武化

【事件】

9月，碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司發(fā)布了上市招股說明書。招股書顯示，碧桂園物業(yè)有意于上交所發(fā)售不超過4010萬股股份以供認(rèn)購(gòu)，該等股份相當(dāng)于其經(jīng)擴(kuò)大后已發(fā)行股本約10%，擬計(jì)劃募集資金11.25億元。

據(jù)招股書披露，碧桂園物業(yè)董事長(zhǎng)楊惠妍間接持有公司50.141%的股份，其父楊國(guó)強(qiáng)通過碧桂園控股間接持股0.198%。

碧桂園物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，證監(jiān)會(huì)受理上市申請(qǐng)后一切進(jìn)展順利，但A股通常排隊(duì)時(shí)間較長(zhǎng)，具體上市時(shí)間表還不確定。若碧桂園物業(yè)在A股上市成功，將成為國(guó)內(nèi)主板首家房地產(chǎn)物業(yè)公司。

【述評(píng)】

隨著綠城物業(yè)成功登陸港股，國(guó)內(nèi)又一家實(shí)力開發(fā)商碧桂園也選擇分拆物業(yè)上市，不過和已經(jīng)在香港上市的綠城服務(wù)和中海物業(yè)不同的是，此次碧桂園繞過了香港，卻選擇在A股排隊(duì)等候。

之所以選擇在難度較大的A股上市，無外乎出于兩方面的考慮。第一，碧桂園集團(tuán)在港股有融資平臺(tái)，境內(nèi)還沒有；第二，碧桂園的業(yè)主主要是在內(nèi)地，品牌影響顯著。但欲登陸資本市場(chǎng)，規(guī)模和盈利能力是第一道關(guān)口。

截至2016年3月31日，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布在全國(guó)25個(gè)省（市、區(qū)）的150多個(gè)城市，物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量超過300個(gè)，合同管理面積達(dá)1.55億平方米，收費(fèi)管理面積達(dá)7693.95萬平方米，服務(wù)業(yè)主戶數(shù)超過60萬戶。

隨著管理面積增加、服務(wù)類型增加和業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，公司的營(yíng)業(yè)收入總額保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，過去三年的復(fù)合增長(zhǎng)率為35.19%。隨著碧桂園物業(yè)自身加大市場(chǎng)化拓展，以及碧桂園集團(tuán)入市樓盤的不斷增長(zhǎng)，未來公司保持較高的復(fù)合增長(zhǎng)率可期。

然而，規(guī)模只是一方面，在關(guān)聯(lián)交易方面，碧桂園物業(yè)受到了前所未有的質(zhì)疑。截至2016年3月底，碧桂園旗下小區(qū)占到了碧桂園物業(yè)總服務(wù)面積的97.13%。為此，當(dāng)前碧桂園正在努力降低關(guān)聯(lián)交易的比重正在減少。一方面，著力加大外拓項(xiàng)目的比例；另一方面，保證所涉及的關(guān)聯(lián)交易均經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)的審查，確保公允定價(jià)和程序透明。

此外，碧桂園物業(yè)的增值服務(wù)成為招股書中的一大亮點(diǎn)。公司社區(qū)增值服務(wù)收入從2013 年度的3945.32萬元增長(zhǎng)至2015年度的12232.19萬元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)76.08%。在目前已開展的社區(qū)增值服務(wù)中，自2014年開展的房屋租賃和二手房交易的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最為搶眼。碧桂園成立了一支獨(dú)立于常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)隊(duì)伍，在所管理的社區(qū)內(nèi)平臺(tái)搭建房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)平臺(tái)，為房客戶提供房源信息發(fā)布、尋找客戶、協(xié)助洽談、合同簽署、房屋交接等服務(wù)。碧桂園物業(yè)還與第三方供應(yīng)商合作開展了關(guān)于裝修定制、家電家私團(tuán)購(gòu)、拎包入住服務(wù)、家居個(gè)性定制、生鮮團(tuán)購(gòu)、物品配送、特產(chǎn)銷售等業(yè)務(wù)；與平安保險(xiǎn)合作，在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主推出了車險(xiǎn)服務(wù)。

總之，在碧桂園的招股書中，我們看到了未來物業(yè)企業(yè)的N種可能，也未來對(duì)國(guó)內(nèi)主板首家房地產(chǎn)物業(yè)公司充滿期待。