王 震

試析我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其應(yīng)對(duì)措施

王 震

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫逐漸加劇。其不僅讓土地資源更加緊張。而且讓泡沫經(jīng)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)大。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀以及產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的優(yōu)化措施。

房地產(chǎn) 泡沫 應(yīng)對(duì)措施

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，樓市的變化讓人們?cè)絹?lái)越捉摸不透。商業(yè)地產(chǎn)蕭條和住房市場(chǎng)的繁榮形成兩個(gè)極端。這個(gè)矛盾極大地提高了地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資需求已經(jīng)不僅僅局限在個(gè)人住房的前提下，人們更多的將房地產(chǎn)作為一種投資。最終形成住房市場(chǎng)的泡沫化。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫也是目前我們遇到的最大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。樓市泡沫這種虛假的繁榮最終破滅是必然現(xiàn)象，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，會(huì)引起一系列的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在我國(guó)的“北上廣”城市，房地產(chǎn)已經(jīng)被房產(chǎn)商炒出了天價(jià)。而且泡沫經(jīng)濟(jì)還在持續(xù)上升之中。雖然國(guó)家和地方政府已經(jīng)開始采用多種宏觀調(diào)控的方式來(lái)降低泡沫的擴(kuò)大，但是其整體的效果并不明顯。因此，采取多種方式對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行全面性的調(diào)控十分關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀

就目前的情況來(lái)說(shuō)，我國(guó)屬于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快和房地產(chǎn)房產(chǎn)高空置率并存的階段。我國(guó)2001年和2002年房地產(chǎn)投資的完成額達(dá)到了6245.5億和7736.4億元，比之前增加了25.3%和21.9%。2003年的上半年增長(zhǎng)率還增加了32.8%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率。

我國(guó)的房地產(chǎn)投資一直處于高位運(yùn)行當(dāng)中，直接導(dǎo)致了一部分的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給增長(zhǎng)過(guò)快，嚴(yán)重超出了社會(huì)的需求。據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2002年全國(guó)的房地產(chǎn)的空置率比2001年增加了6%，大幅度超過(guò)了國(guó)際空置率的標(biāo)準(zhǔn)線。但是別的地區(qū)卻達(dá)不到那么多，香港只有3%～4%，而美國(guó)也只達(dá)到了7%而已。我國(guó)的不良貸款居于各行業(yè)的首位。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)作為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%。但是房地產(chǎn)發(fā)展的速度也應(yīng)當(dāng)與居民的人均收入相匹配，如果兩者的發(fā)展速度相互脫節(jié)，那么必然會(huì)影響市場(chǎng)的需求量，使得房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)不規(guī)則的波動(dòng)。

二、房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因

（一）地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)分依賴

近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)這種潛在的危機(jī)，出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施。但是，在執(zhí)行的過(guò)程中受到了一定程度上的阻礙。目前，很多城市的GDP都主要依靠房地產(chǎn)行業(yè)，以至于出現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)分依賴。對(duì)于國(guó)家政策從根本上不想去執(zhí)行，以至于最終并沒(méi)有真正的落實(shí)。各地政府并沒(méi)有真正意識(shí)到這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化發(fā)展持默許態(tài)度。另一方面，土地所有權(quán)實(shí)際掌握在政府手里，房地產(chǎn)的盛行無(wú)疑為地方增加財(cái)政收入做出巨大貢獻(xiàn)。政府對(duì)土地管理過(guò)程中，與中央政府的基本要求是相悖的。甚至出現(xiàn)一種低價(jià)征地，高價(jià)轉(zhuǎn)賣的現(xiàn)象。土地儲(chǔ)備制度不完善，地方政府將土地差價(jià)作為預(yù)算財(cái)政收入。

（二）土地供應(yīng)問(wèn)題的存在

解決土地供應(yīng)問(wèn)題是解決房?jī)r(jià)急劇上漲的根本問(wèn)題。一方面，由于土地資源稀缺。對(duì)于現(xiàn)有土地的利用率較低，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求。另一方面，開發(fā)商對(duì)土地的囤積。房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)變相延遲開發(fā)等手段，對(duì)土地供給進(jìn)行炒作，制造供給緊張的情況。最終造成土地的不斷增值，開發(fā)商賺取差價(jià)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的促進(jìn)作用也變得越來(lái)越重要，因此政府要下達(dá)命令或者是文件對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)加強(qiáng)管理和指導(dǎo)。當(dāng)然對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)也是如此。比如：在一些制度上可以進(jìn)行改革，住房制度改革、土地使用制度改革等等。

（三）住宅保障住房體系不完善

經(jīng)濟(jì)適用房是高房?jī)r(jià)影響下最能保障低收入群體利益的住宅保障。但是，目前政策對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的定位還停留在商品房結(jié)算。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象也不明確。全國(guó)城鎮(zhèn)廉價(jià)住房制度建設(shè)和實(shí)施的政策，很多地方政府并沒(méi)有實(shí)施。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中是最活躍的，但是它的投機(jī)活動(dòng)也是最為嚴(yán)重的，不健全的土地交易制度、不完善的行業(yè)管理制度，從一定程度上都導(dǎo)致了投機(jī)活動(dòng)的發(fā)生。在房地產(chǎn)行業(yè)中有這樣的說(shuō)法：只要拿到了土地，錢就要到手了。因此，開發(fā)商們都想盡一切辦法來(lái)“圈地”來(lái)儲(chǔ)備土地資源。待時(shí)機(jī)成熟，就將手中的土地轉(zhuǎn)讓或者是進(jìn)行炒作，因此就引發(fā)了地價(jià)和房?jī)r(jià)的快速上漲。

