文/張向乾

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負和凈利潤的影響及建議

文/張向乾

在我國整體實現(xiàn)了“營改增”以后，房地產(chǎn)行業(yè)目前的稅收征管就開始面著十分具體的轉(zhuǎn)變。首先，“營改增”的完成對房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展和調(diào)控起到了十分正面作用，因此順其自然的也就使得房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展受到了愈發(fā)嚴重的挑戰(zhàn)。本文主要針對“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)自身的成本和稅負所產(chǎn)生的影響進行分析并且提出相關(guān)的建議。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；建議

一、“營改增”執(zhí)行后對房地產(chǎn)造成的影響

(一)“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地階段成本產(chǎn)生的影響

獲得土地的使用權(quán)可以說是企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的基本。我們國家的房地產(chǎn)開發(fā)土地的形式主要為出讓和劃撥再就是轉(zhuǎn)讓等，在這些形式中主要以土地出讓的形式比較常見。國家掌握這國家的土地的所有權(quán)，相關(guān)的企業(yè)以及個人只可以得到規(guī)定土地的使用權(quán)，其獲得的形式就是支付給國家土地的出讓金。按照房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”當前所出臺的政策，對于是個使用11％增值稅稅率的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，他們對政府部門所需要支付的土地價款能夠在計算其需要納增值稅稅額的過程中在其進行銷售的金額中進行扣除。一般的狀況下，土地的成本通常占到了商品房成本30％之上，這令其可以申請認定是普通納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)的稅負可以所有減少?？墒鞘遣皇强梢耘袛嘧鳛槠胀ǖ募{稅人還在非常大的程度上受到企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模還有財務(wù)的管理水平所影響。

(二)“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍非常的復(fù)雜并且廣泛，很多數(shù)房地的產(chǎn)企業(yè)都同時涉足了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及房地產(chǎn)的經(jīng)營，而房地產(chǎn)的開發(fā)建造同時還和建筑業(yè)有很大的聯(lián)系，因此“營改增”會對其自身的開發(fā)成本造成影響也就可以理解了。因為在進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候出現(xiàn)的成本里開發(fā)成本占據(jù)的地位比較大，但是假如企業(yè)在征收增值稅后能夠獲得這部分已經(jīng)使用的增值稅的專門的發(fā)票，就能夠新增加非常多的進項稅額，在增值稅進行計稅的形式分析這從很大程度上減弱了企業(yè)的稅收負擔?？墒欠康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理以及發(fā)票的管理還在不同的程度上受到了其業(yè)務(wù)多樣性的限制。

二、當前情況下對房地產(chǎn)企業(yè)的改革相關(guān)建議

(一)提升企業(yè)自身財務(wù)的管理水平

財務(wù)的管理系統(tǒng)可以說屬于一個企業(yè)主要的系統(tǒng)，財務(wù)自身管理水平的好壞能夠反映出企業(yè)當前的整體水平，同時還影響著其能不能夠在競爭中獲得成功。在當前這一不斷變化的稅制情境下財務(wù)管理對企業(yè)來講有著十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要以完善成本管理體制當前目標去對開發(fā)過程里出現(xiàn)的多種成本進行掌控。企業(yè)在房地產(chǎn)進行開發(fā)的時候出現(xiàn)的相關(guān)成本會在極大程度上對企業(yè)獲得的利潤造成影響，更主要的是按照“營改增”之后的相關(guān)內(nèi)容，在對增值稅進行計算的時候土地成本能夠在銷售額里剔除，這可以說是很大的突破，因為土地的成本在進行開發(fā)的成本里有著十分主要的位置，因此企業(yè)只有強化成本的管理同時得到符合法規(guī)的憑證，才能夠獲得更多的稅收利益。

(二)強化對上游合作企業(yè)以及發(fā)票的管理

在“營改增”這一體制變革的環(huán)境下，如何管理好增值稅專門使用的發(fā)票已經(jīng)成為了十分關(guān)鍵的問題。因為這不但對企業(yè)的有關(guān)業(yè)務(wù)在會計進行處置過程中的相關(guān)的原始憑證是不是完善產(chǎn)生影響，同時還在一定程度上對著企業(yè)自身稅負產(chǎn)生影響。假如企業(yè)可以獲得的能夠進行抵扣的增值稅的專門的發(fā)票多的話，那么在相同的條件下就代表企業(yè)目前需要繳納的增值稅就會減少。同時加上作為普通納稅人的企業(yè)才能夠單獨的去給客戶開出增值稅的發(fā)票，所以房地產(chǎn)的企業(yè)為了能夠盡可能的得到能夠進行抵扣的增值稅專用的發(fā)票在選擇和其合作或者是達成購銷聯(lián)系的上游企業(yè)的時候需要對其進行管控，盡可能的挑選一些有資質(zhì)和有一定規(guī)模的企業(yè)。同時，還應(yīng)該對一些規(guī)模比較大的企業(yè)會受到影響提升產(chǎn)品的售價，因此企業(yè)在進行選擇的時候還需要關(guān)注的是不同的企業(yè)之間產(chǎn)品的質(zhì)量以及價格等條件的對比，防止其產(chǎn)生得到了更多能夠進行抵扣的進項稅額卻消耗了很多的價款的情況。

(三)提升精裝修房的銷售比例

按照當前的法規(guī)，房地產(chǎn)商針對其進行銷售房屋的裝修費用也能夠當成進項完成抵扣。在對營業(yè)稅進行繳納的時候，按照營業(yè)額的全額去進行計算，相關(guān)的房子，精裝修的售價要比毛坯房高一些，房地產(chǎn)企業(yè)也會相應(yīng)的支付多一些的稅款；而“營改增”之后，情況就產(chǎn)生了變化，假如企業(yè)選擇開發(fā)比較多的精裝修的房屋，那么就代表其在對這些房屋進行裝修的時候能夠獲得比較多的和物料以及固定資產(chǎn)有關(guān)的專用發(fā)票并進行抵扣，從而在減少企業(yè)稅負的基礎(chǔ)上去給盈利創(chuàng)造更多的可能。

三、結(jié)束語

當前，我國的經(jīng)濟可以說遇到了十分嚴俊的挑戰(zhàn)，可以說在這時房地產(chǎn)行業(yè)自身也有著很大的責任，以往房地產(chǎn)的銷售利潤的提升速度顯著降低。國家針對房地產(chǎn)企業(yè)所進行的稅收調(diào)控也開始提升，另外企業(yè)所出臺的所得稅新申報表，以及土地增值稅的稅收政策也開始出現(xiàn)萎縮的情況，這種情況令房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅收風險有所提升。房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展可以說對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，以及人民生活水平的快速提升等都有著不同意義的影響。

[1]李偉，李衛(wèi)平.基于營改增的建筑業(yè)稅收征管問題研究[J].建筑經(jīng)濟，2016，37(4).

[2]毛賢豐.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財經(jīng)界，2015.

(作者單位：山東省魯商置業(yè)有限公司)