郭煦

2010年11月29日，經(jīng)國務(wù)院批準，燕郊高新技術(shù)園區(qū)升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。然而，多年過去，當初規(guī)劃的大片產(chǎn)業(yè)基地大都只停留在規(guī)劃圖紙上，其現(xiàn)實的開發(fā)進程早已脫離了設(shè)計的軌跡

燕郊位于北京正東，距天安門廣場35公里，隸屬于河北省三河市，西部與北京市通州區(qū)相鄰。昔日的燕郊，轄區(qū)內(nèi)只有8個村莊、3.3萬人口，是一個以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的京東小鎮(zhèn)。

這個十年人口和房價都增長了十倍的小鎮(zhèn)，正迎來前所未有的發(fā)展機遇——京津冀一體化和北京市政府東遷。近年來，緊挨北京的地理優(yōu)勢與時時搭乘政策利好“順風(fēng)車”，使得燕郊一躍升級成北京邊郊地區(qū)最熱門的置業(yè)板塊，令無數(shù)“北漂”趨之若鶩。

然而，透過光環(huán)細看這一區(qū)域，幾近失控的推盤節(jié)奏與開發(fā)體量，在幾年間埋下了大量房屋質(zhì)量、配套建設(shè)上的隱患?！凹铀俣取?、“高利潤”之手埋下的質(zhì)量“打折”、設(shè)計規(guī)劃不合理、配套滯后等硬傷持續(xù)暴露出來，令“燕郊新移民的夢想生活”在現(xiàn)實中頻遭幻滅。

機遇 燕郊與通州僅有一河之隔，區(qū)域之間的有效連接，城市資源的合理分享將為燕郊的發(fā)展帶去前所未有的機遇。

產(chǎn)業(yè)之城發(fā)展走向空心化

在行政規(guī)劃上，燕郊已經(jīng)是不折不扣的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)了。1992年8月，燕郊正式成為省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū);2010年11月29日，經(jīng)國務(wù)院批準，燕郊高新技術(shù)園區(qū)升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。這就意味著燕郊一直以來的定位就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，絕非房地產(chǎn)導(dǎo)向。

按照燕郊高新區(qū)堅持“產(chǎn)業(yè)立區(qū)”的戰(zhàn)略，將全力打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力推動產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集。燕郊形成了以電子信息、新能源、新材料、裝備制造、生物醫(yī)藥、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以休閑旅游、現(xiàn)代物流、健康醫(yī)療為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)體系，擁有多個中國乃至世界之最的龍頭項目。全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)170家，國家科技部認定高新技術(shù)企業(yè)30家。

然而，記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，這個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)確實規(guī)劃了大片產(chǎn)業(yè)基地，但多年過去，大都只停留在規(guī)劃圖紙上，其現(xiàn)實的開發(fā)進程早已脫離了設(shè)計的軌跡。例如燕郊東南各莊聚集了成片的工業(yè)開發(fā)區(qū)，寬廣的馬路兩側(cè)，是各類名目的產(chǎn)業(yè)基地。但沿著這些工業(yè)基地的牌子往深處走，就會看到另外一個景象：擱置的廠房，成片空曠的土地，正在拆遷或等待拆遷的村莊，隨處丟棄的垃圾，墻上的大標語寫著：“治理臟、亂、差”，“生男生女一個樣”。

燕郊已經(jīng)建成的產(chǎn)業(yè)基地，情況也并不樂觀。包括百世金谷·燕郊空港國際產(chǎn)業(yè)園、天山國際、全景工業(yè)園、興遠高科產(chǎn)業(yè)園、龍鈺國際、精工園、晶龍產(chǎn)業(yè)園、田園牧歌、首爾園等在內(nèi)的項目，其體量動輒上千畝，少則上百畝。不過記者發(fā)現(xiàn)，與住宅類似，這些產(chǎn)業(yè)園項目大部分以銷售為主，目前售價普遍在10000—20000元/平方米之間。盡管規(guī)劃之初這些項目有著不同的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和立項，但在銷售環(huán)節(jié)，產(chǎn)品均逐漸趨同，大部分屬于生產(chǎn)制造以及研發(fā)辦公的獨棟或者聯(lián)排別墅。

