文/韓　貞

簡(jiǎn)析營改增對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響及改進(jìn)措施

文/韓貞

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到了很大的發(fā)展空間。使房地產(chǎn)租賃企業(yè)的規(guī)模越來越大。由于我國房地產(chǎn)租賃企業(yè)涉及的范圍比較廣，在政府頒布營改增稅制改革以后，對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)帶來了很大的影響，其中大部分的經(jīng)營業(yè)務(wù)都被劃入到營改增中，也有一些業(yè)務(wù)保持原有的納稅制度。由此就給房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅帶來了麻煩。本文將會(huì)對(duì)營改增對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅籌劃帶來的影響做出分析，探討出在營改增稅制下，如何從房地產(chǎn)項(xiàng)目以及租戶等方面進(jìn)行納稅籌劃改進(jìn)。

房地產(chǎn)租賃企業(yè)；營改增；納稅籌劃；改進(jìn)措施

由于一些因素的限制，很多企業(yè)并沒有屬于自己的經(jīng)營房產(chǎn)，因此，這些企業(yè)就需要通過房地產(chǎn)租賃企業(yè)進(jìn)行租賃來為自身的經(jīng)營發(fā)展提供場(chǎng)地。而站在房地產(chǎn)租賃企業(yè)的角度來說，在進(jìn)行租賃項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)獲得一定的租金來維持企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，但是也要對(duì)相關(guān)的稅款進(jìn)行繳納。不過在營改增稅制改革落實(shí)以來，對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)的影響也是非常大的。只有全面掌握營改增對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)相關(guān)方面的影響，才能及時(shí)的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極應(yīng)對(duì)營改增。

一、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響

(一)對(duì)租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響

我國相關(guān)的稅務(wù)制度有著明確的規(guī)定，如果企業(yè)經(jīng)營所用的房屋是自己的房產(chǎn)，就要在房產(chǎn)值的70％的費(fèi)用上繳納1.2％的房產(chǎn)稅，一旦對(duì)這個(gè)房產(chǎn)做出轉(zhuǎn)租，使用權(quán)也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而繳納的房產(chǎn)稅所占租金的12％。即使房產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)租，還是需要繳納相應(yīng)的增值稅和房產(chǎn)稅等。在營改增政策落實(shí)以后，房地產(chǎn)企業(yè)就要對(duì)原來的租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行重新劃分，劃分依據(jù)為繳納的稅目不同，分為不動(dòng)產(chǎn)以及有形動(dòng)產(chǎn)兩類租賃項(xiàng)目。[1]對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的租賃項(xiàng)目來說，只是轉(zhuǎn)換了土地以上的房屋等資產(chǎn)在簽訂合約上的規(guī)定時(shí)間里的使用權(quán)，而所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)的租賃中的房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)所納稅項(xiàng)目還是營業(yè)稅。當(dāng)其他有形產(chǎn)品進(jìn)行租賃的時(shí)候，就需要由原來的營業(yè)稅改為繳納增值稅。除此以外達(dá)到進(jìn)項(xiàng)條件的業(yè)務(wù)是可以獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的。需要格外注意的就是，對(duì)于房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)來說，合約簽訂的時(shí)間都很長(zhǎng)，因此有很多合同是在營改增之前就已經(jīng)簽署完成，對(duì)于這種“老合同”，還有很合同上的項(xiàng)目沒有得到實(shí)施，在營改增政策落實(shí)以后，納稅人會(huì)因?yàn)橹贫鹊母淖?，一些業(yè)務(wù)繳納的稅款達(dá)不到進(jìn)項(xiàng)抵扣的標(biāo)準(zhǔn)，因此就不能獲得進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。

