宋慧芳

從2015年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央提出“三去一降一補(bǔ)”開始，今年的房地產(chǎn)可謂用“風(fēng)起云涌”來(lái)形容。中央到地方，各地政策從“去庫(kù)存”到限購(gòu)、限貸，樓市銷售從量?jī)r(jià)齊升到交易量“腰斬”，土地拍賣從高價(jià)地此起彼伏到“解套”之憂……構(gòu)成今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發(fā)凸顯。面對(duì)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，中央首提抑制資產(chǎn)泡沫，多地調(diào)控不斷升級(jí)，市場(chǎng)博弈進(jìn)入“白熱化”。

站在年末的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，回顧過去展望未來(lái)，短期房?jī)r(jià)漲幅過大及需求過度透支、熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼、寬松貨幣環(huán)境疊加、人民幣貶值預(yù)期，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)如何健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)必須共同面對(duì)的課題。

房?jī)r(jià)：扶搖直上，區(qū)域分化

根據(jù)西南財(cái)大經(jīng)管學(xué)院的研究顯示，2014年房地產(chǎn)占我國(guó)市民總資產(chǎn)的66%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的35%，可以說房?jī)r(jià)的任何一個(gè)細(xì)微波動(dòng)均牽動(dòng)著普羅大眾的心。2015年在“330”新政及多輪降準(zhǔn)降息催化下，以深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)快速攀升，部分樓盤不到一年漲幅超過100%。2016年春節(jié)后，合肥、廈門等熱點(diǎn)城市逐步接過一線城市上漲的接力棒，開啟房?jī)r(jià)瘋漲模式。截止到2016年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.3%，北京（30.4%）、深圳（34.5%）、上海（39.5%）、南京（43.0%）、廈門（47.0%）等城市房?jī)r(jià)同比漲幅均超過30%。從7月末國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫，到國(guó)慶期間21城調(diào)控密集出臺(tái)，調(diào)控持續(xù)加碼為高溫樓市降溫。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截止到12月首周，整體房?jī)r(jià)恢復(fù)平穩(wěn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于今年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)瘋漲的問題主要由三方面構(gòu)成。第一，房?jī)r(jià)的漲速過快或漲幅過大，隨著人們把房地產(chǎn)的過度金融化，使得今年各類投資投機(jī)炒房需求比較多；第二，上漲持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，基本上上漲態(tài)勢(shì)貫穿了全年；第三，上漲的原因有多樣性，比如說首付貸等違規(guī)的做法。

一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市10月下半月的新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都2個(gè)城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個(gè)城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間；廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平；其余7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，回落幅度在0.4至3.3個(gè)百分點(diǎn)之間。

房?jī)r(jià)有所回落，但是否會(huì)一直持續(xù)下去？在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，房?jī)r(jià)成螺旋式上升發(fā)展的趨勢(shì)，還可以持續(xù)十年?！澳壳暗碾A段只是針對(duì)小周期內(nèi)抑制風(fēng)險(xiǎn)、土地泡沫等狂躁局面的一種調(diào)控措施，不會(huì)成為拐點(diǎn)?！?/p>

“相信隨著城鎮(zhèn)化和城市的落差以及特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)存在前進(jìn)動(dòng)力和機(jī)遇。”陳晟向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者解釋道。我國(guó)城鎮(zhèn)化率在2015年時(shí)達(dá)到56.1%，據(jù)招商證券分析，在城鎮(zhèn)化率到達(dá)70-75%的區(qū)間以后，房地產(chǎn)業(yè)才能切換成為經(jīng)濟(jì)的滯后指標(biāo)，也即，意味著在突破切換區(qū)間之前，房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱，經(jīng)濟(jì)的變化有其內(nèi)在的規(guī)律，城鎮(zhèn)化的水平?jīng)Q定了地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱的持續(xù)性。

隨著一線城市轉(zhuǎn)移成本提高以及二線城市配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善，部分二線城市也成為勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重要選擇。以天津、廈門、福州、鄭州為例，自2005年以來(lái)，這四個(gè)城市的城鎮(zhèn)常住人口均呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。其中，天津上漲幅度最大，截至2015年，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)1278萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)率4.5%。未來(lái)熱點(diǎn)二線城市仍將繼續(xù)吸納轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，住房需求基礎(chǔ)較為堅(jiān)實(shí)。

