張碧洲 范行鳳

房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素淺析及拓展商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的新亮點(diǎn)

張碧洲 范行鳳

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展受到人口規(guī)模、流動(dòng)性結(jié)構(gòu)等因素的影響，這些因素會(huì)直接影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化，近幾年人口紅利的逐漸消弱會(huì)導(dǎo)致住房需求不足，而政府的二胎政策能否持續(xù)釋放需求，值得后期關(guān)注。另外貨幣政策、土地價(jià)格等經(jīng)濟(jì)因素也會(huì)不同程度地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。通過(guò)與日本的比較，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素分析，提出商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，并借助人口遷移、非首都功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等發(fā)展契機(jī)，逐步推進(jìn)異地經(jīng)營(yíng)貸款以及各專業(yè)市場(chǎng)的資金等金融服務(wù)，確保在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下拓展新業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)銀行 個(gè)人貸款

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中最為發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)繁榮程度的最直接體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣等特性，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的各產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有所關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮或衰落對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯。房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中一個(gè)重要的反映變量，也是宏觀調(diào)控是否有效的評(píng)價(jià)指標(biāo)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的相關(guān)因素分析，嘗試探索市場(chǎng)的發(fā)展變化及未來(lái)趨勢(shì)。

一、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)因素分析

由于日本房地產(chǎn)泡沫及其破裂具有較強(qiáng)的代表性，所以本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響要素分析的同時(shí)，通過(guò)對(duì)日本人口因素及經(jīng)濟(jì)政策的分析，利于探索這些要素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及未來(lái)的發(fā)展變化。

2010年以前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲是一種人口現(xiàn)象，因?yàn)槲覈?guó)勞動(dòng)年齡人口的峰值、流動(dòng)人口增速的峰值都在2010年，人口紅利對(duì)2010年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到很大的帶動(dòng)作用，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求，也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上漲。2011年以后人口增速放緩，人口紅利逐步消弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的起落相對(duì)來(lái)說(shuō)更多的是一種貨幣現(xiàn)象，受經(jīng)濟(jì)政策影響較大。

（一）人口因素分析

房地產(chǎn)作為人們居住或工作的場(chǎng)所，最終是與人密切相關(guān)的，因此人口往往是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)的重要因素。人口的增長(zhǎng)模式、年齡結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)性等因素分別影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和房?jī)r(jià)走勢(shì)。

1.人口規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（1）人口增長(zhǎng)模式與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

人口增長(zhǎng)模式一般分為傳統(tǒng)型、過(guò)渡型以及現(xiàn)代型三種類型，其中傳統(tǒng)型的住房消費(fèi)基本是自給自足狀態(tài)。隨著人口不斷增長(zhǎng)，過(guò)渡型住房需求會(huì)不斷增加，增加的住房需求主要側(cè)重于功能性，人均面積相對(duì)較低，目前多數(shù)發(fā)展中國(guó)家以此種模式為主?，F(xiàn)代型出現(xiàn)了人口零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，人口老齡化比較嚴(yán)重，住房需求向舒適型轉(zhuǎn)變，住房市場(chǎng)出現(xiàn)增量需求規(guī)模減少甚至萎縮現(xiàn)象，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家是此種模式。

（2）家庭人口結(jié)構(gòu)及變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

家庭是住房需求的基本單位，在總?cè)丝诓蛔兊那闆r下，戶均人口越少，住房需求越旺盛。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近些年我國(guó)家庭人口規(guī)模變化導(dǎo)致家庭戶數(shù)增長(zhǎng)，由于生活觀念及結(jié)婚率、離婚率呈上升趨勢(shì)，使得我國(guó)家庭戶數(shù)增加，戶均人口數(shù)下降，在某種程度上增加了對(duì)住房的需求。

（3）中日比較：人口規(guī)模特征及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

①我國(guó)人口規(guī)模特征及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

我國(guó)目前人口增長(zhǎng)模式逐步從過(guò)渡型到現(xiàn)代型轉(zhuǎn)變，2000年以后出生率明顯下滑，自然增長(zhǎng)率有一定幅度的降低，總和生育率不到世界平均水平的一半，而且比發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平要低得多，人口增速的緩慢會(huì)造成未來(lái)住房需求逐步下降。具體趨勢(shì)見(jiàn)圖1。