(二)營改增對(duì)倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的影響

伴隨著營改增政策的落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)中的倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大的影響。被劃分到現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)中，作為物流的輔助業(yè)務(wù)，由此導(dǎo)致其納稅的流程變得復(fù)雜。細(xì)致的說，繳納稅目的劃分依據(jù)就是500萬元年度營業(yè)額。如果該房地產(chǎn)租賃企業(yè)的年度銷售額小于500萬元，只需要按照增值稅的納稅方式進(jìn)行繳稅。而超過500萬元的納稅人就要根據(jù)通常的納稅法繳納增值稅，其中的差別是由繳納銷售額的3％轉(zhuǎn)變?yōu)?％。不過在繳納房產(chǎn)稅的時(shí)候，都是繳納房產(chǎn)值的70％的1.2％。由此可以看出，經(jīng)過稅制的改革，房地產(chǎn)租賃企業(yè)有些業(yè)務(wù)的納稅變的越發(fā)復(fù)雜，而倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)卻得到了更大的發(fā)展空間。

(三)租賃費(fèi)、材料價(jià)格上漲

由于一些大型的施工設(shè)備的使用年限較長(zhǎng)，要是購買這些設(shè)備則需要很大的成本，所以很多企業(yè)都進(jìn)行租賃。但是在稅改前，采購設(shè)備時(shí)并沒有，可是在采購后，施工企業(yè)將會(huì)承擔(dān)這些資產(chǎn)的銷項(xiàng)稅，不同的是，這些銷項(xiàng)稅并不能抵消進(jìn)項(xiàng)稅，這樣就造成了稅負(fù)不均勻的狀況，這是一項(xiàng)稅務(wù)。[2]還有另一種繳納稅務(wù)的業(yè)務(wù)是企業(yè)對(duì)一些設(shè)備的租賃費(fèi)用的租賃稅，在稅改的前后有著截然不同的差異，稅改前，選擇的都是小規(guī)模的納稅人，因?yàn)檫@是為了降低成本，改稅之后，租賃企業(yè)將會(huì)有高額的稅負(fù)，如果納稅人沒有從中獲取利益，就會(huì)把納稅人改為小規(guī)模納稅人，這樣的話就只是繳納了很小額度的納稅值。導(dǎo)致的后果就是雖然施工單位發(fā)了發(fā)票卻不足以抵消增值稅項(xiàng)稅額，進(jìn)而納稅增值加，產(chǎn)生所謂的稅負(fù)。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的改進(jìn)措施

(一)租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃改進(jìn)措施

從目前我國稅法的規(guī)定來看，房產(chǎn)租賃企業(yè)要想減少納稅額值，如果是在將房?jī)?nèi)物品和房屋一同租賃給企業(yè)，比如是一些旅店、車間等等，就必須要將房屋與房間內(nèi)的設(shè)備分開來進(jìn)行租賃，擬定兩份合同，分別簽字租賃。按照我國的稅法來看，如果只簽訂一份合同，就會(huì)連同房?jī)?nèi)的設(shè)備也會(huì)被算入繳納稅收的一部分，可實(shí)際房間內(nèi)的設(shè)備是不用繳納稅務(wù)的，選擇一起進(jìn)行簽訂，就只會(huì)增加稅值，很不劃算。而往往在這種情況下，很多企業(yè)就會(huì)選擇換成另一種業(yè)務(wù)叫做倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)是不同于出租業(yè)務(wù)的，而且在經(jīng)過精準(zhǔn)的計(jì)算后，這樣做還可以為企業(yè)帶來一定的稅務(wù)籌劃空間。現(xiàn)實(shí)中正如我們所說的那樣，很多企業(yè)就是租賃房屋用來當(dāng)倉庫的，這樣的話，為了減輕納稅負(fù)擔(dān)，企業(yè)都會(huì)選擇簽訂倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，他們覺得這會(huì)很經(jīng)濟(jì)，能夠減輕稅務(wù)壓力。

