趙志仿

摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了非常大的發(fā)展。但是，在新的歷史發(fā)展時(shí)期，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著發(fā)展的困境。這種困境在三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)得尤為明顯。本文主要就三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨情況的背景、發(fā)展現(xiàn)狀、未來發(fā)展戰(zhàn)略三個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行分析與論述。

關(guān)鍵詞 三線城市 中小型房地產(chǎn)企業(yè) 所面臨情況的背景 發(fā)展現(xiàn)狀 未來發(fā)展戰(zhàn)略

一、引言

中共十八大會(huì)議之后，新一代的中央領(lǐng)導(dǎo)集體對(duì)我國(guó)農(nóng)村以及小城市的發(fā)展建設(shè)問題重新進(jìn)行了發(fā)展規(guī)劃與定位。其中，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化成了重要的發(fā)展方向。這種頂層的發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)我國(guó)三線城市的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，既充滿了機(jī)遇，又面臨著巨大的挑戰(zhàn)。從發(fā)展的方式來講，三線城市中中小型企業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位，其中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了重要作用。因此，未來國(guó)家的發(fā)展方針與政策會(huì)向這些中小型企業(yè)傾斜，以推動(dòng)其發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)三線城市的進(jìn)步與發(fā)展，這不僅有利于優(yōu)化我國(guó)的城市結(jié)構(gòu)，還有利于推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平。從就業(yè)方面來講，三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，有利于吸收大量的勞動(dòng)力、緩解我國(guó)的就業(yè)壓力、維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定、促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步，為我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的發(fā)展目標(biāo)作出重要的貢獻(xiàn)。因此，對(duì)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨情況的背景、發(fā)展現(xiàn)狀、未來發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行全面的分析與論述十分必要，有利于提升其發(fā)展的質(zhì)量與效率。

二、我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨情況的背景

三線城市指的是除北京、上海等一線城市以及沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱等二線城市以外的城市，比如撫順、鞍山等非省會(huì)城市和縣級(jí)城市。從中國(guó)發(fā)展的全局以及房地產(chǎn)企業(yè)的集中分布情況來講，三線城市中擁有著眾多企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。因此，要想實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展、建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，促進(jìn)三線城市中企業(yè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一個(gè)非常重要的方面。而這些三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨情況的背景非常復(fù)雜，每個(gè)地區(qū)都有著不一樣的特點(diǎn)。從整體來講，更低的企業(yè)發(fā)展成本、政策優(yōu)勢(shì)、廣闊的市場(chǎng)空間是企業(yè)發(fā)展的保障；但是，技術(shù)的相對(duì)落后、信息技術(shù)的不暢、人才的缺乏等不足會(huì)制約其發(fā)展。從發(fā)展的意義而言，促進(jìn)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。由于在以上的內(nèi)容中有所論述，筆者在這里就不再具體說明。[1]

三、我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)服務(wù)能力不強(qiáng)

物業(yè)服務(wù)能力不強(qiáng)是我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要的特點(diǎn)，造成這種發(fā)展現(xiàn)狀的原因主要有以下幾點(diǎn)。第一，三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境十分復(fù)雜，眾多物業(yè)公司不具有良好的經(jīng)營(yíng)服務(wù)的理念與長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，由此導(dǎo)致其在實(shí)際工作中沒有對(duì)眾多業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。這種配套的服務(wù)能力的滯后，嚴(yán)重影響了三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)銷售，不利于其擴(kuò)大市場(chǎng)影響力、樹立良好的信譽(yù)與形象。第二，企業(yè)的規(guī)模導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)集中力量于房地產(chǎn)的開發(fā)工作，沒有對(duì)自己開發(fā)的樓盤建立有效、配套的業(yè)務(wù)服務(wù)，最終影響了企業(yè)的未來發(fā)展。