圖1 我國(guó)人口增長(zhǎng)模式趨勢(shì)圖

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)我國(guó)人口峰值將在2025年出現(xiàn)，并在此后出現(xiàn)拐點(diǎn)，邁向零增長(zhǎng)或者負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)而造成我國(guó)房地產(chǎn)需求出現(xiàn)明顯萎縮。

②日本人口規(guī)模特征及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

日本在1964年至2004年為人口紅利期，2004年以后出生率出現(xiàn)明顯下降，且一直處于小于死亡率的狀態(tài)，早已進(jìn)入了人口負(fù)債期?，F(xiàn)在的日本房地產(chǎn)剛需和改善性需求早已過(guò)了高峰期，房地產(chǎn)需求處于萎縮階段，這也是日本房地產(chǎn)泡沫破滅后多年難以恢復(fù)的原因之一。

2.人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（1）人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲年輕人為購(gòu)房第一群體，約占購(gòu)房人數(shù)的50%，35-44歲為購(gòu)房第二群體，約占購(gòu)房人數(shù)的24.5%，故25-44歲人群占到購(gòu)房人數(shù)的75%，成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主力軍。而從勞動(dòng)年齡人口（15-64歲）占總?cè)丝诒戎貋?lái)看2010年已達(dá)到頂峰，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已見(jiàn)頂。

（2）人口撫養(yǎng)比與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

人口撫養(yǎng)比指總體人口中非勞動(dòng)年齡人口與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比。隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口比例逐步下降，將會(huì)導(dǎo)致社會(huì)總撫養(yǎng)比上升，房地產(chǎn)需求大幅度減少。2015年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)少兒撫養(yǎng)比從1995年的39.6%下降到2014年的22.5%，而對(duì)應(yīng)的老年撫養(yǎng)比從9.2%上升到13.7%，老年撫養(yǎng)比加快了上升趨勢(shì)，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)逐步減緩。

日本在80年代就出現(xiàn)了人口老齡化的現(xiàn)象，其中25-34歲年齡段的人口數(shù)量不斷下降，從1981年的1995萬(wàn)降至1991年的1573萬(wàn)，降幅比例達(dá)到21%，最終在1991年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的破滅，且當(dāng)年日本的逆撫養(yǎng)比達(dá)到頂峰。日本從2005年以后撫養(yǎng)比就超過(guò)了50%，并逐年不斷提高，說(shuō)明人口紅利期已消退，并進(jìn)入到人口負(fù)債期，目前日本老齡人口不斷增加，剛需和改善性需求已過(guò)高峰期，房地產(chǎn)需求大幅減少。

3.人口流動(dòng)性結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（1）人口流動(dòng)性結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

反映人口流動(dòng)性結(jié)構(gòu)最重要的指標(biāo)是城鎮(zhèn)化率，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%-70%時(shí)，意味著城鎮(zhèn)化處于加速階段，這一時(shí)期人口流動(dòng)帶來(lái)的住房需求比較旺盛。如果再進(jìn)行細(xì)分則將城鎮(zhèn)化加速階段分為兩部分，30%-50%為前部分，此部分隨著人口由農(nóng)村涌向城市的速度不斷加快，顯然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也不斷增加；50%-70%為后部分，此部分由于人口流動(dòng)增速開始減弱，對(duì)于房地產(chǎn)需求雖然還有較大空間，但需求增速已經(jīng)明顯開始減弱。

（2）中日比較：人口流動(dòng)性結(jié)構(gòu)特征及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

①我國(guó)人口流動(dòng)性結(jié)構(gòu)特征及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2010年之前，我國(guó)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移數(shù)量不斷增加，當(dāng)年有1200萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入城市，但2011年之后轉(zhuǎn)移人口數(shù)量逐步下降，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為特征的城市化進(jìn)程已基本進(jìn)入后期，接下來(lái)的城鎮(zhèn)化是農(nóng)業(yè)人口市民化的過(guò)程。所以我國(guó)人口流動(dòng)速度整體放緩與農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力減少有關(guān)，也會(huì)進(jìn)一步影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

