郭煦

對于自住型需求的購房者來說，2017年還是應該“該出手時就出手”

過去的2016年，房地產(chǎn)市場話題不斷，從年初的降首付、降契稅到年末各地限購政策的頻繁出臺，房價亦再次成為全民熱議的話題。而隨著2016年12月9日中央經(jīng)濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，2017年的房地產(chǎn)市場又該何去何從？多位專家對此進行了分析和預測。

跌宕起伏的2016

回顧2016年的房地產(chǎn)市場，調控政策可謂密集推出，年初就放出了兩個“大招”，第一是降首付，在不實施限購措施的城市，商貸首套房可最低首付兩成，二套房可最低首付三成;第二是降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅。于是，在“去庫存”及“量化寬松”的大背景下，樓市逐漸形成“量價齊升”的態(tài)勢。

難題 當前，房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線熱點城市房價上漲過快，另一方面，一些三四線城市去庫存壓力仍然較大。因城施策如何落地是難題。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月份，全國商品房銷售面積達13.58億平方米，實現(xiàn)同比增長24.3%，前11個月商品房銷售額達10.2萬億元，首次突破了10萬億元大關。多個一線及熱點二線城市出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象。

于是，在2016年“十一”期間及隨后的三個月中，中國樓市迎來新一輪的調控大潮，北京、廣州、深圳、天津、蘇州、合肥、武漢、鄭州等20余個城市先后出臺了以“限購、限貸、限地價”為核心的樓市調控政策。

調控政策收到了立竿見影的效果，北京、天津、上海、深圳、杭州等9個城市新房價格環(huán)比出現(xiàn)下降。

而對于2016年房價的走高，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原所長牛鳳瑞在接受本刊記者采訪時表示，房價上漲是由于中國多年來的緊縮調控，造成需求的集中爆發(fā)，部分城市出現(xiàn)了供不應求的狀況。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌亦表示，一二線城市由于土地供給不足造成房子供不應求，推動了房價的上漲，吸引了部分投資者和炒房客的投機行為。

控房價勢在必行

2016年年底，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。會議提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時在抑制房地產(chǎn)市場泡沫、增加土地供應、落實人地掛鉤等方面作出了部署，提出要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。這一表述引起了社會的廣泛關注，被解讀為強調房屋的居住屬性，減弱房屋的投資屬性，也為2017年的樓市調控定下了基調。

長效機制的建立絕非一日之功，如何從財稅、金融、社保等基礎性政策方面進行改革？

首都經(jīng)貿(mào)大學土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池在接受本刊記者采訪時表示，長效機制關鍵是適合國情，還要符合市場規(guī)律。各地要根據(jù)具體情況因城施策，一二線城市存在穩(wěn)定房價的壓力，三四線城市則存在去庫存壓力。各城市應根據(jù)城鎮(zhèn)化的進程以及供求狀況分別來制定政策。

趙秀池認為，長效機制的基本原則應是供求雙向調節(jié);讓住房回歸居住功能;建立購租并舉的住房制度。需要采用財稅、金融手段對不同房地產(chǎn)需求、供應做到有保有壓。要采取給予剛性、改善性需求、供給減稅甚至免稅的稅收政策，輔之于低息、低首付的信貸政策;對于投機投資性需求則采取相反的財稅、金融政策。

“對于租賃市場的供求雙方也都應該給予相應的財稅、金融政策的支持。公共服務應該實行常住人口全覆蓋，而不是僅僅覆蓋戶籍人口。有穩(wěn)定的租賃關系的承租者也要同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等的公共服務?！壁w秀池認為。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，目前的房地產(chǎn)市場是“冰包火”，這就需要政策分別調理。一二線城市要敢于突破，要有長期調理手法。三四線城市或可考慮通過社保的改革，人口、產(chǎn)業(yè)的導入和特色小鎮(zhèn)的培育來施策?！胺康禺a(chǎn)市場發(fā)展仍有潛力，但任何產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展，離不開良好的市場規(guī)則。馴服房價過快上漲的‘猛獸，需共同運用市場之手和行政之手。政府首先應基于當?shù)厝丝谠鲩L、經(jīng)濟發(fā)展等，對房地產(chǎn)業(yè)有一個中長期的科學規(guī)劃;然后才是密切監(jiān)控，引導樓市。只有政策穩(wěn)，預期才會穩(wěn);預期穩(wěn)，樓市就能穩(wěn)?！?/p>

