華恒祺　劉明喜　孫冉

房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著舉足輕重的地位，也關(guān)系著民生，是社會(huì)所廣泛關(guān)注的。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析作為一種監(jiān)測(cè)現(xiàn)狀和分析預(yù)測(cè)的功能，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展過(guò)程中有著十分重要的作用。一方面是通過(guò)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確分析市場(chǎng)運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和異常變化，提出相關(guān)建議，為政府決策提供客觀依據(jù)；另一方面加強(qiáng)信息公開(kāi)透明，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)情況，引導(dǎo)輿論和預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

無(wú)錫從2001年開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作，從原始的手工數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到建立各個(gè)信息子系統(tǒng)，監(jiān)測(cè)分析工作也在不斷地深入和發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，監(jiān)測(cè)分析從原先的市場(chǎng)綜合管理功能中分離出來(lái)，成為一項(xiàng)單獨(dú)的重要職能。在新的交易管理體系下，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析面臨新的問(wèn)題和新的要求，如何才能更為有效地開(kāi)展市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作，值得我們深入思考。

一、新形勢(shì)下面臨的新問(wèn)題

1.系統(tǒng)建設(shè)的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析離不開(kāi)信息系統(tǒng)的支持，由于監(jiān)測(cè)分析是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)變化、及時(shí)性強(qiáng)的工作，沒(méi)有一個(gè)好的工具，很難提高效率。監(jiān)測(cè)分析工作一般涉及多個(gè)系統(tǒng)，包括商品房合同備案系統(tǒng)、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、房屋租賃備案系統(tǒng)。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍以商品房為主，因此商品房合同備案系統(tǒng)是監(jiān)測(cè)分析中應(yīng)用最多也是最重要的一個(gè)部分。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，在其他系統(tǒng)還能正常開(kāi)展工作的同時(shí)，根據(jù)商品房合同管理、樓盤(pán)表建立以及統(tǒng)計(jì)分析的需求，需對(duì)商品房系統(tǒng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)升級(jí)，其中統(tǒng)計(jì)功能尤需進(jìn)一步完善，區(qū)域、房屋類(lèi)型、面積、單價(jià)甚至購(gòu)房人群等方面都需要重新進(jìn)行梳理和功能強(qiáng)化，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可按日、按月、按年等呈現(xiàn)，一改以往單一原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的繁瑣和累贅，將對(duì)監(jiān)測(cè)分析工作效率的提高起到至關(guān)重要的作用。此外，監(jiān)測(cè)分析工作在開(kāi)展過(guò)程中，基于對(duì)系統(tǒng)應(yīng)用和數(shù)據(jù)異常的關(guān)注，也會(huì)及時(shí)反饋至其他業(yè)務(wù)部門(mén)，在一定程度上促進(jìn)了其他部門(mén)的工作，起到共同發(fā)展的效果。

2.數(shù)據(jù)采集的問(wèn)題

長(zhǎng)期以來(lái)，困擾監(jiān)測(cè)分析工作的數(shù)據(jù)采集問(wèn)題主要是兩方面，一是二手房?jī)r(jià)格的真實(shí)性，二是租賃信息的采集。二手房網(wǎng)簽備案雖然真實(shí)地采集到每一套房屋的成交信息，但是對(duì)于具體的過(guò)戶類(lèi)型如家庭內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、親戚之間過(guò)戶等，以及實(shí)際的成交價(jià)格由于客觀原因并不能準(zhǔn)確掌握。同時(shí)，房屋租賃由于一直以來(lái)缺乏相應(yīng)的規(guī)范制度，目前以中介配合為主，其中不乏存在數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性等問(wèn)題，也缺乏良好的管理模式。這些都對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作的發(fā)展造成了一定的阻礙，也對(duì)分析工作提出了更高的要求。因此，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作一定要走出去，到市場(chǎng)上了解真實(shí)的情況，通過(guò)如與中介機(jī)構(gòu)建立數(shù)據(jù)配合關(guān)系，與稅務(wù)部門(mén)加強(qiáng)溝通交流，對(duì)房屋過(guò)戶的百姓咨詢了解具體情況等形式，掌握較為客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，以此再對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行合理修正，縮小與市場(chǎng)實(shí)際情況的偏離值。

二、新形勢(shì)下如何有效開(kāi)展監(jiān)測(cè)分析工作

1.保持工作的延續(xù)性，繼續(xù)做好各上級(jí)部門(mén)的數(shù)據(jù)上報(bào)工作

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，相對(duì)于其他業(yè)務(wù)的變動(dòng)，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析顯得更具有良好的延續(xù)性。住建部、省住建廳以及當(dāng)?shù)刈〗ň值壬霞?jí)部門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)都依賴于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的及時(shí)上報(bào)，要保證好數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和完整。目前，一些城市由于受不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的影響而面臨部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失的困境，這就使得監(jiān)測(cè)分析工作很被動(dòng)，不僅影響自身工作的開(kāi)展，還間接影響到條線工作的延續(xù)。

2.強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，建立預(yù)警機(jī)制

監(jiān)測(cè)分析作為交易管理中的一項(xiàng)重要職能，不應(yīng)僅僅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析報(bào)告，還應(yīng)在常規(guī)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，深入每日、每周的數(shù)據(jù)挖掘，發(fā)現(xiàn)異動(dòng)變化時(shí)查找原因，并及時(shí)上報(bào)，以便掌握全面的市場(chǎng)情況，同時(shí)形成市場(chǎng)異動(dòng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。