另外人口流動(dòng)對(duì)區(qū)域板塊的房?jī)r(jià)會(huì)帶來(lái)一定影響，這也是城鎮(zhèn)化的過(guò)程，比如北上廣深一線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)較大上漲，這與人口流向有很大的關(guān)聯(lián)，大城市人口集中度越高，房?jī)r(jià)漲得也會(huì)越多，但2010年之后上海、北京等一線城市的人口凈增長(zhǎng)速度已呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上也會(huì)呈現(xiàn)進(jìn)一步遞減趨勢(shì)。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已進(jìn)入到加速階段的后部分，與前部分房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的全面繁榮局面有很大不同，而且地區(qū)差異性也會(huì)越來(lái)越大，越是產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，人才較為密集的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì)越多。

②日本人口流動(dòng)性結(jié)構(gòu)特征及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1955-1966年日本城鎮(zhèn)化率由56%增加到68%，這一階段是日本房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，1976-1986年日本城鎮(zhèn)化已基本完成，日本的居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放，在此期間日本的地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常上漲，泡沫迅速膨脹，緊接著1991年房地產(chǎn)泡沫迅速破滅。日本城鎮(zhèn)化發(fā)展水平說(shuō)明一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化達(dá)到一定水平后，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)得到釋放，后期市場(chǎng)需求會(huì)逐步遞減。

（二）人口因素引發(fā)的關(guān)注點(diǎn)

綜上，人口因素與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)、流動(dòng)性、老齡化趨勢(shì)等變化都會(huì)直接影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。目前我國(guó)人口紅利已經(jīng)在逐步消弱，這將會(huì)直接導(dǎo)致住房需求不足，對(duì)此政府也推出了二胎政策，以期市場(chǎng)能夠持續(xù)釋放需求，避免未來(lái)房地產(chǎn)震蕩過(guò)于劇烈，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。但筆者認(rèn)為二胎政策的實(shí)施會(huì)在一定程度上延緩后期需求不足，前兩年推出的單獨(dú)二孩政策實(shí)施后效果并不盡如人意，全面二胎政策的實(shí)施對(duì)人口增長(zhǎng)到底能產(chǎn)生多大的積極影響，能否達(dá)到政府預(yù)期估值等問(wèn)題還是值得我們后期關(guān)注的。另外受人口流動(dòng)因素影響，一線城市的地價(jià)暴漲，地王項(xiàng)目增多，企業(yè)沉淀資金大，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)需要加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及開發(fā)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度。

（三）經(jīng)濟(jì)因素分析

1.中日貨幣政策比較及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房?jī)r(jià)的漲跌與央行的貨幣政策有較大的相關(guān)性，加息、提高存款準(zhǔn)備金等緊縮型貨幣政策會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌；降息、降低存款準(zhǔn)備金等寬松型貨幣政策會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。

我國(guó)貨幣政策的松緊與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化息息相關(guān)，例如2011年多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，當(dāng)年出現(xiàn)了三次加息和六次提高存款準(zhǔn)備金率；2015年分別有五次降息和降準(zhǔn)，房?jī)r(jià)與2014年相比同比上漲幅度也較大。而日本政府在1960-1990年為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低利率，采取寬松的貨幣政策，致使房?jī)r(jià)大幅度上漲，泡沫形成，1991年后日本政府為了擠出泡沫，實(shí)施房地產(chǎn)融資總量限制，央行向商業(yè)銀行房貸利率大幅度提升，操之過(guò)急的緊縮政策迫使商業(yè)銀行收回貸款，引發(fā)股市下跌，大量企業(yè)資產(chǎn)縮水，致使房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)處于長(zhǎng)期疲軟狀態(tài)。我們可以看到房?jī)r(jià)與一個(gè)國(guó)家的貨幣政策傾向有直接的相關(guān)關(guān)系。

2.中日實(shí)際有效匯率及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

整體來(lái)看，匯率升值對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)上漲，貶值對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)下跌，匯率的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有一定解釋力，但帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲或下跌的往往是長(zhǎng)期趨勢(shì)性升值或貶值。

我國(guó)2008-2009年間的實(shí)際有效匯率走低曾帶動(dòng)一輪房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)格和同比增速的同時(shí)走低，而此后的2010-2014年間，房?jī)r(jià)整體隨著實(shí)際有效匯率的高斜率攀升在節(jié)節(jié)上漲，增速其間有所波動(dòng)，但基本都是正值。但從2015年8月開始，實(shí)際有效匯率同比下降，且預(yù)期壓力空前加大，考慮到匯率和房地產(chǎn)價(jià)格之間的經(jīng)驗(yàn)關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)再度處于一個(gè)敏感時(shí)期，要判斷接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，還需進(jìn)一步研究實(shí)際有效匯率的變動(dòng)趨勢(shì)。長(zhǎng)期來(lái)看人民幣可能會(huì)存在一個(gè)趨勢(shì)性的緩幅長(zhǎng)貶，房地產(chǎn)如作為投資品，價(jià)格增速會(huì)放緩，收益率也會(huì)有下行趨勢(shì)。

