呂遠霞

（523008 廣東佑德律師事務(wù)所 廣東 東莞）

淺談不動產(chǎn)登記中強制公證的原則

呂遠霞

（523008 廣東佑德律師事務(wù)所 廣東 東莞）

強制公證又稱法定公證，是一種必須執(zhí)行的公證。它是根據(jù)按法律法規(guī)等規(guī)定采用公證形式變更、設(shè)立的法律行為；當(dāng)存在需要公證的事實、文書等，公民或法人須申請辦理公證，然后公證機構(gòu)依法進行公證。目前隨著我國不動產(chǎn)登記制度的初步確立，不動產(chǎn)登記中的強制公證受到了較多的重視，我們就此問題進行探討。不動產(chǎn)登記要求對相關(guān)事項具有實質(zhì)性且與真實情況一致的審查，然而登記機構(gòu)自身能力存在限制，又受制于一定的房率權(quán)限，因此這就要求在進行不動產(chǎn)登記時引入強制公證，對于不動產(chǎn)登記的強制公證首先需要公證機構(gòu)進行實質(zhì)審查，其次再有登記機構(gòu)對公證的文書予以形式審查，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記順利完成。

不動產(chǎn)登記；強制公證原則

一、強制公證的必要性

公證是保障實體法實施的一種程序性法律制度，其具有參與國家對民事以及經(jīng)濟活動調(diào)控的法律功能?？墒牵瑔渭円揽慨?dāng)事人自身意愿就打算把民事以及經(jīng)濟活動納入國家法制軌道，這是遠遠不夠的。為了保障民事和經(jīng)濟流轉(zhuǎn)秩序的正常運行，國家要立足于維護社會經(jīng)濟生活穩(wěn)定、有序的高度，必須將公證機制引入民事、經(jīng)濟活動領(lǐng)域。因此，相關(guān)法律、行政法規(guī)中規(guī)定的關(guān)系社會公共利益、重大復(fù)雜的法律行為，必須要辦理公證。我國處于完善法律法規(guī)的進程中，在目前的法制條件下，強制公證顯得極為重要。

二、不動產(chǎn)登記中強制公證的必要性

不動產(chǎn)登記，又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。因為我國現(xiàn)存的不動產(chǎn)登記薄的公信力、登記機構(gòu)審查能力及權(quán)限的有限性，因此在不動產(chǎn)登記時，對個別事項要求進行強制公證的規(guī)定。

我國的不動產(chǎn)登記薄依法完成登記時即立即產(chǎn)生絕對效率，也就是說即使登記薄所記載的權(quán)利不存在，或者說權(quán)利主體、內(nèi)容與實際情況不一致，法律以讓會承認(rèn)依賴登記薄而呈現(xiàn)的物權(quán)，并且以之為標(biāo)的物與善意第三人進行交易也得到允許。登記薄公信力要求在不動產(chǎn)登記過程中，為確保申請登記的事項滿足法律規(guī)定的登記條件，則必須對申請登記事項予以實質(zhì)性審查。也就是說，在不動產(chǎn)的登記過程匯總，登記機關(guān)在對材料進行審查的同時，還要審查材料反映出來的法律事實，要注意材料所反映的內(nèi)容是否合法、真實、有效，特別是對一些導(dǎo)致房屋權(quán)利變更的法律事實和法律關(guān)心進行合法性、真實性的審查。

根據(jù)《物權(quán)法》第12條，登記機構(gòu)只需進行形式審查。形式審查主要包括三方面的內(nèi)容：①申請文件的審查（包括文件是否齊全、簽字/印章是否缺少以及文件填寫是否規(guī)范等）；②對申請的商標(biāo)圖樣規(guī)格、清晰度和必要的解說進行審查；③分類審查（包括對服務(wù)項目或填報商品的審查），通常情況下，形式審查只關(guān)注審查所用資料內(nèi)容是否真實、完備，以及形式是否合乎要求等，并不要求審查所用資料的法律真實性以及合法性?！段餀?quán)法》第12條明確規(guī)定了登記機構(gòu)職責(zé)范圍，在登記機構(gòu)審查時應(yīng)盡量做到以下幾個方面：詢問申請人相關(guān)登記事項；要求申請人提供必要材料，如權(quán)屬證明等；及時、如實地登記相關(guān)事項；以及法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。對于不動產(chǎn)登記中需更多補充說明的，登記機構(gòu)可即時要求申請人提供材料，如若有必要，可進行實地審查。通常情況下，《物權(quán)法》是確立了一種登記機構(gòu)形式審查為主、實質(zhì)審查為輔的原則。

