文/張愛平

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淺析住宅專項維修資金的使用管理

文/張愛平

摘要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展與物質(zhì)水平的提高，作為房屋的“養(yǎng)老金”—住宅專項維修資金，事關(guān)百姓的安居與社會的穩(wěn)定，引起了百姓的高度關(guān)注。深入研究房屋專項維修資金的使用管理，有利于保障房屋維修資金的正常運行，維護百姓的切身利益。

關(guān)鍵詞：房屋維修專項資金；使用管理；具體方法

專門用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等在保修期滿后進行維修護理更新的專項資金稱作房屋專項維修資金。它由業(yè)主繳納，最終由物業(yè)和政府對共用住宅、共用設(shè)施設(shè)備等部位進行維修、改造，且不可分割并只能由公共部分共同享用。住宅專項維修資金只能對于共用設(shè)施、部位等進行管理維修，不能被不是公共的部門和設(shè)施等隨便使用。

在我國物業(yè)管理事業(yè)中建立系統(tǒng)、完善的住宅專項維修資金制度是一項重要工作。政府及其相關(guān)部門必須加強對住宅專項維修資金的管理和使用力度，使其能發(fā)揮最大的效用，能有效保障社會的穩(wěn)定團結(jié)。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，它與百姓的利益息息相關(guān)，也影響著社會的繁榮與穩(wěn)定，而住宅專項維修資金制度又支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展且在房地產(chǎn)發(fā)展過程中越來越重要，因此，住宅專項維修資金的使用管理對我國百姓影響重大。根據(jù)其主體的不同，可分為：業(yè)主自治、物業(yè)公司管理和行政機關(guān)管理三種模式。我國根據(jù)目前住宅專項維修資金的實際使用管理情況采取的是政府主導，業(yè)主自治模式?，F(xiàn)階段我國各地區(qū)發(fā)展不平衡，住宅專項維修資金的管理仍然要從物業(yè)處著手，充分保證資金的增值和保值，維護業(yè)主的合法權(quán)益，維護社會的繁榮與穩(wěn)定。

一、住宅專項維修資金的使用管理的具體舉措

（一）建立系統(tǒng)健全的資金使用管理制度

建立系統(tǒng)、健全、完善的住宅專項維修資金使用和管理制度是有效利用住宅專項維修資金的重要方法之一。為調(diào)整和更好的利用維修資金，國務(wù)院制定了《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部和財政部共同制定了《住宅專項維修資金管理辦法》以及各省各地區(qū)都根據(jù)自身的實際情況出臺了一系列相關(guān)政策文件。使住宅專項維修資金的使用和管理制度化、規(guī)范化和與時俱進，并根據(jù)新形勢的要求不斷改進管理方法，有效發(fā)揮住宅專項維修資金的使用和實現(xiàn)資金利用最大化。

（二）確保住宅專項維修資金使用范圍科學化、合理化，并將其的使用和管理納入科學合理的具體管理措施

住宅專項維修資金的設(shè)計是為了保障住宅共用設(shè)施、共用部位等能正常使用，在此基礎(chǔ)上，我國采用政府為主導的業(yè)主自治模式，住宅專項維修資金的使用和監(jiān)督由政府來參與進行，縣級以上的政府對于住宅專項維修資金要專門建立房屋維修資金管理中心，主管資金的使用和監(jiān)督。住宅專項維修資金的規(guī)范化、合理化使用是進行管理的關(guān)鍵。所以，政府要科學合理的界定住宅專項維修資金的使用范圍，確保能更好的利用資金。

（三）了解住宅建設(shè)的發(fā)展，對業(yè)主進行相關(guān)培訓

根據(jù)住宅小區(qū)發(fā)展趨勢，加強對其復合型的管理和監(jiān)督，定期對業(yè)主進行住宅專項維修資金相關(guān)知識的培訓，加強他們對維修資金使用情況的了解，對于重大維修資金的收支問題，應(yīng)當由全體業(yè)主協(xié)商，根據(jù)民意來決策，保證維修資金的透明化和規(guī)范化使用。

（四）對住宅專項維修資金建立賬本，培養(yǎng)保障資金保值增值的專業(yè)人才

政府主導住宅專項維修資金的使用和管理，根據(jù)自身的職能，對所管轄的住宅小區(qū)進行維修資金的賬務(wù)管理，保證資金運用的規(guī)范化、合理化，出臺資金實施的相關(guān)細則，規(guī)范管理資金的運作。且可對住宅專項維修資金使用進行年度預算，根據(jù)年度業(yè)主代表大會表決決定。與此同時，也要培養(yǎng)一大批可使資金增值的專業(yè)人才，為住宅專項維修資金的使用管理和可持續(xù)發(fā)展儲備專業(yè)人才，同時也可更好的保障百姓的切身利益，促進社會的繁榮和穩(wěn)定。

（五）政府主導和業(yè)主自治高度結(jié)合，共同保障資金的合理運作和住宅小區(qū)的安全

政府主管部門與物業(yè)相協(xié)作，調(diào)查研究住宅區(qū)的相關(guān)情況，實事求是的對住宅區(qū)的關(guān)鍵點進行管理和控制，加大投入力度，任用專業(yè)人員對其的管理使用，建立健全的管理和監(jiān)督制度，加強對人員的選用和培訓，培養(yǎng)專業(yè)、職業(yè)道德素質(zhì)高尚的住宅專項維修資金的使用管理隊伍。

（六）加大對住宅專項維修資金的監(jiān)管力度

政府與業(yè)主委員會積極配合，建立專門的部門來管理專項資金的收繳、使用等，建立嚴格的監(jiān)督制度，如有違法人員，必須追究其法律責任以確保資金的安全。還可利用網(wǎng)絡(luò)建立資金數(shù)據(jù)庫，將資金的運作以動態(tài)流動方式進行管理并將其公開，接受業(yè)主的監(jiān)督并做好反饋工作。

（七）運用“區(qū)域一體化”管理模式

建立資金管理中心，對維修資金實施增值最大化管理，充分發(fā)揮資金的使用效能，惠及更多民眾。采取確實可行的辦法解決維修資金使用、支取困難等問題。有關(guān)資金使用相關(guān)事項都應(yīng)按照程序進行審批等流程，并要通過業(yè)主表決決定。各地政府要根據(jù)本區(qū)實際情況建立住宅專項維修資金的目錄、清單和標準，確保資金使用得當。

二、結(jié)語

住宅專項維修資金對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重大意義，因此，物業(yè)應(yīng)與政府積極配合，根據(jù)實際情況建立相關(guān)制度來保障住宅專項維修資金使用管理的科學化、合理化、合法化，從根本上和制度上保障百姓的切身利益，促進社會的穩(wěn)定和發(fā)展。

參考文獻：

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（作者單位：山東省齊河縣房產(chǎn)管理中心）