1980-1990年日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，基于對(duì)日本經(jīng)濟(jì)未來(lái)的較好預(yù)期，匯率出現(xiàn)趨勢(shì)性升值，同時(shí)，這一預(yù)期加劇了逐利外資的大量流入，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲近56倍，泡沫形成；在廣場(chǎng)協(xié)議后日元進(jìn)一步升值，產(chǎn)品出口受到極大沖擊，大量資本獲利后撤離導(dǎo)致土地價(jià)格大幅度下降，很大程度上由于匯率的變化由外來(lái)資本推動(dòng)的日本泡沫迅速破滅。所以一個(gè)國(guó)家匯率的長(zhǎng)期趨勢(shì)性與國(guó)際資本流動(dòng)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在一定影響度。

3.中日土地價(jià)格及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

近十年是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，各類用地的成交樓面價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)較同期上漲了3.5%，其中住宅用地樓面價(jià)漲幅較為明顯。從拿地布局方面看，一二線城市成交占比相應(yīng)提高，土地較受熱捧，三四線城市的成交降幅較大，在全國(guó)300個(gè)城市成交總價(jià)前十名的住宅用地中一線城市占據(jù)9席，而2015年北京豐臺(tái)白盆窯地塊總價(jià)創(chuàng)歷史新地王。很顯然開發(fā)企業(yè)拿地的樓面地價(jià)逐年攀高，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)逐年也呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢(shì)。

由于一線城市土地成交較受熱捧，以北京住宅為例，樓面地價(jià)逐年遞增，具體情況見(jiàn)表1所示。

表1 北京市土地成交情況

而住宅的成交均價(jià)也隨樓面地價(jià)升高呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，具體情況如表2所示。

表2 北京市住宅成交量及價(jià)格情況

從日本來(lái)看土地價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，在1960年至1990年的30年間，日本六大城市的地價(jià)上漲了56倍，年平均漲14%左右，房?jī)r(jià)地價(jià)高漲了30年。1960年后的10年間，日本地價(jià)出現(xiàn)了大幅上升，工業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了大量的工業(yè)用地，此階段主要是工業(yè)用地的增長(zhǎng)；1970年后的10年間，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口明顯減少，住宅需求逐步增加，帶動(dòng)土地價(jià)格大幅上漲；1980年后的10年間，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)被商業(yè)用地價(jià)格高漲所主導(dǎo)，在此階段地價(jià)再次出現(xiàn)異常上漲，商業(yè)用地成為房?jī)r(jià)異常高漲的中心。所以日本30年形成的一般性泡沫逐步累積成不可遏制的破裂型風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)隨樓面地價(jià)上漲而呈遞增趨勢(shì)。

（四）經(jīng)濟(jì)因素引發(fā)的關(guān)注點(diǎn)

綜上，一個(gè)國(guó)家的貨幣政策傾斜、實(shí)際有效匯率的升貶以及國(guó)際資本的流向等經(jīng)濟(jì)因素會(huì)在不同程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。我國(guó)要想保證房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，防止價(jià)格大幅度暴跌，從經(jīng)濟(jì)政策來(lái)看要采取適度寬松的貨幣政策來(lái)刺激有效需求，政府需支持剛需及改善型需求人群，通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅來(lái)抑制投資及投機(jī)過(guò)熱人群。筆者認(rèn)為目前的房地產(chǎn)限購(gòu)政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生臨時(shí)性降溫，但從長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)一定程度上影響市場(chǎng)調(diào)控的效果，且存在著部分投機(jī)者鉆政策漏洞利用假離婚的形式獲取購(gòu)房資格變相炒房，制造虛假需求助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象。

二、從房地產(chǎn)影響因素的分析引發(fā)商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防控

