劉彥瓊

摘要：“十二五”規(guī)劃開展以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為主導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要意義。稅收是國(guó)家的主要財(cái)政收入，是國(guó)家正常履行職能的必要保障，具有一定的強(qiáng)制性、意志性和無(wú)償性，是每一個(gè)公民都需要自覺遵守的行為。我國(guó)于2012年才開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅法進(jìn)行改革，經(jīng)過三年多時(shí)間的發(fā)展，改革初顯成效，但改革過程中遇到的問題和障礙卻也是眾多的。當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)并不樂觀，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)量巨大，就業(yè)問題緊迫。以房地產(chǎn)為代表的行業(yè)占據(jù)了巨大的優(yōu)秀資源。側(cè)重分析我國(guó)房地產(chǎn)稅法改革的障礙與解決對(duì)策，希望能進(jìn)一步的推動(dòng)房地產(chǎn)稅法改革的提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅法改革；障礙；解決對(duì)策

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.27.071

0引言

我國(guó)于2012年才開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅法進(jìn)行改革，經(jīng)過三年多時(shí)間的發(fā)展，改革初顯成效，但改革過程中也遇到的眾多的問題和障礙。本論文詳細(xì)介紹了關(guān)于房地產(chǎn)稅法改革過程中遇到的障礙，并針對(duì)性的提出了解決對(duì)策，希望通過本論文能進(jìn)一步的推動(dòng)房地產(chǎn)稅法改革的提升。

1房地產(chǎn)稅法改革的背景

1.1房地產(chǎn)稅法改革的社會(huì)背景

近些年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市內(nèi)外來人口的數(shù)量呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢(shì)，這無(wú)疑加大了對(duì)于住房等房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的刺激?！笆濉币?guī)劃開展以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為主導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的高低也已經(jīng)成為社會(huì)上普遍關(guān)注的問題。從另一方面來說，不動(dòng)產(chǎn)的買賣與居民的日常生活聯(lián)系十分緊密，一套房產(chǎn)動(dòng)輒就需要幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。作為國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)來源的稅收，是國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行的，具有法律保護(hù)的財(cái)政收入形式。而房地產(chǎn)行業(yè)的稅收更是國(guó)家經(jīng)濟(jì)來源的重要途徑，一方面其涉及到的稅種眾多，包括了契稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅等，并且與之相適應(yīng)的稅率也是較高的。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)具有暴利的行業(yè)，存在很大的利益升值區(qū)間，對(duì)于其差價(jià)一定要通過較高的稅率來進(jìn)行納稅，避免貧富差距的進(jìn)一步加大。

1.2房地產(chǎn)稅法改革的經(jīng)濟(jì)背景

當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)并不樂觀，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)量巨大，就業(yè)問題研究。以房地產(chǎn)為代表的行業(yè)占據(jù)了巨大的優(yōu)秀資源，全國(guó)將近7000萬(wàn)套閑置房屋占據(jù)著廣大的土地資源和經(jīng)濟(jì)資源，但真正能買得起房的老百姓不到30%，個(gè)人占有兩套及以上房屋數(shù)量的人數(shù)不到10%，這一切都在于過高的房?jī)r(jià)和收入不均的社會(huì)問題。2015年以來，我國(guó)五次降低央行儲(chǔ)備金利率，目的在于刺激消費(fèi)，降低國(guó)內(nèi)市場(chǎng)生產(chǎn)過剩，產(chǎn)能過高的問題。同時(shí)，國(guó)家也提高了住房公積金的提取比例，降低了首套房屋的首付利率，提高購(gòu)買第二套房及以上的業(yè)主的稅率，目的還是在于緩解過熱的房地產(chǎn)行業(yè)，打破波云詭異的房地產(chǎn)泡沫。

