孫偉增

在傳統(tǒng)觀念下的初始財富轉移加之年輕一代的投資觀念，形成了大量的購房需求，必然給住房投資市場帶來不小沖擊

在快速城鎮(zhèn)化的大背景下，強勁的購房需求成為支撐房價持續(xù)高速上漲的重要原因;盡管期間中央政府頻頻出臺調控政策抑制房價和高漲的市場預期，但是效果不甚理想，老百姓的購房需求逆價而上?？梢哉f房價綁架了中國經(jīng)濟，同時也綁架了中國的老百姓。

投資性需求將成市場主導

一直以來，政策制定者都希望將住房需求劃分為“剛需”和“投資性需求”，并且在政策制定時能夠區(qū)分對待。但是在房價如此之高且將繼續(xù)攀升的情況下，試圖將兩者區(qū)分開來已經(jīng)越來越成為一種不可能，而且住房的投資品屬性將會被進一步放大。

從購房者的角度來說，一方面，首付款和月供占據(jù)了人們大量的資金儲備和現(xiàn)金流，這極大限制了流動資金數(shù)量?？紤]到市場上越來越多的投資渠道，以及越來越高的投資回報率，將如此巨大的資金投入到住房中，購房者將不得不承擔高昂的機會成本。因此，讓人們不去考慮住房的投資品屬性——保值增值潛力，這顯然是不現(xiàn)實的也是不合理的。

另一方面是極度不合理的房價租金比。據(jù)測算，2014年中國90個重點城市的平均房價租金比（總房價除以月租金）為350，其中深圳、上海、北京等城市這一指標都高于500，遠遠超過了國際上用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的標準水平（200-300）。如果我們將住房看成一個簡單的消費品，那么住房的租金應該可以用來彌補購房支出產(chǎn)生的資金成本，但實際相差甚遠，而這個較大的成本鴻溝很大程度上解釋了住房的資產(chǎn)價值。所以說，在人們購房過程中，住房的投資品屬性是一直存在的，并且正在逐漸占據(jù)更為重要的地位。

受“父母買房，孩子養(yǎng)老”這種思想的影響，很多父母都會在能力允許的范圍內盡可能地為孩子購房提供資助。

中國的住房市場起步較晚，上世紀步入工作的一代人中有相當一部分受到福利分房政策的影響而不需要為住房奔波，因此他們會相對容易地積累財富，并將這部分財富傳遞給下一代。這種代際之間的財富轉移在很大程度上解釋了“高房價下毫不退縮的購房需求”這一現(xiàn)象，很多缺乏財富積累但是收入較高的年輕人因此可以提前進入住房買賣市場。最新的一項購房者年齡調查報告顯示，北京首次購房者的平均年齡僅為27歲，遠遠小于加拿大、美國、日本等發(fā)達國家。

可以看出，在傳統(tǒng)觀念下的初始財富轉移加之年輕一代的投資觀念，確實形成了當下大量的購房需求，從中短期看，必然會給住房投資市場帶來不小的沖擊。從長期看，隨著房價的繼續(xù)上漲，這部分初始財富的作用會被逐漸稀釋，例如從最初能支付全款會逐漸轉變成只能支付首付款，加上年輕一代住房自有觀念的淡化，可能會使得購房需求在未來有所下降。

2013年以來，北京開始實施的自住房政策似乎有“異曲同工之效”。這類住房的價格比周邊商品住房低30%左右，要求購買之后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。表面上來看，這一政策讓一些原來買不起房子的家庭有了新的選擇，朝著“居者有其屋”的民生目標更近一步。

但仔細想來，自住房與商品房市場并無太大差異，對于購房者來說，只是增加了一個合伙出資人，政府和個人共享住房增值帶來的收益且三七分成。這就使得一些原本無力購房的家庭可以進入住房市場，讓這部分投資需求得以釋放;而那些原本就有能力投資商品房市場的家庭卻不會受到太大影響。如果考慮到城市土地供應的限制，自住房的引入將會增加住房市場的需求，對房價的影響可能會與預期值背道而馳。

現(xiàn)實中，政府、開發(fā)商和消費者多關注新房市場的價量走勢，而忽視了二手房市場。這與中國城市的住房市場起步較晚而二手房市場發(fā)展不成熟的現(xiàn)實是緊密關聯(lián)的。但是隨著一些大城市二手房市場的快速發(fā)展，二手房市場值得引起我們更多的關注。

從投資者角度看，不管最初購買的是新房或是二手房，未來的增值交易都要在二手房市場上來實現(xiàn)，因此，二手房市場的走勢，實際上決定了當下住房市場投資者的預期收益。相比之下，新房價格走勢反倒更多地影響著剛需家庭的購房需求，這主要是因為房價的增長速度明顯超過了家庭收入，而且市場上大多數(shù)理財產(chǎn)品都難以與房價的高增長相媲美，所以作為購房者如果今年不買房那么明年就更買不起房了。換句話說，如果我們用住房作為基礎商品來構造CPI，那么人們收入水平就會表現(xiàn)出負增長，即使考慮到存款、基金以及其他投資渠道帶來的收益。

在中國城市的住房市場從新房市場逐漸向二手房市場轉變的過程中，投資性購房需求可能會進一步增加。根據(jù)“中國典型城市住房同質價格指數(shù)”最新的報告可以看出，北京和上海二手房價格的增長速度已經(jīng)超過了新房，環(huán)比增長率達到了8.3%和7.3%。所以單純從市場的角度出發(fā)來看，房價上漲的趨勢可能會繼續(xù)持續(xù)下去。

緩兵之計或滋生更大風險

自10月以來，內地許多城市重啟或進一步強化了住房限購限貸政策，住房市場出現(xiàn)了明顯的“降溫”態(tài)勢，價量齊降。但這些統(tǒng)計數(shù)字的背后原因更值得關注。

第一，短期內，限購限貸政策一方面影響了購房者的市場預期，另一方面也增加了購房者的購房成本——取得購房資格和籌備首付資金，所以一些購房者轉而觀望，導致住房市場需求下降。第二，為了應對中央調控政策的要求，開發(fā)商會相應地調整住房供應和營銷策略。我們看到，很多開發(fā)商在政策實施后都很少進行關于銷售業(yè)績的宣傳，而統(tǒng)計數(shù)字則告訴我們，一些好區(qū)位的住房成交量明顯下降是導致城市平均住房交易量和價格下降的重要原因。

所以，政府的調控政策在短期來看是有效果的。正如開篇提到的，房價已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，平穩(wěn)增長或許才是政府進行市場調控的初衷。從中長期看，一旦房價回歸到正常軌道，前期積累的市場需求再次涌入市場，將會促使房價新一輪的快速上漲。

此外，市場調控的另外一個副作用同樣不能被忽視，“政府調了又放，放了又調”，不管是主動也好被動也罷，傳遞給市場的信號就是政府會為房地產(chǎn)市場的衰退買單，這會大大增加人們對房地產(chǎn)市場的信心。而政府如果希望能夠通過這種方式來保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，那么未來就需要更為嚴格的調控政策。

但我們也必須要用正確的態(tài)度來面對政府的調控政策，在尚缺乏完善的信貸體系、匹配的金融產(chǎn)品，以及消費者對市場缺乏深入理解的今天，靠市場來解決房價問題顯然是有風險的，政策調控還將繼續(xù)發(fā)揮關鍵作用。而為了避免將來無策可用，市場化體系的推進步伐依然刻不容緩。

作者為暨南大學經(jīng)濟與社會研究院副研究員