（一）土地價(jià)格高漲，關(guān)注地王項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

近幾年部分房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)張規(guī)模，不惜高價(jià)拿地，地王頻頻出現(xiàn)，但如果遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑，企業(yè)回款能力下降、融資渠道變窄等情況，企業(yè)將會(huì)存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。此類企業(yè)如不惜用過(guò)高的資金成本拿地，且同一時(shí)期開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，則項(xiàng)目資金會(huì)相互滲透，整體資金鏈會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)自身不能支撐大量的現(xiàn)金投入，會(huì)需要大量融資并形成高負(fù)債擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)，在此期間一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)使企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)陷入困境。

建議商業(yè)銀行今后如果準(zhǔn)入地王按揭項(xiàng)目，要加大對(duì)地王項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)整體資金鏈的關(guān)注，著重分析企業(yè)集團(tuán)整體資金安排，審查同期開發(fā)項(xiàng)目的投資與建設(shè)進(jìn)度，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)適應(yīng)能力，融資渠道是否暢通，是否存在資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）市場(chǎng)存在房?jī)r(jià)下跌可能性，定期關(guān)注土地成交情況，加大對(duì)按揭項(xiàng)目成交價(jià)格的監(jiān)測(cè)力度

目前北京市的房地產(chǎn)泡沫尚未擠壓出去，無(wú)論是從人口還是經(jīng)濟(jì)因素來(lái)看存在房?jī)r(jià)下跌的可能性，若房?jī)r(jià)下跌超過(guò)警戒點(diǎn)，商業(yè)銀行發(fā)放的房屋抵押類貸款和住房、商用房按揭貸款都將面臨一定的斷供風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)防范由于抵押物不足值而產(chǎn)生抵押缺口風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此應(yīng)定期加大對(duì)上市項(xiàng)目成交價(jià)格的監(jiān)測(cè)力度，掌握北京市各類型商品房的價(jià)格情況，針對(duì)商業(yè)銀行的系統(tǒng)監(jiān)測(cè)及與評(píng)估機(jī)構(gòu)的合作，對(duì)抵押物進(jìn)行定期重評(píng)，并相應(yīng)做出重評(píng)預(yù)警、監(jiān)測(cè)檢查等。在具體的價(jià)格監(jiān)測(cè)工作開展中要具有一定的前瞻性，對(duì)抵押物要按照區(qū)域、類型、市場(chǎng)情況等進(jìn)行多維度分析，對(duì)于抵押物不足值的房產(chǎn)計(jì)算出缺口率，如出現(xiàn)大幅度減值的，應(yīng)及時(shí)下發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示，通過(guò)提前收回貸款等措施來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。

建議商業(yè)銀行定期關(guān)注土地成交情況，如準(zhǔn)入的項(xiàng)目中土地成本明顯高于同期同區(qū)域相似地塊的，建議給予特別關(guān)注，通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)前景推算項(xiàng)目所能取得的銷售利潤(rùn)，評(píng)價(jià)利潤(rùn)的合理性，分析企業(yè)因成本過(guò)高銷售緩滯而采取極端手段的可能性。

（三）部分區(qū)域出現(xiàn)開發(fā)過(guò)剩現(xiàn)象，加大對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的監(jiān)測(cè)

從2015年商品期房上市情況看，北京大興、朝陽(yáng)、通州、豐臺(tái)、開發(fā)區(qū)五個(gè)區(qū)域上市項(xiàng)目相對(duì)較多，且商品房成交價(jià)格同比上漲幅度較大，其中大興、朝陽(yáng)、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)域的住宅成交均價(jià)同比漲幅超過(guò)40%，三個(gè)區(qū)域值得商業(yè)銀行特別關(guān)注。

同時(shí)三個(gè)區(qū)域由于區(qū)域政策利好等原因，近兩年開發(fā)商紛紛在該區(qū)域高價(jià)拿地，其中豐臺(tái)區(qū)石榴莊樓面地價(jià)已達(dá)3萬(wàn)元/平方米，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)樓面地價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，而朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮及孫河樓面地價(jià)已高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米。部分項(xiàng)目樓面地價(jià)的高位會(huì)帶動(dòng)后期整體銷售價(jià)格，而這些項(xiàng)目存在與區(qū)域?qū)嶋H價(jià)值相背離的風(fēng)險(xiǎn)，如遇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，則會(huì)進(jìn)一步影響到商業(yè)銀行的抵押物價(jià)值，存在一定的抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

建議商業(yè)銀行關(guān)注以上幾個(gè)區(qū)域的政策及規(guī)劃動(dòng)向，防止因政策原因有較大幅度的漲跌波動(dòng)，關(guān)注區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的成交價(jià)格變化及抵押物價(jià)值變動(dòng)情況，做好區(qū)域樓盤監(jiān)測(cè)及價(jià)格預(yù)警工作。