地價(jià)：供不應(yīng)求，高溢價(jià)拿地不斷

根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，至2016年8月底，單價(jià)、總價(jià)地王數(shù)量已有194幅之多，創(chuàng)歷史新高。僅8月全國(guó)密集成交48宗單價(jià)、總價(jià)地王，其中溢價(jià)率主要集中在100%-200%的區(qū)間范圍內(nèi)，占比多達(dá)54%；其次為200%-500%和50%-100%，占比分別為21%和15%。

與此同時(shí)，財(cái)政部數(shù)據(jù)也顯示，今年前10個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.2%，而去年同期降幅超過25%。國(guó)土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%，凸顯地價(jià)漲幅之快。

10月份熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策之后，土地市場(chǎng)明顯降溫，一二三線城市土地溢價(jià)率在調(diào)控政策出臺(tái)后均下滑明顯。據(jù)民生證券數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比下滑27%，土地溢價(jià)率回落37.25個(gè)百分點(diǎn)；一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積逆市上升，環(huán)比增長(zhǎng)20%，二線城市則大幅下滑，環(huán)比下降38%；三線城市略有上升，環(huán)比增長(zhǎng)6%。但到了11月，局勢(shì)大不同。

11月末的兩天，廣州賣地吸金309億元，龍湖首開以32億元競(jìng)得的白云新城宅地，刷新了廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。很多人感嘆“熟悉的地王又回來(lái)了”?！爸暗恼叨急容^溫和，加碼也是必然的。房?jī)r(jià)、地價(jià)還沒控住，新的政策才陸續(xù)出臺(tái)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從本輪行業(yè)調(diào)控視角看，土拍持續(xù)高燒還是大大超出了政策預(yù)期。為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價(jià)再一次成為房?jī)r(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策，以期土地調(diào)控必須取得預(yù)期效果。這已經(jīng)在部分城市有所體現(xiàn)。長(zhǎng)沙11月地王拍出兩天后，長(zhǎng)沙市便宣布即時(shí)實(shí)施7條調(diào)控措施，正式加入全國(guó)樓市調(diào)控的行列；11月28日，天津和上海也相繼加碼調(diào)控，全面收緊信貸。

“地價(jià)問題，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說是一個(gè)比較特殊的問題，比如說地價(jià)實(shí)際上在今年資產(chǎn)泡沫問題中占有很重要的地位，對(duì)于此類問題，相比過去來(lái)說，說明房企拿地層面有各類違規(guī)資金進(jìn)入?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

今年，“地王”拍地的瘋狂再次刺激了人們的眼球，“面粉”超過“面包”竟成常態(tài)（成交樓面價(jià)高于周圍小區(qū)當(dāng)時(shí)的參考房?jī)r(jià)）。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)上漲幅度。

從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度看，房?jī)r(jià)隨經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)是合理的，但是在中國(guó)房地產(chǎn)被賦予了更多的意義，其作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱地位并未改變，土地財(cái)政直接關(guān)系到地方政府的財(cái)政經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)的管理必然直接影響到土地出讓金的收入，所以出現(xiàn)了調(diào)控政策的執(zhí)行情況的不確定性，政府也期望土地價(jià)格能隨房?jī)r(jià)水漲船高。

除此之外，嚴(yán)躍進(jìn)也表示調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。土地市場(chǎng)的供需不平衡，導(dǎo)致土地價(jià)格難以下降、地王頻出，尤其是一線城市。

對(duì)此種問題，陳晟建議到，針對(duì)特大型城市必須要在沒有新增土地的情況下，突破政策激活存量。畢竟特大型城市的需求很旺盛，必須要把低效的土地變成適合大家生活居住的空間，在政策上政府當(dāng)有所作為，不能懶政和惰政，不愿意做存量土地激活的政策或改變。比如深圳，從2012年開始，進(jìn)入以“存量二次開發(fā)為主”的土地利用階段。直至近日，深圳正式印發(fā)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，開啟通過圍填海計(jì)劃來(lái)拓展城市用地的意圖。也正是深圳這樣在存量土地尋求改革的城市，才敢于放開戶籍容納人口。