1.3現(xiàn)存房地產(chǎn)稅法現(xiàn)狀

十二屆全國(guó)人大常委會(huì)已將房地產(chǎn)稅立法正式列入五年立法規(guī)劃，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)牽頭抓緊起草，財(cái)稅部門配合立法。然而房地產(chǎn)稅的改革似乎并不順利。阻力之一是作為直接稅，房地產(chǎn)稅需自然人納稅人直接繳納。阻力之二是各界擔(dān)心開征房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)本已低迷的樓市帶來負(fù)面沖擊。作為我國(guó)稅制改革重要組成部分，房地產(chǎn)稅改革是我國(guó)增加直接稅、降低間接稅，調(diào)節(jié)稅制結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)。未來房地產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)局征管，全部收入歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。改革之初，房地產(chǎn)稅將由房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而來。房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額。城鎮(zhèn)土地使用稅則是以開征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征稅。

2我國(guó)房地產(chǎn)稅法改革遇到的障礙

稅的繳納意味著經(jīng)濟(jì)資源的減少，但同時(shí)為了社會(huì)和國(guó)家的更好發(fā)展，納稅又是每一個(gè)公民需要自覺遵守的行為。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅法改革是在2012年元月正式進(jìn)行的，前期經(jīng)過了長(zhǎng)期的實(shí)踐和摸索，總結(jié)出了一套循序漸進(jìn)的改革模式。但經(jīng)過三年多的實(shí)踐來看，在具體的稅法改革過程中存在很多的問題和阻力，在各個(gè)地區(qū)的試點(diǎn)效果并不理想，并不能在很短的時(shí)間內(nèi)推行到全國(guó)范圍內(nèi)。改革障礙的存在源自于經(jīng)濟(jì)利益的爭(zhēng)奪，這一點(diǎn)毋庸置疑，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅法改革舉步維艱，令人堪憂。

2.1我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅法改革程序存在缺陷

從本質(zhì)上講，稅法的收取和繳納程序應(yīng)該是執(zhí)政者根據(jù)基本國(guó)情和人民的生活實(shí)際來制定的，具有一定的強(qiáng)制性、國(guó)家性并受到法律的保護(hù)。具體來說，任何一項(xiàng)稅收制度的制定都是要以法律文獻(xiàn)的形式加以確認(rèn)的，法律主體是一個(gè)重要的前提和基礎(chǔ)。但從目前的房地產(chǎn)稅法改革情況來看，稅法改革違反了相關(guān)的改革程序和稅收準(zhǔn)則，沒有根據(jù)實(shí)際情況以法律為前提進(jìn)行收取。如果稅法喪失了法律的前提和國(guó)家意志的根本，那么這種納稅行為就是空中樓閣，納稅行為并不存在，國(guó)家的征稅行為也就變得不合理。從目前的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收法律條例來看，只有極少數(shù)是暫行條例，其他的絕大部分是規(guī)范性規(guī)定與文件，并不存在一個(gè)相對(duì)完整和健全的法律體系。同時(shí)，從另一個(gè)方面看，前期安排的分散性的稅法改革試點(diǎn)在具體的工作流程與程序中也存在明顯的缺陷，具體的操作行為違反了文件中規(guī)定的基本原則和注意事項(xiàng)。

