李智斌+趙艷麗

摘要：營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營改增）是國家針對當前經(jīng)濟新常態(tài)釋放的政策紅利，是優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一項重要舉措。房地產(chǎn)行業(yè)自2016年5月1日起納入營改增試點范圍，國家稅務總局針對該行業(yè)制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）。該辦法對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作所產(chǎn)生的影響是一個值得探討的問題。本文圍繞營改增對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響進行分析，并針對這些影響提出相應的對策，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)充分利用這一政策紅利，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 影響對策

根據(jù)國家稅務總局2016年第18號公告的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自2016年5月1日起由營業(yè)稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目按銷售額的11%征收增值稅，采取預收款形式銷售的，應按預收款3%預征率預繳增值稅；而小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按照當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅款。

從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業(yè)稅費負擔，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著資金投入大，開發(fā)周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實施過程中，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理。本文通過分析營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)財務及經(jīng)營管理的影響，并針對這些影響提出相應的對策，促進房地產(chǎn)企業(yè)趨利避害，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本和利潤的影響

1、營改增會使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入降低

營改增將原來的價內(nèi)稅改革為價外稅，原來含稅的銷售收入變?yōu)椴缓愂杖?，同時由于一定時期某一地區(qū)的房價具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價格來增加收入顯然不現(xiàn)實，從而造成企業(yè)收入的減少。

2、營改增可能會造成房地產(chǎn)企業(yè)成本的上升

建筑安裝企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游，營改增實施之后，建筑安裝企業(yè)的稅率上升至11%，同時由于其屬于勞動密集型行業(yè)，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會向其下游房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，因此可能會造成企業(yè)成本的上升。營改增所造成的收入規(guī)模的縮減和成本的上升，必然會大幅擠壓企業(yè)利潤。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權后，要經(jīng)歷勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環(huán)節(jié)，周期較長，項目會計核算跨度較大。

營改增之后，由于前期收入較少，銷項稅金額較小，造成項目所耗費的材料、勞務及所購設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業(yè)必然要墊支這一部分進項稅資金，因此會造成企業(yè)短期的現(xiàn)金流出壓力。

（三）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

營改增之后，新老項目并存，增加企業(yè)稅務核算難度。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費核算票據(jù)管理出現(xiàn)了新的變化，新項目增值稅計稅方式和依據(jù)較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費——應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些核算科目對企業(yè)財務人員素質(zhì)提出了新的要求，同時客觀上也增加了企業(yè)會計核算的難度。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)是以總銷售額乘以相應稅率來計算營業(yè)稅，對購進的材料、勞務費等發(fā)票進項稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業(yè)稅的問題。營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)可采取抵扣材料、勞務費和機械使用費等的進項稅，避免重復納稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負。

然而，在實踐中營改增可能會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，具體體現(xiàn)在：

（1）由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，土地成本占比最大，當前的稅收制度并不允許土地成本進行稅負抵扣，所以對于土地成本較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增并不能降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目所用材料供應商多為個人或者小規(guī)模納稅人，所購材料和勞務費大部分無法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能用于抵扣進項稅率（3%或6%），即遠低于其繳納的銷項稅率（11%），造成稅負的增加。

（五）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報和發(fā)票管理帶來較大變化

營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發(fā)生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業(yè)稅相比，變化也比較大。

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專用發(fā)票增值稅作為進項稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發(fā)票的種類、合規(guī)等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業(yè)稅負。

二、針對營改增政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應采取的對策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應當重構(gòu)項目預算和成本計算模型，增加企業(yè)利潤

如上文分析，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的收入會有所降低，對此企業(yè)應當在做項目預算時，將需要繳納的增值稅考慮進去作為項目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時，做好房地產(chǎn)項目的招標工作，盡量降低上游建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)嫁其因營改增而增加的稅費，降低企業(yè)的成本，增加利潤。

（二）依法進行稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負

與繳納營業(yè)稅相比，營改增給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關鍵點就是進項稅的抵扣，企業(yè)在選擇上游建材供應商時要進行嚴格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業(yè)能夠取得增值稅專用發(fā)票，以做到進項稅應抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業(yè)的稅負，增加利潤。

（三）加強財務人員的培訓，把握營改增政策細節(jié)，降低涉稅風險

營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算和稅務管控制度發(fā)生了根本性的變化，會計核算、稅款計算和專用發(fā)票管理出現(xiàn)問題，可能會造成企業(yè)進項稅額抵扣出現(xiàn)問題，不僅增加企業(yè)的稅負，還有可能增加企業(yè)的涉稅風險，造成不必要的經(jīng)濟損失。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應商，增加進項稅的抵扣，加強發(fā)票意識，積極取得可抵扣發(fā)票；銷售部門應當采取可以實行預售的營銷策略，合理控制企業(yè)稅負。

同時加強財務人員培訓，學習營改增政策細節(jié)，做到依法合規(guī)進行稅收籌劃，確保稅務管控不出現(xiàn)問題，減少企業(yè)的涉稅風險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應當做好增值稅專用發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應當結(jié)合本企業(yè)的實際情況制定內(nèi)控管理措施，規(guī)范增值稅專用發(fā)票的管理辦法，明確發(fā)票的領取、保管、開具、認證和抵扣工作，避免增值稅發(fā)票丟失、過期抵扣等問題，嚴禁為其他企業(yè)虛開增值稅專用發(fā)票及從其他企業(yè)購買無業(yè)務實質(zhì)的進項稅發(fā)票等。

三、結(jié)束語

總而言之，從房地產(chǎn)企業(yè)來看，營改增是一柄雙刃劍。企業(yè)只有在充分分析了營改增政策對本行業(yè)的有利和不利影響的基礎上，積極采取各項應對措施，制定合適企業(yè)的應對方案，抓住機遇，以實現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟改革大潮中快速健康的發(fā)展。

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