本刊記者 耿黎明

物有所值，業(yè)有所獲

本刊記者 耿黎明

程鵬，博士，副教授。北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系系主任，城市可持續(xù)發(fā)展研究中心主任。

物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，近年來呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢頭。自1981年中國大陸第一家物業(yè)管理公司在深圳誕生以來，物業(yè)管理經(jīng)歷了30多年的快速發(fā)展，逐漸被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理的全面推進(jìn)和廣泛覆蓋，對提高城市管理水平，改善居住和工作環(huán)境，增加就業(yè)發(fā)揮了重要作用，為全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會做出了積極貢獻(xiàn)。

行業(yè)的健康發(fā)展需要大量高素質(zhì)人才支撐，物業(yè)管理專業(yè)的開設(shè)無疑順應(yīng)了社會發(fā)展大環(huán)境的需求。而在人們的通常觀念中，物業(yè)管理屬于勞動密集型+低利潤的“苦力行業(yè)”，就業(yè)門檻低，發(fā)展滯后。如何扭轉(zhuǎn)大眾認(rèn)知的偏差，是需要社會、行業(yè)共同面臨的課題。根據(jù)當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新形勢，《中國商界》記者專訪了北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系系主任程鵬。

北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的發(fā)展歷程

北京林業(yè)大學(xué)（以下簡稱“北林”）自1996年開始創(chuàng)辦物業(yè)管理大專教育，1998年開辦高職和專升本教育，2000年成立物業(yè)管理系，以工商管理專業(yè)(物業(yè)管理方向)招收第一批本科生，2002年開始招收物業(yè)管理方向的研究生，2008年教育部正式批準(zhǔn)北京林業(yè)大學(xué)設(shè)立物業(yè)管理本科專業(yè)，2012年，獨立設(shè)置物業(yè)管理碩士點。至此，北京林業(yè)大學(xué)成為全國第一批開設(shè)物業(yè)管理本科及研究生教育的“211”大學(xué)。

談及北林物業(yè)管理專業(yè)的發(fā)展歷程，程鵬說道：“北林物業(yè)專業(yè)經(jīng)過20年來的發(fā)展，本科與研究生教育已經(jīng)全面打通，但是物業(yè)管理專業(yè)這條路走的并不是特別順暢，專業(yè)發(fā)展受社會大環(huán)境偏見的影響很大，其實真正物業(yè)管理的本質(zhì)內(nèi)涵絕對不是大家想象的站崗、打掃衛(wèi)生這么簡單，物業(yè)管理專業(yè)人才早期的培養(yǎng)主要側(cè)重對物的管理，現(xiàn)在不再是單純講授物業(yè)基礎(chǔ)性方面的知識，現(xiàn)在更多的是研究人群及其特征，主要是根據(jù)業(yè)主的需求和特質(zhì)來做服務(wù)和創(chuàng)新設(shè)計。為此，新開設(shè)《社會學(xué)》、《消費者行為學(xué)》、《消費心理學(xué)》等課程。本科層面主要是關(guān)注建筑物和業(yè)主特征的教學(xué)，在研究生層面研究領(lǐng)域還要更深一些，主要側(cè)重商業(yè)模式、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)運營、存量資產(chǎn)等領(lǐng)域的教學(xué)和研究。”

學(xué)校是各行業(yè)人才輸出的搖籃，北林物業(yè)管理專業(yè)的辦學(xué)宗旨是培養(yǎng)存量資產(chǎn)應(yīng)用管理型的綜合型人才，整個課程體系的開設(shè)也是圍繞整個行業(yè)發(fā)展進(jìn)行的細(xì)分。北林物業(yè)管理專業(yè)每年招收40多名學(xué)生，每年有40%左右的學(xué)生選擇攻讀碩士學(xué)位，每年畢業(yè)季中國大型物業(yè)公司也會來北林舉行就業(yè)宣講會，學(xué)生的就業(yè)率在整個經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院一直名列前茅，學(xué)生素質(zhì)在行業(yè)的口碑還是不錯的。談及畢業(yè)生今后的發(fā)展，程鵬對記者說：“基本上北林物業(yè)管理的學(xué)生，只要用心工作四五年都有很大可能坐到項目經(jīng)理的位置，薪資待遇也很不錯，但是前期會有一個積累的過程?！?/p>