2.2我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)稅法建設(shè)中存在問題

縱觀我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)稅法建設(shè)現(xiàn)狀，普遍存在著以下幾點(diǎn)問題：（1）房地產(chǎn)稅收法律體系的地位較低，并未引起相關(guān)部門的認(rèn)知。2016年隨著營(yíng)改增進(jìn)度的不斷演化，房地產(chǎn)稅收體系中的相關(guān)內(nèi)容出現(xiàn)了混亂和重復(fù)。（2）房地產(chǎn)稅收體系中的內(nèi)容與當(dāng)今的社會(huì)背景存在很大出入，針對(duì)于現(xiàn)階段頻發(fā)的各種問題，稅法體系中存在很多空白，缺少一部真正全面和具體的參考體系。（3）房地產(chǎn)稅收流程存在缺陷，房地產(chǎn)相關(guān)稅種大部分都在流通環(huán)節(jié)進(jìn)行收取，在保有環(huán)節(jié)很少征稅，在一定程度上造成了稅收缺陷。其次，房地產(chǎn)稅收中普遍存在著重收現(xiàn)象，內(nèi)部的稅費(fèi)和其他收款項(xiàng)目相互混亂，在一定程度上影響了國(guó)家的財(cái)政收入。（4）房地產(chǎn)稅收的稅基十分狹窄，在地方性的財(cái)政收入中只占據(jù)了很小的一部分比例。另外，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外實(shí)施的是兩種不同的稅收體制，針對(duì)了不同的稅收主體，這有違稅收公平的基本原則。另一方面，兩個(gè)不同的稅收主題存在一定程度上的相互重復(fù)，從而使得房地產(chǎn)稅法改革的宏觀調(diào)控效果大打折扣，無(wú)法充分發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

3房地產(chǎn)稅法改革的解決對(duì)策

3.1重整稅法實(shí)施程序，滿足法定要求

通過上面的內(nèi)容已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅法實(shí)施程序中存在的問題加以敘述。因此，要想從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的稅法改革就一定要從具體的實(shí)施程序入手，調(diào)控具體的操作流程：（1）房地產(chǎn)行業(yè)稅法改革要調(diào)整原有的落后思路，積極開辟新思路，通過遇到的各種新問題來不斷的加以改革和完善。（2）房地產(chǎn)行業(yè)稅法實(shí)施程序的改革要與時(shí)代相結(jié)合，本著保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的原則，以實(shí)際的國(guó)情和社會(huì)發(fā)展情況為參考要素。（3）房地產(chǎn)行業(yè)稅法實(shí)施程序的改革要轉(zhuǎn)變?cè)械亩愂照撸鬓D(zhuǎn)和保有共同重視，積極的拓寬稅基，在實(shí)際的需要問題上提高稅率，加強(qiáng)稅法改革的執(zhí)行力度，做到稅法改革有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)。

3.2嚴(yán)格遵循理論依據(jù)，做到科學(xué)合理

稅率、征稅對(duì)象和納稅人是構(gòu)成納稅行為的三大要素，針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的納稅行為來說，這一問題更為關(guān)鍵：（1）明確具體的征稅對(duì)象，根據(jù)不同的納稅行為和納稅環(huán)節(jié)來確定不同的納稅對(duì)象。（2）采用適當(dāng)?shù)亩惵?，房地產(chǎn)稅法中涉及到的稅種眾多，包括了契稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅等，針對(duì)不同類型的稅種要采用不同的稅率。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的稅法改革也需要嚴(yán)格遵循各種法定原則的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，具體包括了中央下發(fā)的各種規(guī)范條例以及地方性制定的各種具有針對(duì)性的暫行條例。嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)法律條款的規(guī)定可以在很大程度上提升相應(yīng)的改革效果。

3.3完善房地產(chǎn)稅法規(guī)章制度，發(fā)揮宏觀調(diào)控作用

我國(guó)于2012年才開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅法進(jìn)行改革，經(jīng)過三年多時(shí)間的發(fā)展，改革初顯成效，但反映出的問題也是眾多的。要想從根本上解決在稅法改革過程中遇到的問題就一定要有健全的規(guī)章制度和法律條例作為依靠：（1）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)稅法的制定要充分考慮我國(guó)的基本國(guó)情和實(shí)際需要，同時(shí)又要嚴(yán)格保障經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，廣泛的借鑒其他國(guó)家的各種可以借鑒的案例。（2）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)稅法的制定要充分建立在承接和發(fā)展稅法的基礎(chǔ)上，保障稅收工作的公平、合理，保障稅收工作的有序進(jìn)行。（3）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)稅法的制定要具有針對(duì)性，要充分考慮當(dāng)前面臨的各種實(shí)際問題，建立相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)稅征收范圍，實(shí)現(xiàn)稅收公平、公正。

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