去庫(kù)存：整體有效，分化嚴(yán)重

2014年初開始，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，庫(kù)存不斷攀升，銷售增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，土地出讓收入也開始下滑，地方政府風(fēng)險(xiǎn)積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投資乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的痛點(diǎn)。在此背景下，政府出臺(tái)一系列刺激政策。2014年11月起央行連續(xù)六次降息，維持資金的寬松格局；2015年央行聯(lián)合多個(gè)部委出臺(tái)“330”新政，降低貸款首付比例，營(yíng)業(yè)稅改為滿二即免稅，隨后各地紛紛出臺(tái)配套政策；2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“去庫(kù)存”被定位為中國(guó)2016年的五個(gè)主要任務(wù)之一。

多重政策疊加的效果不斷釋放，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇，而二三線城市市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，造成了嚴(yán)重的分化格局。從價(jià)格來(lái)看，據(jù)民生證券數(shù)據(jù)顯示，2015年3月起，一線城市連續(xù)保持了近20個(gè)月環(huán)比連續(xù)正增長(zhǎng)，累計(jì)漲幅高達(dá)40.74%，二三線城市價(jià)格環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，但是仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市漲幅，一線城市和二三線城市價(jià)格差距不斷加大。相對(duì)價(jià)格來(lái)看，二三線城市相對(duì)價(jià)格基本保持同幅變化，一線城市與二三線城市價(jià)格比不斷攀升，2016年9月，一線城市與二線城市價(jià)格比達(dá)到3.5，與三線城市價(jià)格比值達(dá)到5.51。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)也向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，對(duì)于國(guó)情復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)發(fā)展極度不平衡的我國(guó)來(lái)說，去庫(kù)存的問題需要通過市場(chǎng)分化的前提來(lái)進(jìn)行分析。部分三四線城市尤其是經(jīng)濟(jì)落后的三四線城市以及沿海的一些三四線城市，庫(kù)存規(guī)模非常高，去庫(kù)存壓力當(dāng)然也非常大。而熱點(diǎn)城市主要是補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。此類城市部分郊區(qū)市場(chǎng)還是存在一定的去庫(kù)存壓力，但顯然壓力相對(duì)較小。

據(jù)民生證券表示，多數(shù)一線城市及熱點(diǎn)二線城市的庫(kù)存去化周期在2015年4月前后達(dá)到近期高點(diǎn)，之后一路下行。這得益于寬松的貨幣政策，以及房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。截止到12月2日，南京、上海、惠州、南昌等熱點(diǎn)城市庫(kù)存去化周期均不足5個(gè)月，供求關(guān)系依舊緊張。

與此相對(duì)應(yīng)的是，相比經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、人口涌入量較大的二線城市，絕大多數(shù)三四線城市樓市的去化速度一直比較遲緩。聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)日前也在《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上表示：實(shí)際上一、二線房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力并不大，主要是一部分三線城市或者四線城市過剩的情況比較嚴(yán)重。

面對(duì)高企的庫(kù)存，三四線城市也一直在積極推出樓市利好政策，刺激購(gòu)房需求，加快去化進(jìn)程。不少三四線城市紛紛祭出大招：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，提高貸款額度，降低首付比例等。除了上述傳統(tǒng)方式外，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、湖南寧鄉(xiāng)等三四線城市還推出了“房票制”，既解決了拆遷安置問題，又促進(jìn)了樓市庫(kù)存消化。

除了三四線城市，一些發(fā)展較緩慢和地域特點(diǎn)稍差的的二線城市也面臨著去庫(kù)存的難題。東三省一直是樓市庫(kù)存的“深水區(qū)”，為了消化高企的庫(kù)存，東三省一直積極嘗試各種措施鼓勵(lì)購(gòu)買、加快去化。面臨庫(kù)存壓力的二線城市不止東三省城市，太原市日前也出臺(tái)了16條政策為樓市“去庫(kù)存”。

然而隨著針對(duì)部分一二線城市調(diào)控政策的大潮來(lái)襲，去庫(kù)存也進(jìn)入了緩慢階段。盡管大部分高庫(kù)存城市都在積極地為去化做著努力，但“冰凍三尺非一日之寒”，高庫(kù)存現(xiàn)狀的形成不是一時(shí)的單因素結(jié)果，因此要想“解凍”也不可能在短時(shí)間內(nèi)僅靠政策推動(dòng)購(gòu)買來(lái)簡(jiǎn)單地完成。