（二）企業(yè)管理以家族式管理為主

我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理主要以家族式管理為主。這種管理方式在企業(yè)的發(fā)展初期有利于凝聚人心、形成合力、促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)。但是，隨著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，家族式管理的弊端就嚴(yán)重地暴露出來。首先，這種管理模式導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法建立起有效的管理方針與規(guī)定，即便是建立起管理的方式，也無(wú)法有效執(zhí)行，導(dǎo)致其難以提升管理的效率與質(zhì)量。由此帶來的結(jié)果就是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督與管理工作不到位，項(xiàng)目工程的質(zhì)量與安全無(wú)法保障，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致一些事故發(fā)生。其次，這種管理的模式無(wú)法對(duì)企業(yè)員工的整體素質(zhì)進(jìn)行全面的提升，更無(wú)法對(duì)企業(yè)員工的行為進(jìn)行嚴(yán)格的約束，反而會(huì)造成管理難度的增加。最后，家族式的管理會(huì)導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展失去公平性與科學(xué)性，無(wú)法確保公司資源得到最大程度上的發(fā)揮。[2]

（三）資本結(jié)構(gòu)單一、負(fù)債比例高

資本結(jié)構(gòu)單一、負(fù)債比例高是我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要現(xiàn)狀。就融資而言，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，并且普遍呈現(xiàn)出嚴(yán)重的高負(fù)債的特點(diǎn)。隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍利用新債還舊債的方式來維持公司的發(fā)展，最終陷入嚴(yán)重的企業(yè)資本惡劣循環(huán)中。

（四）企業(yè)規(guī)模小、發(fā)展能力弱

我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的又一個(gè)重要現(xiàn)狀是企業(yè)規(guī)模小、發(fā)展能力弱。這種特點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、資本投入巨大的特點(diǎn)形成了嚴(yán)重的制衡，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行有效的長(zhǎng)期資本運(yùn)作和投入。除此之外，三線城市中不能進(jìn)行有效的上市工作，無(wú)法進(jìn)行企業(yè)債券的發(fā)行，更不能像一線城市那樣利用信托以及基金的資本進(jìn)行有效的融資，因此難以獲得大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，無(wú)法推動(dòng)企業(yè)的健康、快速發(fā)展。[3]

四、我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略

我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，需要從眾多角度進(jìn)行論述和分析。但是，總結(jié)起來可以從內(nèi)部發(fā)展因素和外部發(fā)展因素兩個(gè)方面著手，即利用企業(yè)自身的發(fā)展轉(zhuǎn)型、行業(yè)外部的發(fā)展轉(zhuǎn)型，全力促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的開展。

（一）差異化發(fā)展戰(zhàn)略

差異化發(fā)展戰(zhàn)略指的是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查、差異化的服務(wù)或者提供差異化的產(chǎn)品，來促進(jìn)企業(yè)的未來發(fā)展。具體來講，可以從三個(gè)方面進(jìn)行論述與分析：首先，進(jìn)行市場(chǎng)差異化發(fā)展戰(zhàn)略。這種發(fā)展模式指的是三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過有效的市場(chǎng)調(diào)查，尋找出市場(chǎng)發(fā)展的盲點(diǎn)與空白，進(jìn)行本企業(yè)業(yè)務(wù)的充分轉(zhuǎn)移；在可開發(fā)的市場(chǎng)與領(lǐng)域中全面地開拓市場(chǎng)空間、擴(kuò)大影響力、拓展業(yè)務(wù)覆蓋范圍，從而樹立企業(yè)的良好形象與品牌，推動(dòng)其全面發(fā)展。比如推出中低價(jià)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等等。其次，進(jìn)行產(chǎn)品的差異化發(fā)展戰(zhàn)略。比如進(jìn)行精心的市場(chǎng)情況調(diào)查與發(fā)展項(xiàng)目科學(xué)定位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境進(jìn)行充分的發(fā)掘；形成良好的宣傳主題，提升項(xiàng)目的質(zhì)量和品質(zhì)；進(jìn)行優(yōu)質(zhì)的廣告宣傳，擴(kuò)大企業(yè)的市場(chǎng)影響力；樹立企業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)定位與產(chǎn)品定位，展現(xiàn)出特殊的企業(yè)文化與風(fēng)格，全心全意為廣大消費(fèi)者服務(wù)。最后，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的差異化發(fā)展戰(zhàn)略。在當(dāng)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想生存與發(fā)展，就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)營(yíng)銷，展現(xiàn)出特殊的營(yíng)銷藝術(shù)。比如網(wǎng)路市場(chǎng)營(yíng)銷的充分運(yùn)用，有利于擴(kuò)大企業(yè)的知名度與影響力。[4]