以“百世金谷·燕郊空港物流國際產(chǎn)業(yè)園”為例，該項目規(guī)劃用地面積2000畝。一期占地198畝，二期占地670畝，三期占地1032畝。園區(qū)銷售員稱，該項目一期是針對物流企業(yè)建設(shè)的“鋼結(jié)構(gòu)”廠房，層高10米或者12米，目前已經(jīng)銷售完畢。二期在售產(chǎn)品屬于框架結(jié)構(gòu)，層高4米或者6米，也就是說，從產(chǎn)品設(shè)計來看，已經(jīng)不再適用于物流企業(yè)，而是針對商貿(mào)或者研發(fā)類公司。三期將建成配套的住宅以及商業(yè)，或者假日賣場。百世金谷一期產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住的十多家企業(yè)，大部分是科技、電器、文化類公司。一位管理員告訴記者，除了幾個廠房是由老板自己的物流公司占用，其他都租給了各種各樣的公司。

這并非燕郊最大的物流產(chǎn)業(yè)園。記者查詢資料得知，2012年9月，燕郊啟動了“世界級物流園”項目，規(guī)劃占地10平方公里，分三期10年建成，總建筑面積1465萬平方米，號稱投資將達800億。來自燕郊開發(fā)區(qū)管委會的消息稱，就在2012年，燕郊共計啟動了80個億元以上工業(yè)及服務(wù)業(yè)類和基礎(chǔ)設(shè)施類項目集中開工，總投資達1400億元，以物流以及航天制造業(yè)為主。

以產(chǎn)業(yè)為名的圈地故事，近幾年在燕郊頻繁上演。從文化創(chuàng)意到生物制藥;從物流基地到高新技術(shù)，從投資上百億到動輒上千億，演員或許不同，劇情卻大同小異。

一位不愿具名的銷售負責(zé)人告訴記者，由于燕郊的產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)類型單一，主題功能缺乏明顯標識，也沒有大型知名企業(yè)的帶動，各產(chǎn)業(yè)園招商并不容易。“燕郊產(chǎn)業(yè)園面向的客戶并不在河北，而是北京以及外省市客戶，但實際上，很多企業(yè)對這個行政區(qū)域并不認可。政府也缺乏主導(dǎo)性。另外，燕郊雖然規(guī)劃了大量的工業(yè)園區(qū)，但配套以及基礎(chǔ)設(shè)施方面根本跟不上?！彼麩o奈地表示，“企業(yè)肯定是追求利潤的，所以燕郊產(chǎn)業(yè)園最后都做成了別墅類的獨棟或者聯(lián)排類產(chǎn)品”，因為這種產(chǎn)品，既可用于辦公、做企業(yè)會所，也可用于居住。

事實上，很多規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)項目最終因種種原因擱淺，不少項目最終變成了房地產(chǎn)開發(fā)項目。

這個曾登上《紐約時報》的小鎮(zhèn)，因樓市火熱而成為了世界焦點。而在此之前，北京市政府機關(guān)搬遷至通州的消息傳出后，鄰近通州的河北燕郊樓市就已被大肆炒作，部分項目已出現(xiàn)單價超過30000元/平方米的樓盤，而且眾多項目一房難求。但是，世界級的知名度和量價齊升的地產(chǎn)市場，卻沒改變燕郊地產(chǎn)混亂的現(xiàn)狀。據(jù)記者近日在燕郊走訪中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域建筑密度高、房屋質(zhì)量低劣、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等等各種問題在燕郊樓市層出不窮，且難以解決。消費者對于房屋問題投訴和產(chǎn)權(quán)問題都不斷出現(xiàn)。同時，燕郊地產(chǎn)的寡頭壟斷和土地市場的種種問題，也在十年間達到了登峰造極的程度。

一個鎮(zhèn)承載一座城的重負與期待

恐怕沒有其他地方像燕郊這樣，幾乎以一個“鎮(zhèn)”的行政規(guī)格承接了一座“城”的發(fā)展期待。數(shù)年之間，幾倍于實際發(fā)展能力的擴張需求，迫使開發(fā)商們放棄“按部就班”而選擇加快速度。由此造成的后果之一，就是許多住宅樓盤被“揠苗助長”，倉促建設(shè)過程中留下種種的后遺癥。

隨著北京房價上漲，部分北漂選擇在房價相對較低的燕郊置業(yè)，盡管樓市一片火爆，但燕郊房地產(chǎn)市場卻一直處于嚴重封閉狀態(tài)，本土企業(yè)長期占據(jù)主導(dǎo)地位，福成開發(fā)的上上城系列、興達的夏威夷系列、燕達的首爾系列、匯福的納丹堡和悅榕灣系列、天洋控股開發(fā)的天洋城系列是整個燕郊房地產(chǎn)市場絕對主力。

