文/趙倩程

營改增對(duì)皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策研究

文/趙倩程

營改增的稅制改革已在全國范圍內(nèi)全面實(shí)施，而房地產(chǎn)企業(yè)在這次稅改之后，也迎來了新的挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)。筆者將根據(jù)營改增的具體內(nèi)容，結(jié)合皖江城市帶的實(shí)際情況，簡要說明此次稅改對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響和討論相關(guān)對(duì)策。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；對(duì)策

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營模式已趨于多元化發(fā)展，現(xiàn)有收稅模式的弊端已逐步顯現(xiàn)出來，而進(jìn)行稅質(zhì)改革是解決這一弊端的有效方式。在現(xiàn)有的稅制模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠做出正確的改變，那么就可以順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，從而進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的收益。

一、稅改對(duì)皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)硬性標(biāo)準(zhǔn)下的企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展

在企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的影響主要體現(xiàn)在對(duì)于會(huì)計(jì)的核算方式發(fā)生了變化。其中比較主要的一點(diǎn)就是：從前的房地產(chǎn)企業(yè)需要交納5％的營業(yè)稅，經(jīng)過此次稅改，在原稅率的基礎(chǔ)之上，增加了兩個(gè)檔次的稅率。其次就是：在房地產(chǎn)稅收過程中，其交稅過程中的主要依據(jù)和具體的金額都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的改變。從前房地產(chǎn)企業(yè)賦稅的計(jì)算方式是：企業(yè)收入*相應(yīng)的稅率=企業(yè)所應(yīng)交納的稅費(fèi)。而稅改之后，房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅計(jì)算方式較為復(fù)雜，分為進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)兩類，銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額做差所得到的金額，就是企業(yè)所應(yīng)交納的稅費(fèi)。最后就是：開具發(fā)票的形式發(fā)送變化。從前房地產(chǎn)行業(yè)使用的是行業(yè)發(fā)票，而在稅改之后，使用的是增值稅發(fā)票。全面實(shí)行了國家“以票管稅，按票交稅”的管理制度。企業(yè)取得的合規(guī)發(fā)票必須經(jīng)過有關(guān)部門的認(rèn)證[1]。

(二)會(huì)影響到實(shí)際成本運(yùn)作與負(fù)擔(dān)稅收情況

現(xiàn)階段隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，在住房開發(fā)和銷售的過程中，幾乎所有的房地產(chǎn)商都會(huì)經(jīng)歷營業(yè)稅收資金繳納的情況，同時(shí)企業(yè)在發(fā)展的過程中，其土地的實(shí)際價(jià)格，以及建筑工程的安裝成本價(jià)格，還有房地產(chǎn)周圍配套設(shè)施的價(jià)格都會(huì)成為企業(yè)中開發(fā)所需要支付的成本費(fèi)用。據(jù)調(diào)查顯示，皖江城市中的房地產(chǎn)企業(yè)中的土地價(jià)格已經(jīng)均價(jià)的基礎(chǔ)上得到了一定程度的提高。但是由于其土地的資源和來歷具有一定的多樣性，這也會(huì)在根本上加劇房地產(chǎn)行業(yè)的營改增價(jià)格，同時(shí)也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)資金增加，因此出現(xiàn)成本加大的情況和現(xiàn)象[2]。

(三)企業(yè)融合資本及現(xiàn)金流轉(zhuǎn)

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府大力支持第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這樣的政府傾向，對(duì)于皖江城市帶經(jīng)濟(jì)的增長方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有著巨大的影響。經(jīng)過此次稅改，降低了大部分企業(yè)的稅負(fù)，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是一次難得的機(jī)會(huì)。在實(shí)際工作中，此次稅改對(duì)于皖江城市帶的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響還包括企業(yè)融資情況還有企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)情況，其中房地產(chǎn)行業(yè)有著自身的復(fù)雜特點(diǎn)和多樣性以及特殊的現(xiàn)象，因此想要保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠在正常的環(huán)境下發(fā)展和允準(zhǔn)，還需要具有足夠的資金流轉(zhuǎn)能力。在增值稅得到改革的后期，很多房地產(chǎn)在選材和醒目建設(shè)中，基本上都已經(jīng)不需要過多的交納其增值稅的資金，這也能夠在一定程度上拓展企業(yè)資金的使用。

二、優(yōu)化該城市房地產(chǎn)工作現(xiàn)狀的策略探討

(一)關(guān)注財(cái)務(wù)工作者提升稅制革新認(rèn)知

稅制的革新對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是具備平衡利弊的。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工要對(duì)稅制改革有足夠的認(rèn)識(shí)和理解。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各部門員工的培訓(xùn)，要充分了解稅改后的政策能夠使企業(yè)發(fā)展的有利因素。要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，員工應(yīng)該在不斷學(xué)習(xí)相關(guān)財(cái)政稅務(wù)知識(shí)的同時(shí)，能夠?qū)叶惛牡恼呒右月鋵?shí)和實(shí)施，能夠做到用自己的專業(yè)知識(shí)來維護(hù)企業(yè)的利益[3]。

(二)抓住稅改的機(jī)會(huì)，拓展新項(xiàng)目

在稅改的背景下，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀制定更遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)。比如，開發(fā)創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)鏈條，培養(yǎng)更多的合作伙伴。充分利用稅改制度，探討并研究新項(xiàng)目，可以拓展休閑服務(wù)類項(xiàng)目，比如開設(shè)私人休閑娛樂場所，這種場所的經(jīng)營方式可以是只要在本房地產(chǎn)企業(yè)購買房子的用戶就可以免費(fèi)享受一日私人場所的體驗(yàn)活動(dòng)，場所中要保證設(shè)備齊全，裝修風(fēng)格新穎，要能夠體現(xiàn)該企業(yè)房產(chǎn)特征。若是還沒有購房的人，可以先消費(fèi)體驗(yàn)，了解該房地產(chǎn)建筑特征后再購買房子。通過這種方式來維護(hù)老客戶，加強(qiáng)對(duì)新老客戶服務(wù)的滿意度，逐漸提高整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施和進(jìn)展，降低稅制改革帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)強(qiáng)化企業(yè)在稅收工作的監(jiān)督和管理

皖江城市房地產(chǎn)在針對(duì)企業(yè)稅收工作管理階段，還需要注重人才的培養(yǎng)，并且在根本上改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，這樣才能夠自一定程度上改變其稅收工作的管理情況，同時(shí)也能夠加強(qiáng)稅收的籌劃工作，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)稅收工作快速發(fā)展的重要內(nèi)容。

三、結(jié)論

綜上所述，通過營業(yè)稅改為增值稅的措施和具體方案的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起著重要的影響。通過稅制的變革，可以實(shí)現(xiàn)皖江城市發(fā)展的基本需求，可以改變傳統(tǒng)形式的房地產(chǎn)經(jīng)營理念。縱觀皖江城市的發(fā)展現(xiàn)狀，營業(yè)稅向增值稅的改革可以加快城市中小企業(yè)的快速發(fā)展和進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)稅收制度的進(jìn)展，能夠?qū)ζ髽I(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)的運(yùn)營起到調(diào)整作用，從而滿足人們對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

[1]沈瓊.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].中國商論，2015，11：150-152.

[2]張運(yùn)賢.芻議“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對(duì)策[J].會(huì)計(jì)師，2014，14：43-44.

[3]袁洲，何倫志.新常態(tài)下營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].會(huì)計(jì)之友，2016，20：114-116.

(作者單位：安徽三聯(lián)學(xué)院)

校級(jí)科研基金項(xiàng)目skyb2016014。