趨穩(wěn)：調(diào)控風(fēng)起，建立長(zhǎng)效機(jī)制

在前三季度中不管是房?jī)r(jià)還是地價(jià)，都呈現(xiàn)出一種瘋漲態(tài)勢(shì)。據(jù)民生證券數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)受益于寬松貨幣政策與去庫(kù)存政策，銷量大幅上行，價(jià)格高企，帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅改善。2016年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)板塊整體營(yíng)業(yè)收入合計(jì)達(dá)9089億元、同比上漲36.68%，房地產(chǎn)行業(yè)板塊凈利潤(rùn)合計(jì)達(dá)830億元，同比上漲30.87%。因房地產(chǎn)結(jié)算往往滯后于實(shí)際銷售，預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將會(huì)在明年得到進(jìn)一步體現(xiàn)。然而這么漂亮的業(yè)績(jī)背后卻是房?jī)r(jià)地價(jià)上漲的壓力越來(lái)越大。

為遏制熱點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格過快上漲和土地價(jià)格的高溢價(jià)現(xiàn)象，2016年9月30日在北京的帶動(dòng)下，國(guó)慶假期一、二線城市密集出臺(tái)了調(diào)控政策，這些政策主要以限貸、限購(gòu)、增加土地供給和規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)橹骶€，預(yù)示著本輪樓市調(diào)控窗口正式開啟。前期熱門樓市銷售和土地出售回落幅度較大，但房?jī)r(jià)地價(jià)尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，11月以來(lái)，杭州、武漢、上海等相繼在原先的調(diào)控政策基礎(chǔ)上加碼。

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)估，12月11日，清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在2016央視財(cái)經(jīng)論壇上預(yù)測(cè)，總的來(lái)講一線城市房?jī)r(jià)上升壓力還是非常大，周期一般是三年，今年9月30日開始進(jìn)入一個(gè)新的階段，估計(jì)未來(lái)兩年房?jī)r(jià)全國(guó)來(lái)看將溫和上升，交易量有所下降，因?yàn)檫M(jìn)入了調(diào)控周期。

“如果對(duì)于此次調(diào)控用一個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)形容，那就是因地因城施策?！标愱稍诮邮堋吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示。和歷史相比，政策高度差異化，基本沒有任何全國(guó)性的措施。2016年3月起，各地開始出臺(tái)一些限制市場(chǎng)需求、增加供給的政策。但是，我們沒有見到全國(guó)基準(zhǔn)利率的上行，沒有見到全國(guó)范圍最低首付比例要求的提升，沒有全國(guó)范圍內(nèi)交易稅率的調(diào)控。這說明了當(dāng)前市場(chǎng)冰火兩重天，不具備在全國(guó)范圍內(nèi)收緊調(diào)控政策的條件。

此次調(diào)控政策均是一城一策，在整體貨幣繼續(xù)寬松的政策不動(dòng)、稅收政策還沒有出臺(tái)的情況下，僅僅針對(duì)各地政府出現(xiàn)的由于資金現(xiàn)象可能導(dǎo)致土地價(jià)格或者房產(chǎn)價(jià)格快速上漲而形成的泡沫現(xiàn)象，以及因地價(jià)上漲而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快形成的不匹配泡沫問題而出臺(tái)的。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，此次調(diào)控最大的特點(diǎn)是嚴(yán)厲。過去的調(diào)控應(yīng)該說可以理解為從緊，而現(xiàn)在的“嚴(yán)厲”一說背后則體現(xiàn)了中央管控房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威，以及對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論的管控，力度都是比過去要大的。當(dāng)然有一點(diǎn)是沒有變化的，即目前還沒有加息，因此貨幣政策還是寬松的，所以房貸政策收緊并不是嚴(yán)格意義上的收緊，因?yàn)槔蕸]有變。

不管此次調(diào)控政策是嚴(yán)厲還是因城施策差異化對(duì)待，其最終目的都是希望房地產(chǎn)業(yè)能夠長(zhǎng)期平穩(wěn)健康地發(fā)展。“‘剎車不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！痹谌f(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長(zhǎng)效機(jī)制、增加有效供給。

在2016年12月9日召開的中共中央政治局會(huì)議中，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)，對(duì)于備受關(guān)注的2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，更是明確提出明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。