3.及時(shí)發(fā)布數(shù)據(jù)，正確引導(dǎo)市場(chǎng)

由于當(dāng)前市場(chǎng)上研究機(jī)構(gòu)眾多，數(shù)據(jù)口徑不一，數(shù)據(jù)打架、偏差較大等問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)，而媒體報(bào)道習(xí)慣性引用更及時(shí)公布的數(shù)據(jù)，如果數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，對(duì)市場(chǎng)影響較大。因此，作為政府部門(mén)，要積極引導(dǎo)好市場(chǎng)輿論，建立好針對(duì)媒體的數(shù)據(jù)發(fā)布機(jī)制，加強(qiáng)溝通交流。以定期新聞發(fā)布會(huì)議形式和網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)信息為主，不斷提高工作效率，努力成為數(shù)據(jù)分析的第一發(fā)布。

4.加強(qiáng)與橫向部門(mén)和同行業(yè)單位的交流學(xué)習(xí)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中數(shù)據(jù)的多樣性，不僅有商品房等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，還涉及到政策、經(jīng)濟(jì)、金融、人口、產(chǎn)業(yè)甚至市政建設(shè)等領(lǐng)域，這就需要我們加強(qiáng)與橫向部門(mén)之間的數(shù)據(jù)交流，如統(tǒng)計(jì)、銀行、住房公積金管理中心、國(guó)土等部門(mén)，全面了解市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，從而進(jìn)一步深入分析研究房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，積極開(kāi)展與社會(huì)專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)的合作，借助社會(huì)力量，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的大數(shù)據(jù)和專(zhuān)業(yè)課題研究等。

5.創(chuàng)新思維，提高課題研究和建設(shè)模型能力

監(jiān)測(cè)分析除了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的加工分析，還要通過(guò)建立模型等方法完成專(zhuān)業(yè)性的課題研究和后市預(yù)判等，這是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)點(diǎn)的挖掘放大，也是對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展中一些方面提出的深度思考，有利于對(duì)政府決策提供依據(jù)，也給相關(guān)橫向部門(mén)提供一定的參考。如無(wú)錫之前開(kāi)展過(guò)土地存量和住房存量的分析、住房需求的預(yù)測(cè)、非住宅問(wèn)題的研究，還有地鐵對(duì)周邊樓盤(pán)的影響等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，監(jiān)測(cè)分析需要進(jìn)一步創(chuàng)新思維，采取多樣的分析手段，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)分析模型，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)性課題研究，不斷適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)于監(jiān)測(cè)分析工作的新要求。

三、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析展望

隨著交易管理體系的健全，對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析將會(huì)提出更高的要求，而交易管理體系的健全發(fā)展又能為市場(chǎng)分析提供更為詳實(shí)可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，同時(shí)在高新科技的支持下，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的手段也將更加先進(jìn)豐富。

1.市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)建設(shè)

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析需要不斷創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)。地理位置是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素之一，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析時(shí)通常會(huì)以地理區(qū)域作為條件，基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)能夠?yàn)槭褂谜咛峁┲庇^形象而又具體的房產(chǎn)信息，將GIS技術(shù)應(yīng)用于監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)，就能根據(jù)區(qū)域要求精準(zhǔn)地分析特定區(qū)域的市場(chǎng)情況，以更加靈活的手段分析局部市場(chǎng)與整體市場(chǎng)的情況。監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異動(dòng)情況也是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的重要任務(wù)，目前主要是依靠人工統(tǒng)計(jì)的方式才會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的異動(dòng)情況，為加強(qiáng)監(jiān)測(cè)力度可以在系統(tǒng)中針對(duì)成交量、成交價(jià)格等敏感因素設(shè)置異動(dòng)條件，系統(tǒng)的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果一旦觸發(fā)異動(dòng)條件就發(fā)送提示短信，這樣就能更加及時(shí)地掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)特殊情況進(jìn)行及時(shí)的分析處理。

2.不斷提高統(tǒng)計(jì)分析方法

價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，預(yù)判價(jià)格走勢(shì)也是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析不可回避的話題，根據(jù)匹配本地市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)價(jià)格判斷模型，結(jié)合本地歷史數(shù)據(jù)和各類(lèi)影響因子，形成較為科學(xué)的價(jià)格模型，為價(jià)格走勢(shì)預(yù)判提供科學(xué)依據(jù)。

3.建立廣泛的互通共享和合作交流機(jī)制

為了更為系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，不光需要了解房屋交易系統(tǒng)內(nèi)部的數(shù)據(jù)，還需要通過(guò)對(duì)金融、統(tǒng)計(jì)、住房公積金、公安、評(píng)估等多方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析。而公安、稅務(wù)、金融等部門(mén)的工作開(kāi)展也需求房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)的支持。為了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，提供更為便捷高效的社會(huì)服務(wù)，這就需要包括房屋交易管理在內(nèi)的各個(gè)政府職能部門(mén)之間，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”等信息化新技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互通共享，建立更為廣泛的合作交流機(jī)制，從而為廣大群眾辦事提供便利。

在逐步健全的房產(chǎn)信息系統(tǒng)和日益完善的統(tǒng)計(jì)分析方法的支撐下，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析將更加全面準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，向社會(huì)及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指引道路，為政府制定房地產(chǎn)相關(guān)政策提供依據(jù)。市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析承擔(dān)的責(zé)任重大、意義深遠(yuǎn)，需要每一位分析人員創(chuàng)新思維、開(kāi)拓進(jìn)取，為監(jiān)測(cè)分析工作的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

陳品祿/責(zé)任編輯