港中旅是燕郊真正意義上第一家外來房地產(chǎn)企業(yè)?！把嘟挤康禺a(chǎn)市場很封閉，這么多年來，雖然市場火爆，但是從沒有一線房企進入，不是不想進來，是進不來，本地企業(yè)拿地便宜，也沒有任何附加條件，外地企業(yè)進來不僅拿地價格高，而且必須配建一定的公建項目，最主要的原因是當?shù)卣捅镜亻_發(fā)商之間已經(jīng)形成利益鏈條，容不得別人進來，在燕郊能大片拿地的也就那么幾家開發(fā)商?！碑?shù)匾晃坏禺a(chǎn)項目負責(zé)人告訴記者。

據(jù)上述人士透露，燕郊房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)用地主要有三個途徑：其一是通過正常招拍掛程序拿地;其二是城中村改造項目，即燕郊下屬各個村莊改造項目;其三是通過變更土地用途。而在燕郊，以后兩種途徑為主。

燕郊城中村改造項目以當?shù)亻_發(fā)商為主。在工業(yè)用地用途的變更方面，作為一個國家級高新區(qū)，燕郊一直以來土地供應(yīng)主要側(cè)重工業(yè)用地、倉儲用地和金融商業(yè)用地，商品房住宅用地供應(yīng)量相對較少。隨著燕郊人口不斷攀升，原有建設(shè)用地已經(jīng)難以滿足房地產(chǎn)需求，再加上房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高，開始出現(xiàn)工業(yè)用地、倉儲用地和其他綜合性用地通過變更規(guī)劃變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的情況。

整個燕郊，類似工業(yè)用地變更項目很多，以匯福悅榕灣項目為例，該項目原為匯福國際健康中心項目，土地性質(zhì)為50年產(chǎn)權(quán)綜合性用地，2013年該項目用地進行用途變更，一部分變更為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)金融用地，一部分變更為70年產(chǎn)權(quán)普通商品房用地。上述人士表示，前些年，“土地拿下來的時候都是工業(yè)性質(zhì)或者綜合用地，放幾年就能變更土地性質(zhì)”，這成了公開的“秘密”。據(jù)其介紹，由工業(yè)用地或者綜合用地變更為商住用地，主要通過改變規(guī)劃實現(xiàn)，“最難的是把農(nóng)用地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。只要成為國有建設(shè)用地，再進行土地性質(zhì)方面的變更就容易多了”。

此外，還有部分項目以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)項目配建住宅、增加綜合用地商住部分來實現(xiàn)。首爾甜城項目為燕達集團與韓國幾家企業(yè)合作開發(fā)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目，但據(jù)記者了解，截至目前，正在建設(shè)中的只有住宅和公寓。而由興達地產(chǎn)開發(fā)的夏威夷藍灣項目原為興達養(yǎng)老設(shè)備研發(fā)生產(chǎn)基地項目，該項目配套的有紅木林住宅項目。目前，夏威夷藍灣項目已開盤售出大半，而基地中的養(yǎng)老設(shè)備研發(fā)和生產(chǎn)基地項目一直未有實質(zhì)性進展。無獨有偶，天洋城四代項目為航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)項目，整個項目除了一個航空博物館即將建成外，全部為住宅、公寓及配套商業(yè)項目;百世金谷開發(fā)的燕郊產(chǎn)業(yè)園和世界華人收藏博物館項目亦配建大量商品房項目。

更令人意外的是，還有項目在容積率上“偷梁換柱”。世界華人收藏博物館項目，由百世金谷實業(yè)有限公司出資籌建，位于燕郊開發(fā)區(qū)南外環(huán)北側(cè)，于2014年1月11日奠基。投資方表示將投入10億元用于項目建設(shè)。據(jù)了解，該項目占地70畝，總建筑面積4.9萬平方米，按此數(shù)據(jù)計算實際容積率為1.05，遠低于規(guī)劃報批的2.0容積率。多出來的容積率怎么不翼而飛了？原來，開發(fā)商來了個“偷龍轉(zhuǎn)鳳”，將剩余的容積率轉(zhuǎn)到博物館后面的商服公寓isoho上，將isoho公寓容積率由原設(shè)計的2.0提高到3.0以上，通過增加建設(shè)及銷售面積，獲取暴利。據(jù)了解，該項目在去年以商住兩用房公開銷售，現(xiàn)在已售罄。