根據(jù)我國物權(quán)法等法律規(guī)定，登記機構(gòu)不具有實質(zhì)審查的權(quán)限，只承擔(dān)形式審查。因為，如果授予登記機構(gòu)實質(zhì)審查，這也就說明了登記機構(gòu)擁有確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利。但根據(jù)我國《物權(quán)法》中第32條內(nèi)容可以得出，只有法院或者仲裁機構(gòu)擁有確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利。在這，實質(zhì)性審查牽涉到合同效力審查，如果房屋買賣合同或設(shè)定其他權(quán)利的合同被撤銷或宣布無效，那么該不動產(chǎn)登記就成了錯誤登記，換句話說，只要完成不動產(chǎn)的登記，這個不動產(chǎn)登記就保證了合同的合法性和有效性。根據(jù)《合同法》第127條規(guī)定，在國家法律法規(guī)限定的范圍內(nèi)，工商行政管理部門及其他行政主管部門在職責(zé)范圍內(nèi)，要對那些利用合同侵害國家、社會公共利益的違法犯罪行為進行處理。也就是說，對于不動產(chǎn)的審查，在法院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)合同無效后，才可交由行政機關(guān)行使監(jiān)督處理，行政機關(guān)根本沒有權(quán)限確認(rèn)合同的效力，因此，登記機構(gòu)實質(zhì)性檢查無從談起。

不動產(chǎn)登記要求對相關(guān)事項具有實質(zhì)性且與真實情況一致的審查，然而登記機構(gòu)自身能力存在限制，又受制于一定的房率權(quán)限，因此這就要求在進行不動產(chǎn)登記時引入強制公證，對于不動產(chǎn)登記的強制公證首先需要公證機構(gòu)進行實質(zhì)審查，其次再有登記機構(gòu)對公證的文書予以形式審查，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記順利完成。

三、不動產(chǎn)登記中強制公證的原則

1.必要性原則

在不動產(chǎn)登記過程中，要控制使用強制公證范圍，只有在必要的情況下才進行強制公證，這樣可以避免加重當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。從必要性原則出發(fā)，一旦確定要進行強制公證，要以登記機構(gòu)的審查權(quán)限和伸長能力為基礎(chǔ)，對于一些登記機關(guān)有能力和權(quán)利審查的事項，沒有必要規(guī)定強制審查。當(dāng)然，對于一些登記機構(gòu)沒有能力或者沒有權(quán)利審查的事項，可以考慮進行強制公證。

2.公平性原則

通常情況下，申請人提交材料時，被要求支付成本，這是出于風(fēng)險承擔(dān)而要求的，正常來說，政府本著為人民服務(wù)的原則，應(yīng)在有能力、有權(quán)利審查的情況下對登記材料進行審查，在這個過程中，花費一定的費用、承擔(dān)一定的風(fēng)險都是應(yīng)該的。但若一些申請人因自己特殊申請，需要登記機構(gòu)給予另行審查，并同時承擔(dān)另外的風(fēng)險，在這種情況下，本著公平的原則，申請人需支付相應(yīng)的成本。

3.吸取實踐經(jīng)驗

《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》規(guī)定設(shè)計強制公證，同時《公證法》中也有明文規(guī)定強制公證的相關(guān)事項。這些法律法規(guī)把強制公證限制在法律、行政法規(guī)之中。在實踐過程中，這些法律法規(guī)發(fā)揮了很大的作用，但筆者認(rèn)為，在法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)總結(jié)一定的經(jīng)驗，結(jié)合不動產(chǎn)登記中的突出問題，來規(guī)定強制公證的有關(guān)事項。

[1]王蕾.不動產(chǎn)登記中強制公證淺析[J].《法制與社會》,2013年1期.