（四）隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，京津冀一體化帶來(lái)的個(gè)人按揭貸款還需進(jìn)一步健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國(guó)人口由外地涌向一線城市的速度不斷加快，但部分收入較低的在京工作人群及購(gòu)房投資者選擇在北京周邊河北、天津等地買房，部分商業(yè)銀行也對(duì)在北京工作而在河北、天津有購(gòu)房需求的客戶提供了按揭服務(wù)。但由于河北、天津的部分區(qū)縣房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較為劇烈，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較為明顯，現(xiàn)階段對(duì)每筆貸款的抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)主要依靠評(píng)估公司給予的數(shù)據(jù)，但據(jù)了解評(píng)估公司在評(píng)估環(huán)北京區(qū)域的項(xiàng)目時(shí)主要采取對(duì)中介公司進(jìn)行詢價(jià)的方式，評(píng)估手段及數(shù)據(jù)的可靠性稍顯欠缺。

建議可參考評(píng)估公司復(fù)評(píng)結(jié)果，但還應(yīng)利用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)（固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)）按月分析統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目均價(jià)變化，并與實(shí)地走訪調(diào)查相關(guān)區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)格的方式相結(jié)合。定期規(guī)范及完善相關(guān)業(yè)務(wù)操作流程，防止因管理不健全等留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三、對(duì)房地產(chǎn)影響因素分析引發(fā)對(duì)商業(yè)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的新拓展

（一）加大對(duì)老年人的金融服務(wù)，逐步推出適合老年人的專屬產(chǎn)品

目前我國(guó)老年撫養(yǎng)比已呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年全國(guó)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查樣本統(tǒng)計(jì)推算，10年后我國(guó)60歲以上人口占比近27%，步入老齡化社會(huì)。未來(lái)我國(guó)將呈現(xiàn)老年人占比多的特點(diǎn)，作為銀行服務(wù)業(yè)，應(yīng)根據(jù)老年人的特點(diǎn)，逐步推出適合老年人的專屬產(chǎn)品服務(wù)。對(duì)此筆者有以下幾點(diǎn)建議：

1.60歲以上的老年人對(duì)銀行產(chǎn)品的需求是以穩(wěn)健、安全為主，建議商業(yè)銀行可根據(jù)老年人所能接受的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)特點(diǎn)，對(duì)接時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益較為穩(wěn)定等需求的產(chǎn)品，逐步推出適合老年人的專屬金融產(chǎn)品（含專屬理財(cái)）。

2.可開展與體檢機(jī)構(gòu)、旅行社、開發(fā)商等機(jī)構(gòu)的合作，定期推出老年沙龍活動(dòng)，活動(dòng)可介紹適合老年人的旅游線路以及相應(yīng)優(yōu)惠；針對(duì)七星級(jí)老年客戶每年可免費(fèi)體驗(yàn)一次高端體檢中心的常規(guī)體檢，對(duì)五、六星級(jí)老年客戶定期可進(jìn)行免費(fèi)血壓、血糖、骨密度等測(cè)量；可與開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)行深度合作，定期對(duì)其養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行推廣及對(duì)其舉辦的相應(yīng)活動(dòng)進(jìn)行介紹等。

3.考慮“以房養(yǎng)老”倒按揭產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，通過(guò)貸款方式進(jìn)一步提升老年人的生活品質(zhì)。

（二）對(duì)不同年齡階段人群需求開展個(gè)人業(yè)務(wù)的定向營(yíng)銷

10年后除我國(guó)60歲以上人口占比近27%以外，其次占比較多的為50-59歲（占比18%）以及30-39歲（占比17%）人群，建議商業(yè)銀行可加大對(duì)這兩部分人群消費(fèi)習(xí)慣以及產(chǎn)品需求的調(diào)研，增加這兩個(gè)年齡階段人群的貢獻(xiàn)度。對(duì)此有以下幾點(diǎn)建議：