（二）多元化發(fā)展戰(zhàn)略

我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的另一種方式為，進(jìn)行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略。所謂的多元化發(fā)展戰(zhàn)略指的是企業(yè)進(jìn)行發(fā)展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的擴(kuò)展。從市場(chǎng)行情與未來發(fā)展而言，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展主要有兩種選擇方式。第一，發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)直接相關(guān)的物業(yè)管理。對(duì)其我們可以進(jìn)行詳細(xì)的分析，一是，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)后進(jìn)行房屋運(yùn)行、業(yè)主生活事務(wù)有效管理的一種行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)介入物業(yè)管理有利于使自己開發(fā)的項(xiàng)目得到優(yōu)質(zhì)的管理，并進(jìn)行統(tǒng)一性、連續(xù)性的服務(wù)；同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理水平也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷工作的有效開展，提高企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的效率。二是，物業(yè)管理的良好開展有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)有效的盈利和平穩(wěn)發(fā)展，還能吸收和轉(zhuǎn)化一部分房地產(chǎn)企業(yè)的剩余人才。第二，發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)與管理有（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資成本的合理控制，充分發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)酒店的有效管理與發(fā)展，使企業(yè)盡快得到投資回報(bào)，從而有效解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)單一的問題。[5]

（三）跨越式發(fā)展戰(zhàn)略

跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的應(yīng)用有利于提升我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的水平與能力。第一，進(jìn)行公司發(fā)展目標(biāo)的制定，對(duì)承接的項(xiàng)目工程進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)與規(guī)劃控制，提升產(chǎn)品的質(zhì)量與服務(wù)。第二，政府與專業(yè)的發(fā)展規(guī)劃公司需要對(duì)我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，給予必要的指導(dǎo)與幫助，這樣可以使這些公司揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，充分發(fā)揮出自己的優(yōu)勢(shì)，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得足夠的發(fā)展空間。比如政府可以給予我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)土地、資金、稅收等方面的扶持和優(yōu)惠，使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有一定的優(yōu)勢(shì)；專業(yè)的發(fā)展規(guī)劃公司可以對(duì)企業(yè)的員工進(jìn)行有償?shù)墓芾砟Ｊ缴罨嘤?xùn)工作，全面提升員工的綜合素質(zhì)，為企業(yè)的發(fā)展儲(chǔ)備人才。[6]

（四）聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略

聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略指的是我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行有效的聯(lián)合。從類型上看主要有松散型聯(lián)盟、緊密型聯(lián)盟兩種。松散型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進(jìn)行有效的分工與協(xié)作，共同進(jìn)行某一個(gè)項(xiàng)目或幾個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期合作，從而提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、形成有力影響。緊密型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進(jìn)行深入合作，進(jìn)行充分的資金、技術(shù)、市場(chǎng)營(yíng)銷的往來與合作，從而提升企業(yè)的能力。除此之外，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股份制重組、合并等方式組成大的企業(yè)集團(tuán)，提升整體實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力，以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，得到更好的發(fā)展。[7]

五、結(jié)語(yǔ)

對(duì)我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題進(jìn)行科學(xué)研究，有利于提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，促使其更好地發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步作出新的貢獻(xiàn)。

（作者單位為北京東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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