，將后續(xù)登記的材料合并收取辦理，在登記簿中說(shuō)明即可，該做法也符合《細(xì)則》和《規(guī)范》中法律法規(guī)另有規(guī)定的情況，也保證了登記簿權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人的一致性。

特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，省略不動(dòng)產(chǎn)登記的中間環(huán)節(jié)，并不意味著稅收環(huán)節(jié)可以減少。現(xiàn)在都是先稅后證的辦理模式，在辦理登記之前，稅票是登記的要件之一，稅務(wù)部門在收取轉(zhuǎn)移過(guò)程中的稅種時(shí)，也需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變化進(jìn)行審核，如果稅收不正確，不動(dòng)產(chǎn)登記部門有法定的協(xié)稅義務(wù)，可以去函提醒稅務(wù)部門，因此中間環(huán)節(jié)的稅收，并不會(huì)因?yàn)榈怯洸襟E的減少而減少。

陳品祿/責(zé)任編輯