(二)倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的納稅籌劃改進(jìn)措施

很多房產(chǎn)租賃企業(yè)在上交稅務(wù)時(shí)，經(jīng)常會(huì)因?yàn)橐环N業(yè)務(wù)而加重稅務(wù)，這種狀況一直存在于稅制改革的前初期，這種業(yè)務(wù)就是倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)。因?yàn)樘幱诙愔聘母锏姆秶鷥?nèi)，所以無論在任何時(shí)期都是稅務(wù)的一種，針對(duì)這種情況，國家還是頒發(fā)了很多的優(yōu)惠政策，用來彌補(bǔ)一些企業(yè)的稅務(wù)壓力，只要是還在經(jīng)營這項(xiàng)業(yè)務(wù)的企業(yè)就可以爭(zhēng)取國家所頒發(fā)的補(bǔ)貼，來減輕稅務(wù)壓力?？墒莾H僅依靠這種政策并不能完全解決這種狀況，這就要求房產(chǎn)租賃企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新，開發(fā)新的業(yè)務(wù)來減小稅務(wù)的壓力，要是想利用這一個(gè)手段來達(dá)到目的，需要企業(yè)來加強(qiáng)管理增值稅專用的發(fā)票，就是這樣通過這些發(fā)票來使企業(yè)的稅務(wù)減少，還需要建立一個(gè)單獨(dú)開發(fā)票的管理系統(tǒng)，通過這個(gè)系統(tǒng)既可以避免發(fā)票的丟失，還可以更專業(yè)的發(fā)放發(fā)票，能夠?qū)⒈景l(fā)票與其他發(fā)票區(qū)別開來。在很多現(xiàn)代服務(wù)的業(yè)務(wù)中，為了能夠減少稅務(wù)的壓力，這是一種很重要的減稅措施，很有實(shí)用價(jià)值。

(三)針對(duì)承租人的納稅籌劃改進(jìn)措施

通常來講，在上文中仔細(xì)的講述了在面對(duì)不同的租賃業(yè)務(wù)時(shí)的減稅措施除外，還有其他的方法就是在房產(chǎn)租賃公司為小規(guī)模納稅人時(shí)，可以通過一些方法來和承租人一起來承擔(dān)納稅，這也就是說納稅人通過適當(dāng)?shù)奶岣叱凶馊宿k理時(shí)的手續(xù)費(fèi)，或者通過打折來獲得純利潤。但是有一種情況的時(shí)候這種方法是行不通的。[3]對(duì)于承租人來說這里有兩種承租人，又分為兩種情況，一種就是承租人是一般納稅人時(shí)，之前的方法會(huì)因?yàn)檫M(jìn)稅項(xiàng)減少，無法實(shí)施，這是弊端。這時(shí)就會(huì)有另一種方法是房產(chǎn)租賃公司可以通過抬高定價(jià)，增加承租人的手續(xù)費(fèi)，或者是通過提高租息率等等手段來進(jìn)行減稅，另外一種情況是當(dāng)承租人不是一般納稅人時(shí)，這時(shí)就不能再向承租人產(chǎn)生增值稅，那么就要改變減稅的措施，成本的轉(zhuǎn)移也常常是房產(chǎn)租賃公司的一種手段。總之，減稅的措施不止這些，以上說到的只是其中常見的部分。

(四)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理

營改增政策的落實(shí)，為房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅籌劃帶來了很大的影響，尤其是在現(xiàn)金方面帶來的很大的壓力。因此，要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，確保流動(dòng)資金可以很好的支付稅務(wù)，減少企業(yè)發(fā)展的壓力。

三、結(jié)束語

在營改增政策落實(shí)以后，對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅籌劃產(chǎn)生了很大影響，不但對(duì)原有的租賃合同產(chǎn)生了一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)租賃的其他業(yè)務(wù)的納稅制度也發(fā)生了改變。只有通過對(duì)營改增產(chǎn)生的影響進(jìn)行詳細(xì)的分析，才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅制度，加快發(fā)展的步伐。

[1]王輝.試論“營改增”對(duì)房產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2016，03：85-86.

[2]李克平. 淺談“營改增”對(duì)房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，06：178-179.

[3]王生偉.淺談營改增對(duì)企業(yè)納稅籌劃影響[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊)，2015，06：67-68.

(作者單位：上海寶鋼發(fā)展置業(yè)公司)