1.針對(duì)30-39歲人群有買房、購(gòu)車、子女教育、贍養(yǎng)老人的需求，可選擇短期理財(cái)產(chǎn)品、基金、配置有儲(chǔ)蓄功能的商業(yè)保險(xiǎn)等；鑒于該年齡段人群消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，透支率較高的特點(diǎn)，可根據(jù)個(gè)人的消費(fèi)特點(diǎn)推廣不同種類的信用卡；該年齡段人群收入相對(duì)穩(wěn)定且在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中貸款金額比重最高，可考慮加大對(duì)該群體個(gè)人房屋抵押消費(fèi)貸款的營(yíng)銷力度。

2.50-59歲人群的收入水平處于較高狀態(tài)，且將臨近退休年齡，風(fēng)險(xiǎn)太大的產(chǎn)品不太合適，從個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品上看該年齡段大部分人群比較適合購(gòu)買保本型理財(cái)產(chǎn)品；鑒于此年齡段人群財(cái)富積累處于較高階段，如部分人群可承受一定風(fēng)險(xiǎn)，考慮介入銀行代銷的信托產(chǎn)品、商業(yè)保險(xiǎn)等；在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)上該年齡群體資金需求相對(duì)較多，貸款額度相對(duì)較大，占用銀行資金成本較高，可適當(dāng)加大該類客戶群的利率水平。

（三）借助全面放開二胎政策的有利時(shí)機(jī)，加大對(duì)學(xué)校、幼兒園、童裝、玩具等市場(chǎng)的資金及服務(wù)支持力度

由于目前我國(guó)人口紅利已在逐步消弱，2016年也推出了全面放開二胎的政策，在某種程度上對(duì)我國(guó)的出生率及自然增長(zhǎng)率提升起到一定積極作用，商業(yè)銀行可借助此次契機(jī)加大對(duì)新建學(xué)校（含分校）、幼兒園的服務(wù)支持力度，對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)給予存款理財(cái)、貸款資金等業(yè)務(wù)支持；此政策出臺(tái)會(huì)對(duì)童裝、玩具等市場(chǎng)具有一定的積極影響，商業(yè)銀行也可提供個(gè)人經(jīng)營(yíng)、小企業(yè)貸款、POS機(jī)安裝、結(jié)算業(yè)務(wù)等一攬子服務(wù)。

（四）借助人口遷移、非首都功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等發(fā)展契機(jī)，逐步推進(jìn)異地經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展

借助北京動(dòng)物園、大紅門批發(fā)市場(chǎng)與河北廊坊永清縣政府簽訂了北京非首都功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移框架協(xié)議的契機(jī)，為開拓商業(yè)銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下可考慮擴(kuò)大業(yè)務(wù)開展區(qū)域，逐步推進(jìn)異地商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)。

（五）在開發(fā)商密集拿地區(qū)域加大項(xiàng)目營(yíng)銷力度，風(fēng)險(xiǎn)可控條件下開拓商業(yè)銀行市場(chǎng)按揭資源

定期從土地成交信息中尋找開發(fā)企業(yè)拿地情況，做好區(qū)域的項(xiàng)目前期營(yíng)銷工作，加大商業(yè)銀行按揭業(yè)務(wù)的市場(chǎng)滲透力，在營(yíng)銷過(guò)程中可以固定資產(chǎn)融資、金融資產(chǎn)服務(wù)、分期購(gòu)等綜合型服務(wù)來(lái)滿足企業(yè)整體需求，相應(yīng)帶動(dòng)按揭業(yè)務(wù)發(fā)展。

Analysis Over the Factors of Housing Market and Exploiting New Gold Mine in Personal Loans Market

Zhang Bizhou Fan Xingfeng

Real estate market,as the pillar of our national economy,is effected by the population size,mobility and other population issues in the process of development.These factors directly influence the change of demand in real estate market.In recent years,China’s demographic dividend has disappeared.Meanwhile, whether the two children policy can stimulate the requirement is remained uncertain.At the same time,the change of demand in real estate market is effected by monetary policy,land price and other factors.The author try to make comparison with Japan,and propose the newhighlights and risks in the development of the personal loan service in commercial bank by analyzing the factors which have the influence to the price of real estate market.In order to control the risk of expanding business in the prerequisite progress,we should gradually promote remote operating loans,the capital in markets and other financial service at all levels,make full use of the development opportunity of population migration and the industry transfer of non-capital function.

Housing Market;Risk;Commercial Bank;Personal Loan

作者單位：中國(guó)工商銀行北京市分行中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究生部（責(zé)任編輯：董麗娟）

F832.4

A

2096-1391（2016）11-0090-08