高素質(zhì)人才為物業(yè)管理注入嶄新生命力

科技興國，人才強(qiáng)國。這兩者要與時俱進(jìn)，人才是不可或缺的重要一環(huán)。物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)向好發(fā)展同樣離不開人才的支撐。眼界決定境界，人才就格外重要，物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸在于缺乏高素質(zhì)人才。物業(yè)公司考慮到人才的儲備，以及為發(fā)展新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張需求，還需要更多的人才補(bǔ)位，物業(yè)管理行業(yè)對人才的需求依舊求賢若渴。但是物業(yè)不像銀行、金融這樣的高利潤行業(yè)，加之社會對物業(yè)的認(rèn)識也有偏差，認(rèn)為行業(yè)發(fā)展很低端，薪水也不高，這些都是過去大家對物業(yè)行業(yè)認(rèn)識的偏差。程鵬在說到物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人才需求的轉(zhuǎn)變時說道：“在過去的很多年，我看到很多其他行業(yè)轉(zhuǎn)到物業(yè)行業(yè)中的高管，他們也是看到了物業(yè)行業(yè)的廣闊前景，因為過去大家不重視，而不重視意味著人才不飽和，機(jī)會多。我曾經(jīng)的一位研究生畢業(yè)后在銀行找到一份工作，但是在銀行發(fā)展肯定沒有那么容易，銀行的人才已經(jīng)趨于飽和態(tài)勢。像物業(yè)這個行業(yè)人才不飽和時，發(fā)展機(jī)會很多，傳統(tǒng)中認(rèn)為物業(yè)是為別人服務(wù)的，總覺得物業(yè)低人一等，這樣的觀念也不是輕易就能改變的，需要一個漸進(jìn)的過程?！?/p>

物業(yè)管理集中度提高行業(yè)發(fā)展大趨勢

從行業(yè)發(fā)展大的趨勢來看，在過去不到兩年的時間物業(yè)行業(yè)發(fā)生了很大的變化，之前大家認(rèn)為物業(yè)非常的低端，現(xiàn)在的物業(yè)管理的發(fā)展越來越回歸Property Management（物業(yè)，即資產(chǎn)管理）的本質(zhì)?，F(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)的變化具體體現(xiàn)在兩方面：一方面，行業(yè)的集中度開始提升，《2016年中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示，在管理規(guī)模上，2015年百強(qiáng)企業(yè)管理面積達(dá)到49.59億平方米，占全國物業(yè)管理面積的28.42%，同比提升了8.92個百分點，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。從經(jīng)營績效看，百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1135.61億元，同比增幅達(dá)到27.24%，其中，物業(yè)服務(wù)收入總值945.67億元，增長33.23%；多種經(jīng)營收入總值189.94億元，占營業(yè)收入的16.73%，成為企業(yè)盈利的主要因素。而從服務(wù)質(zhì)量上看，企業(yè)經(jīng)營成本率為79.96%，比2014年下降7.32個百分點。第二方面，“互聯(lián)網(wǎng)+”與新技術(shù)的應(yīng)用，使得資本市場看到了物業(yè)行業(yè)的潛在價值，短短一年的時間，整個行業(yè)迎來了上市狂潮。彩生活于2014年在港交所上市，隨后中海物業(yè)、中奧到家、綠城先后在港交所上市，同時在新三板也上市了28家。無論物業(yè)企業(yè)是否能爭得中國房地產(chǎn)企業(yè)的下一個“黃金時代”,但物業(yè)進(jìn)入資本市場確實讓大眾看到了中國社區(qū)管理以及挖掘業(yè)主資源的下一片藍(lán)海。不管是大型物業(yè)還是中小型物業(yè)公司，面對即將到來的物業(yè)企業(yè)上市狂潮,只要把握好轉(zhuǎn)型路線，在這片藍(lán)海中搶占一席之地是絕對可能的。

談及傳統(tǒng)物業(yè)公司的經(jīng)營方式與現(xiàn)在轉(zhuǎn)型升級后的物業(yè)模式有什么不同，程鵬說道：“傳統(tǒng)物業(yè)公司的經(jīng)營方式是比較簡單的，基本把物業(yè)公司視為地產(chǎn)品牌附屬品和地產(chǎn)的售后部門。物業(yè)帶給地產(chǎn)公司的價值主要體現(xiàn)在以下這幾個方面，即有助于地產(chǎn)銷售溢價、提高老業(yè)主忠誠度及再購率、增加品牌美譽度。這幾個方面是物業(yè)的一個價值體現(xiàn)的傳統(tǒng)方式。近些年雖然新增住房的速率在下降，但是住房作為一種存量資產(chǎn)越來越多，在這個過程中社會逐漸發(fā)現(xiàn)物業(yè)的價值，現(xiàn)在大型物業(yè)公司管理的面積通常達(dá)上億平方米。以住宅為例，大型物業(yè)公司服務(wù)的小區(qū)業(yè)主數(shù)量能達(dá)到幾十萬人，這是相當(dāng)大的數(shù)目，是由物業(yè)公司來把控的，快遞公司要進(jìn)入這個小區(qū)要經(jīng)過物業(yè)公司的同意，這就是物業(yè)公司的一個物理壟斷方式。如何把物理壟斷轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營壟斷，必然是物業(yè)公司行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的切入點?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)往往圍繞一個群體在做事情，業(yè)主群體是物業(yè)公司直接接觸消費者，對業(yè)主需求認(rèn)識也比其他行業(yè)有先天優(yōu)勢。那么物業(yè)公司這么想，資本市場也會這么想，所以資本逐漸開始進(jìn)入。2015年一年，社會資本進(jìn)入物業(yè)行業(yè)大概有一千億?？赡軐e的資本市場來說這個數(shù)額不是特別多，但是與之前物業(yè)發(fā)展的局限格局相比較，物業(yè)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)不錯了。”在這樣的大背景下，一方面, 互聯(lián)網(wǎng)思想對傳統(tǒng)物業(yè)的影響方式，使得物業(yè)公司對高素質(zhì)人才更加渴望。另一方面，行業(yè)的集中度也在不斷擴(kuò)張、在提高、在加速。

