梁倩+齊健

雞年春節(jié)，火爆了一年的中國(guó)樓市也進(jìn)入了休眠模式，開(kāi)年多地樓市量?jī)r(jià)齊跌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年春節(jié)前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強(qiáng)以及人口結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)承壓。

樓市成交數(shù)據(jù)慘淡

春節(jié)長(zhǎng)假，天津樓市仍有16個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)連市，其中，市內(nèi)六區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目連市，環(huán)城四區(qū)有10個(gè)，濱海新區(qū)2個(gè)，但結(jié)果并沒(méi)能讓開(kāi)發(fā)商如愿。

大年初四，張?chǎng)螏е胰巳チ颂宋挥谖淝宓姆鹆_倫薩小鎮(zhèn)，逛完回家路上看到一樓盤(pán)優(yōu)惠就停下車帶著家人去看了看?！斑@個(gè)樓盤(pán)打折促銷，優(yōu)惠力度按照購(gòu)房順序遞減，早到多得，但去看房的人還沒(méi)有銷售顧問(wèn)人多，十分冷清，我們進(jìn)去逛了一圈就走了?！睆?chǎng)握f(shuō)。

春節(jié)期間，多地樓市同天津一樣量?jī)r(jià)齊減。以廣州為例，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2017年1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套，環(huán)比之前一周的1936套減少1431套，環(huán)比下降73.92%；均價(jià)方面，該周網(wǎng)簽均價(jià)為14729元/平方米，環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米，環(huán)比下降19.17%。

另一種情況則是因價(jià)高“嚇退”購(gòu)房者。以河南鄭州為例，雖然當(dāng)?shù)貥鞘腥跃呶?，但大多?gòu)房者選擇只看不買。

2016年樓市瘋漲的鄭州仍是投資者的熱門(mén)選擇，這也促使已定居北京、廣州等地的河南人回鄉(xiāng)置業(yè)熱情高漲。王麗老家是河南，趁帶著兩個(gè)孩子回河南探親的空隙，她專程來(lái)了一趟鄭州?！耙郧耙?yàn)楦鞣N原因沒(méi)有買成房子。”王麗說(shuō)，現(xiàn)在，她下定決心在鄭州買房了，但是因?yàn)橄拶?gòu)已經(jīng)沒(méi)有資格購(gòu)買了。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，從2017年1月25日到1月30日，售樓部來(lái)電咨詢16個(gè)，大多數(shù)是北京、上海還有省內(nèi)其他地方的購(gòu)房者，但多數(shù)只是詢問(wèn)，并未購(gòu)置。

“一是限購(gòu)，二是價(jià)格已高到離譜，再加上國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控，價(jià)格應(yīng)該有不少下降空間，所以現(xiàn)在購(gòu)房不再作為投資的首選了?！币晃毁?gòu)房者表示。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，整體來(lái)看，相比2016年春節(jié)的政策刺激，2017年春節(jié)前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期。2017年1月公布的2016年數(shù)據(jù)也顯示，從2016年10月開(kāi)始，市場(chǎng)的亢奮已在各地的調(diào)控之下逐漸退燒，多項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅已有收窄。從一線城市簽約看，春節(jié)期間市場(chǎng)主要以休眠為主，而三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)成為潮流。

因返鄉(xiāng)置業(yè)的影響，貴州部分樓市再度迎來(lái)了高漲?！皬拇竽瓿跞_(kāi)始，來(lái)看房定房的客人明顯增多，大部分是外出務(wù)工返鄉(xiāng)過(guò)年的年輕人?！弊窳x市播州區(qū)一家由央企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷售人員小鐘告訴記者，過(guò)年期間售樓部一直有人值班，也是考慮到春節(jié)返鄉(xiāng)的這部分購(gòu)房者。

為支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，貴州各地出臺(tái)了諸多優(yōu)惠政策。黔南州獨(dú)山縣住建局常務(wù)副局長(zhǎng)馬駿說(shuō)，獨(dú)山縣對(duì)新一輪易地扶貧搬遷到城里的群眾購(gòu)買商品房，給予每人最高6萬(wàn)元的補(bǔ)貼。不過(guò)，由于去庫(kù)存成效顯著，春節(jié)期間城區(qū)80至140平方米的住房“一房難求”，成交均價(jià)有所上漲。

據(jù)貴州省住建廳統(tǒng)計(jì)，2016年貴州省商品房銷售面積增速同比增長(zhǎng)15%左右。截至目前，商品住房去化周期回落至15個(gè)月以下，較2015年末減少3個(gè)多月。在棚改貨幣化安置、住房公積金異地貸款、農(nóng)民安家貸等政策支持下，50余萬(wàn)戶城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民工喜獲新居。

多地明確加強(qiáng)調(diào)控

事實(shí)上，小長(zhǎng)假樓市冷清一方面是因?yàn)榇汗?jié)因素影響，另一更重要的因素則是樓市調(diào)控收緊。

隨著地方兩會(huì)相繼召開(kāi)，多地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控表態(tài)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

廣東方面表示，支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。

北京代市長(zhǎng)蔡奇在政府工作報(bào)告中指出，把握住房的居住屬性，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國(guó)情市情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

上海市長(zhǎng)楊雄也表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳方面指出，對(duì)商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類房源銷售均價(jià)。深圳升級(jí)版“限價(jià)令”，明確“政府指導(dǎo)價(jià)”，以促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房?jī)r(jià)大起大落。

張大偉認(rèn)為，樓市持續(xù)調(diào)控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交將低位徘徊。中原報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市回調(diào)壓力倍增，中原經(jīng)理指數(shù)也顯示專業(yè)經(jīng)紀(jì)人對(duì)后市態(tài)度較為冷靜審慎。

房地產(chǎn)“峰值”已過(guò)

春節(jié)前夕，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長(zhǎng)22.5%。銷售額方面，2016年商品房銷售額達(dá)11.76萬(wàn)億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄。

在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn)?！拔覈?guó)正告別住房絕對(duì)短缺時(shí)代?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國(guó)累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來(lái)算，戶均約1.02套住房。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場(chǎng)的峰值就會(huì)到來(lái)。

原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過(guò)，拐點(diǎn)到來(lái)。他認(rèn)為，“頂點(diǎn)”在2014年已經(jīng)到來(lái)。房地產(chǎn)投資回升時(shí)間不會(huì)太久，以后還是會(huì)回調(diào)，因?yàn)榛久鏇](méi)有改變。

從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前主力購(gòu)房人群為25歲-49歲，90后已經(jīng)進(jìn)入到主力購(gòu)房人群中。但根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%。

以婚齡人口為例，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)20歲-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚夫婦對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)，年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。

“人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來(lái)看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開(kāi)始減少?！敝袊?guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞分析，近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。