李楊

摘要：本文立足于珠海商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀，金灣區(qū)還未有集中的一站式商圈，同時，金灣區(qū)地產(chǎn)正處于供需兩旺的良好發(fā)展階段，消費者投資熱情也會空前高漲，也為面向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。

關鍵詞：珠海金灣區(qū)商業(yè)圈模式

一、本課題研究的現(xiàn)狀及意義

珠海社會消費品零售總額每年都保持15%以上的增長率，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛，珠海商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)上升，縱觀珠海各大商圈資源，還未有集中的一站式規(guī)模商圈，加之，金灣區(qū)商業(yè)市場發(fā)展依然有所局限，商業(yè)市場尚未完全健全，截至2008年末，金灣區(qū)人口總數(shù)達到24.03萬，如此基數(shù)的客戶群，卻沒有與之規(guī)模匹配的商圈，加之港珠澳大橋與橫琴大橋建設完畢之后，更多的人口流動、更龐大的資源也會隨之而來，這無疑是給金灣區(qū)的商業(yè)帶來新的格局與發(fā)展契機，因此，建立個集中的站式商業(yè)圈是金灣區(qū)未來必然解決的問題，也將成為珠海首家。

目前珠海中心城區(qū)主要有六大商圈，分別分布于拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山、南屏帶。由于地理原因，六大商圈圍繞板障山呈環(huán)狀分布，通常稱之為拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈、前山商圈、南屏商圈等六大商圈。但是，此六大商圈無位于金灣區(qū)，金灣百姓想去商圈消費或休閑體驗，就要搭乘不少于45分鐘的公交車，私家車也要行駛40分鐘左右，非常不便利。

金灣區(qū)下設三灶、紅旗、2個鎮(zhèn)。三灶占地面積190.3平方公里，適合發(fā)展科技工業(yè)園和臨港工業(yè)區(qū)，紅旗占地面積94.3平方公里，位于湖心路口附近，海陸空交通便利，珠海機場高速、江珠高速公路、粵西沿海高速公路、廣珠鐵路、機場高速、高欄港高速等均在區(qū)內(nèi)匯集，給發(fā)展商圈提供了交通優(yōu)勢。

連接三灶、紅旗、高欄港、斗門的商業(yè)圈一旦建立，由于金灣區(qū)地產(chǎn)正處于供需兩旺的良好發(fā)展階段，消費者投資熱情也會空前高漲，也為面向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件；作為國際之名的旅游城市，珠海成為各界明星必來之地，然而金灣區(qū)目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地，勢必會吸引龐大的中青年群體，也會成為青年人展示自我，實現(xiàn)夢想的舞臺。因此，金灣區(qū)建立特色健全商圈，勢在必行。

二、本課題研究的基本思路和方法

（一）基本思路

市場定位：一站式休閑文化購物中心；功能定位：集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲為

體的商業(yè)文化廣場；形象定位：時尚、活力、體驗的文化商業(yè)典范；目標客戶群定位：各行各業(yè)，15-65歲，國內(nèi)外客戶。

（二）推廣方法

第階段：產(chǎn)品營銷——地段、價格，產(chǎn)品本身的競爭?，F(xiàn)在的企業(yè)都提倡以顧客為導向，以滿足顧客需求、創(chuàng)造顧客需求為企業(yè)產(chǎn)品營銷的策略重點，但是企業(yè)與顧客之間存在著信息不對稱而產(chǎn)生的思維鏈接障礙，因此，企業(yè)需要換位思考，將商業(yè)圈項目作為個完整的產(chǎn)品，把規(guī)劃者當作顧客，融入環(huán)境進行體驗，體驗企業(yè)文化，可以邀請消費者參與本項目的規(guī)劃工作，通過角色互換后的感知與啟發(fā)來獲得更準確的消費者需求信息。

第二階段：服務營銷——反租、經(jīng)營管理、主力店，產(chǎn)品附加價值的競爭。在服務營銷中，員工是關鍵要素，不僅僅是生產(chǎn)要素，更是服務的主體，是聯(lián)系企業(yè)主體與消費者之間的紐帶，大部分的實體店和主力店都是依靠員工與顧客面對面的交流實現(xiàn)的，服務營銷的好壞直接取決于員工在服務過程中的表現(xiàn)，實現(xiàn)以人為本的管理理念，注重對員工的選擇、培訓和管理，有利于整個營銷服務得以順利傳遞。

第三階段：體驗營銷——情景式購物、主題購物，消費者刺激投資競爭。體驗式營銷具有定的延續(xù)性，一旦顧客對體驗滿意，會產(chǎn)生極高的忠誠度，有利于最終銷售的完成。

（三）執(zhí)行計劃：

1.拉動市場，引起市場關注，可以通過系列活動、媒體宣傳等；2.熱銷市場，通過報紙、戶外廣告等宣傳；3.通過主力店宣傳，客戶真切感受到，讓投資者有信心；4.返租收益，吸引投資；5.實惠活動促銷，通過贈送、打折等形式刺激購買行為；6.市場清盤，項目基本銷售完成；

三、本課題理論創(chuàng)新程度和實際價值

本課題對比傳統(tǒng)理論類課題，具有很強的創(chuàng)新性、操作性、執(zhí)行性及可行性，下面通過SWOT分析來闡述其實際價值：

（一）優(yōu)勢

1.金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，海陸空交通便捷，港珠澳大橋、橫琴大橋及城際鐵路延長線建成后，會帶來更多的商機。2.項目為地上四層，地下層商業(yè)，采用廣場商業(yè)模式，集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲為體的商業(yè)文化廣場，其地面部分的綠地文化噴泉廣場可以吸引并聚集大量客流。3.項目周邊學府林立、如廣東科學技術職業(yè)學院、珠海職業(yè)技術學院、吉林大學珠海學院、遵義醫(yī)學院等，科研機構(gòu)眾多，文化氛圍濃厚。4.紅旗商業(yè)圈位于三灶與斗門中心地帶，商業(yè)人流相對密集?？梢园褜懽謽卿N售出去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個項目的總投資，從而提高投資回報率。5.商業(yè)、寫字樓綜合于

體，能增加比較效益和綜合效益，創(chuàng)造24小時商圈，進而刺激夜晚消費，形成良性自循環(huán)。

（二）劣勢

項目位于湖心路口附近，位于南屏的華發(fā)商業(yè)中心會對其產(chǎn)生定的競爭。

金灣區(qū)多年以來缺少站式相對集中的商業(yè)圈，項目期間，應加大宣傳力度。

（三）機會

1.項目所在區(qū)域目前缺乏站式購物休閑中心，缺位產(chǎn)品比較容易吸引消費者。2.作為國際知名的旅游城市，金灣區(qū)商業(yè)圈會成為游客必來之地，成為地標性建筑。3.項目提供了領導市場發(fā)展方向的機會，也為項目向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。4.目前項目區(qū)域的消費市場已經(jīng)趨于成熟，為項目提供消費支撐。

（四）威脅

全新的商業(yè)主題定位，將給整個項目的運作提出更高的要求，同時使項目后期運營面臨挑戰(zhàn)。