按照燕郊開發(fā)區(qū)最初的規(guī)劃，只有燕順路兩側(cè)為居民區(qū)，其他地區(qū)主要為工業(yè)區(qū)，而目前，地產(chǎn)項目已經(jīng)遍布整個燕郊。也因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測道，“燕郊城區(qū)內(nèi)的土地，很多已不適合做工業(yè)項目了，未來很可能會開發(fā)成住宅。”

“規(guī)劃一張圖”或破解困局

從2002年至今，燕郊開發(fā)樓盤超100多個，正在開發(fā)的20多個。樓市暴漲的背后也牽出了不少腐敗事件。

2016年，廊坊市通報的市紀委查處的8起頂風(fēng)違紀的典型案例，其中有兩起村委會負責(zé)人接受開發(fā)商賄賂的案件，分別是：燕郊鎮(zhèn)諸葛店村村委會主任楊賀，在諸葛店村拆遷改造過程中向開發(fā)商索要巨額財物，涉案金額3600余萬元。高樓鎮(zhèn)雙營村黨支部書記翟景林，在雙營村土地流轉(zhuǎn)過程中，向投資公司索要財物，侵占村集體土地流轉(zhuǎn)資金，涉案金額1080余萬元。

一位要求匿名的當?shù)氐禺a(chǎn)商說，這種“內(nèi)容”高度一致的貪腐問題背后，深層原因往往只有一個，即地產(chǎn)無序開發(fā)。

燕郊的很多本土地產(chǎn)商一直熱衷建住宅樓項目。原因很簡單，房子不愁賣，利潤比其他項目豐厚。因此也使很多地產(chǎn)商為了拿地不惜一切代價。

來自國家發(fā)改委的消息，近日，國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、國土資源部、環(huán)境保護部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、水利部、國家林業(yè)局七部門聯(lián)合印發(fā)《加強京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》主要包括五個方面，重點是推進土地集約節(jié)約利用，嚴格產(chǎn)業(yè)準入管理，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，強化房地產(chǎn)市場管控，嚴控人口規(guī)模。

在京津冀一體化的推進下，環(huán)京樓市區(qū)域經(jīng)濟的價值開始顯現(xiàn)，北京的諸多產(chǎn)業(yè)開始外溢到周邊區(qū)域。在眾多產(chǎn)業(yè)中，香河樓市尤為引人注目，像萬科、五礦等各大房企爭相進駐，本地房企也迎來發(fā)展利好，香河板塊似有了“兵家必爭之地”的勢頭。

記者了解到，未來通州與北三縣將加強跨界地區(qū)統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)“規(guī)劃一張圖”，共同開展生態(tài)紅線和城市開發(fā)邊界劃定工作，嚴控城市發(fā)展規(guī)模，加強生態(tài)廊道管控，并在城市副中心與中心城區(qū)、東部地區(qū)和北三縣之間建設(shè)大尺度綠色空間，防止連片發(fā)展，從而保證地區(qū)的生態(tài)安全與合理開發(fā)。

據(jù)悉，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略深入推進，為破解“燕郊之囧”帶來契機，當?shù)卣扇∠盗写胧┚徑饽壳暗某鞘羞\行壓力。交通方面，連接北京的潮白河大橋正在興建，102國道“瓶頸路”有望南移，軌道交通也有望成為緩解燕郊擁堵的新通道。教育方面，政府將在新建小區(qū)配建教育設(shè)施、招聘更多教師等方面做出努力。

未來，隨著北京行政機構(gòu)外遷通州，燕郊等區(qū)域?qū)⑴c北京協(xié)同規(guī)劃、明確定位、協(xié)調(diào)管理，打造“產(chǎn)城融合”、宜居宜業(yè)的衛(wèi)星城，有效服務(wù)于北京非首都功能疏解。在城市管理上超前規(guī)劃，真正實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展。

要緩解北京“大城市病”和“燕郊困局”，需解決產(chǎn)業(yè)協(xié)同問題。北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)真正疏解出來、龍頭企業(yè)外遷，才能帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈外遷，將人口、就業(yè)機會等吸附在外遷地，實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，否則“河北居住、北京上班”的難題就不易破解。

一些規(guī)劃專家建議，未來京津冀有關(guān)區(qū)域宜打破各自為政、各自規(guī)劃的局面，京津冀城鎮(zhèn)群尤其是衛(wèi)星城需有清晰明確定位，實現(xiàn)毗鄰區(qū)域“規(guī)劃一張圖”，在空間、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、交通等重要層面實現(xiàn)真正協(xié)同，切實消除壁壘。