物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)萬不能引刀自宮

所有的物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員都能感知到物業(yè)行業(yè)發(fā)展面臨的困境和挑戰(zhàn)，但是破解困境談何容易。如今，綠色建筑、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代已然到來，談及未來物業(yè)的發(fā)展之路將會指向何方，程鵬說道：“傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)，萬不能引刀自宮。某種意義上來說，‘互聯(lián)網(wǎng)+’或許為物業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供一個新思路，但是物業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合之路也相當(dāng)難走，難度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)自身‘向管理要效益’的行為。如果脫離物業(yè)企業(yè)更關(guān)注運營互聯(lián)網(wǎng)，這就把根本舍棄了，是要了命的?；ヂ?lián)網(wǎng)與物業(yè)的有效銜接是行業(yè)發(fā)展的一大進(jìn)步，但是‘物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)’與‘互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)’是兩個存在較大差異的概念，很多人把它們混淆了。例如物業(yè)公司有什么公告、通知，過去都會張貼到單元門上，現(xiàn)在有了移動互聯(lián)網(wǎng)，物業(yè)費、公告都會在手機(jī)APP端看到，很方便，包括用手機(jī)APP輕松打開小區(qū)和單元門，這些都是物業(yè)把互聯(lián)網(wǎng)作為一種手段，這是典型的‘物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)’的模式。這種模式和十多年前，當(dāng)我們在用互聯(lián)網(wǎng)的時候，企業(yè)開始建網(wǎng)站如出一轍。傳統(tǒng)物業(yè)公司實現(xiàn)‘物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)’，是沒有任何問題的?！?/p>

程鵬表示：“我不認(rèn)為大部分的物業(yè)公司有這個能力真正把自己變成‘互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)’的形式?！ヂ?lián)網(wǎng)+物業(yè)’不是簡單等同于電商，不是簡單地挑選一些商品放到物業(yè)公司搭建的APP上進(jìn)行銷售。如果物業(yè)企業(yè)想采用‘互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)’的模式，挑戰(zhàn)主要來自三個方面：首先是價值觀的挑戰(zhàn)，物業(yè)公司長期運營過程中形成的價值觀其實跟互聯(lián)網(wǎng)需求的價值觀并不是完全吻合的，價值觀與流程和資源綁定，并不容易扭轉(zhuǎn)；其次是物業(yè)服務(wù)所需產(chǎn)業(yè)鏈的掌控能力，物業(yè)企業(yè)與專業(yè)分包商合作的密切程度都無時不考驗著‘互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)’模式的有效推進(jìn)；最后是商品信息的篩選能力，在中國當(dāng)今電商巨頭已經(jīng)跑馬圈地的今天，消費者比價的成本極低，物業(yè)企業(yè)必須具備遴選符合業(yè)主需求的商品能力?！?/p>

程鵬表示：“現(xiàn)在大部分的物業(yè)公司還沒有具備把自己變成‘互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)’的形式的能力。相反，在現(xiàn)在的時代，應(yīng)該反過來思考一下，我們管理著全球最多的寫字樓、住宅小區(qū)面積，但是為什么到現(xiàn)在都沒有形成國外五大行（世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、戴德梁行、高力國際）物業(yè)公司那樣能夠輸出我國物業(yè)的管理方法和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？反觀國際物業(yè)公司，盡管國際地產(chǎn)顧問公司的業(yè)務(wù)范圍都很廣，但是每家公司都會有自己的‘殺手锏’，例如第一太平戴維斯的優(yōu)勢在于高端寫字樓和住宅物業(yè)管理方面。目前我國相當(dāng)多的物業(yè)公司還沒有這個能力，可能現(xiàn)在有物業(yè)公司在做，但是目前我還沒有看到良好的效果?，F(xiàn)在的物業(yè)公司不能說是被互聯(lián)網(wǎng)迷失了雙眼，只能說是利用互聯(lián)網(wǎng)這個有效工具，但是物業(yè)公司搖身變互聯(lián)網(wǎng)，我認(rèn)為還不大可能。相反，物業(yè)公司在自身管理效益的提升，人才優(yōu)化與效率的提升，甚至風(fēng)險控制的提升方面仍然能有很大的發(fā)展空間?！?/p>