調控如何因城施策？

當前，房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線熱點城市房價上漲過快，如珠三角、長三角、京津冀地區(qū)的部分城市，以及內(nèi)地的一些區(qū)域性中心城市。另一方面，東北、西北、西南地區(qū)的多數(shù)城市市場平穩(wěn)，一些三四線城市去庫存壓力仍然較大。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，目前多數(shù)三四線城市去庫存壓力和熱點城市控房價壓力同時存在，調控政策要根據(jù)市場變化及時做出調整，未來調控應兼顧去庫存和控房價，市場才能平穩(wěn)發(fā)展。

就目前來看，房地產(chǎn)的調控政策，已經(jīng)在實行分類指導，因城施策。這一輪各地的調控相比之前的統(tǒng)一限購就體現(xiàn)了更多的地區(qū)性特點。但從房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展來講，調控能力建設似乎還有很大的“成長空間”。

有業(yè)內(nèi)專家表示，因城施策不僅要從需求端發(fā)力，關鍵要在供給側結構性改革的大思路下，從土地、房產(chǎn)的供給端著手建立長效機制，優(yōu)化地產(chǎn)、租房、普通商品房、保障房等的供應結構。未來開發(fā)商需圍繞新的消費需求和習慣進行個性化定制服務，發(fā)展社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化等配套服務，打造新型房地產(chǎn)增長模式和產(chǎn)業(yè)集群。

而多位受訪專家亦建議，為避免樓市調整過猶不及為金融穩(wěn)定與經(jīng)濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導樓市軟著陸。堅持“虛實結合，主動周控”、“長短結合，標本兼治”、“邊調邊看，逐步完善”、“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)”等調控施策原則。

剛性需求者“該出手時就出手”

那么2017年是否還是買房的好時機呢？

顧云昌表示，目前房價已到“天花板”，2016年透支了相當一部分的購買力，政府實施調控政策之后，改變了人們對房地產(chǎn)的預期，另外2017年的貨幣政策可能會適度收緊，這些因素會對樓市產(chǎn)生較大的下行壓力。

顧云昌預測， 2017年市場可能會平靜得多，下半年下行的壓力可能會更大，多數(shù)泡沫較小的城市的房價會緩慢增長，個別泡沫較大城市的房價或許會出現(xiàn)下降，但對于自住型需求的購房者來說，還是“該出手時就出手”，優(yōu)先滿足自己的居住需求，2017年還是合適的買房時機。

民生證券首席經(jīng)濟學家邱曉華亦表示，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)分化局面，一線城市房價仍將剛性上漲。在他看來，未來房價高與低和以下三個因素息息相關，首先是人氣，第二是活力，第三是環(huán)境、生態(tài)?！皬倪@樣三個特點出發(fā)，不難得出結論：一線城市房價會繼續(xù)保持剛性上漲態(tài)勢，二三線的明星城市會繼續(xù)保持相對好的態(tài)勢，那些適于做文化旅游地產(chǎn)的地區(qū)，以及未來一部分農(nóng)村，房價也會逐步地抬升。”

邱曉華認為，不管發(fā)展什么樣的高技術，發(fā)展什么高端服務業(yè)，只要工業(yè)化沒有結束，城市化沒有飽和，人口沒有停止增長，房地產(chǎn)業(yè)就是這個國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因為產(chǎn)業(yè)鏈條最長，就業(yè)人口最多，對經(jīng)濟的拉動最直接。“房地產(chǎn)業(yè)的重要性客觀地存在，不管社會怎么議論，人們怎么批評，政府還會繼續(xù)保持其平穩(wěn)增長?！鼻駮匀A說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，剛需購房者需要解決實際的居住需求，不需要有太多顧慮，不要受制于價格波動和政策調整，在近期調控后某些城市的房價可能會走低，可以抓住這些購房時機。