（四）城鎮(zhèn)住房需求量增大

從長(zhǎng)期看，城鎮(zhèn)住宅的需求量也在逐步的擴(kuò)大。很多農(nóng)村的人口也都逐步的涌入到城市之中，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

（一）導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡的原因房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在

如果在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資，地價(jià)上漲的話，預(yù)算就會(huì)增加，從而導(dǎo)致沒(méi)有利益可圖。還有就是一座城市的地價(jià)如果一直處于上漲的話，就會(huì)使得土地的擁有者更加珍惜自己手中的土地，就會(huì)導(dǎo)致土地的使用率變得少，從而變得荒廢。并且從房地產(chǎn)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，就會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的擁有者和沒(méi)有擁有者之間的距離，帶來(lái)很嚴(yán)重的問(wèn)題。

（二）導(dǎo)致金融危機(jī)的原因房地產(chǎn)泡沫破滅

房地產(chǎn)泡沫的破滅就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，從而給房地產(chǎn)企業(yè)人員的投資造成無(wú)法挽回的損失，更有可能直接引發(fā)破產(chǎn)的可能。還有銀行等很多的金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來(lái)源，如果房地產(chǎn)泡沫破滅最直接的后果就是給金融結(jié)構(gòu)造成很嚴(yán)重的后果。

（三）引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)的原因房地產(chǎn)泡沫破裂

房地產(chǎn)泡沫破裂、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，造成大量的工廠倒閉，工廠倒閉就會(huì)有大量的工作人員失業(yè)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下也會(huì)出現(xiàn)大量的犯罪人員。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，1997年馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)泡沫破滅以后，犯罪率相比上一年增加了38%，1998年之后更是比上一年增加了53%，原因就是人們對(duì)社會(huì)的不滿感越來(lái)越嚴(yán)重，對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)感越來(lái)越嚴(yán)重，因此就會(huì)造成社會(huì)越來(lái)越不穩(wěn)定，造成社會(huì)動(dòng)亂。泰國(guó)也是如此。

（四）導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)性升高

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的GDP值在逐年增加，其市場(chǎng)價(jià)格也必然也會(huì)有所提高，其GDP增加值與市場(chǎng)價(jià)格呈正相關(guān)。而房地產(chǎn)GDP的增加推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在整體的發(fā)展中，房地產(chǎn)也逐步的向泡沫化轉(zhuǎn)變，其泡沫的本質(zhì)化也逐步的明顯。尤其是在受到金融危機(jī)的影響時(shí)，泡沫就很容易受到?jīng)_擊。圖1為近幾年我國(guó)房地產(chǎn)GDP變化圖：

圖1

從圖1中，我們可以十分清晰的看到，2008的金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)造成了重大的影響。由此可以說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的脆弱性。

四、房地產(chǎn)泡沫化的改善措施

（一）政府從全局出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策控制

首先要加強(qiáng)對(duì)地方政府土地征用的監(jiān)管。對(duì)土地的使用問(wèn)題要從國(guó)家和地方的全局出發(fā)，制定更加具體的限制。在土地進(jìn)行拍賣的過(guò)程中，考慮因素更應(yīng)該多方面思考，不僅僅局限于“價(jià)高者得”的情況，對(duì)于房地產(chǎn)商進(jìn)行全面綜合的評(píng)定。同時(shí)，在土地開發(fā)的過(guò)程中，政府以及相關(guān)部門對(duì)嚴(yán)格對(duì)土地的使用進(jìn)行監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)的開發(fā)行為更加規(guī)范。另一方面，改變將土地差價(jià)作為預(yù)算財(cái)政收入的方式，將土地溢價(jià)作為主要收入。加大對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。建設(shè)廉價(jià)房，經(jīng)濟(jì)出租房等住房體系。最終從政策上抑制商品房?jī)r(jià)格快速增長(zhǎng)的問(wèn)題。

（二）強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的整頓工作

作為擁有土地所有權(quán)的政府而言，對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃，提高土地的使用率。同時(shí)，對(duì)土地囤積現(xiàn)象加大清查手段。制定詳細(xì)的整頓政策以及土地開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)厲打擊囤積土地牟取暴利的現(xiàn)象。將囤積土地盡快地投入使用，以降低房?jī)r(jià)。政府要及時(shí)調(diào)整土地資源的供應(yīng)量。合理控制商品房?jī)r(jià)的上漲，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求來(lái)實(shí)施，保證供求的合理比例，完善制度，堅(jiān)決打擊不合理的開發(fā)和大規(guī)模的建設(shè)，防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。

（三）建設(shè)低價(jià)的住房體系

經(jīng)濟(jì)適用房的屬于基本保障住房，應(yīng)該與商品房進(jìn)行區(qū)別運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)適用房禁止進(jìn)行交易，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題制定相關(guān)的政策進(jìn)行落實(shí)。經(jīng)濟(jì)適用房不得用于轉(zhuǎn)賣和贈(zèng)與，不得進(jìn)行出租。各地政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房增大投資力度，政府統(tǒng)籌計(jì)劃實(shí)施，根據(jù)實(shí)際情況分年逐步落實(shí)。經(jīng)濟(jì)適用房以小戶型住房為主，由政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房的分配。我們要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的信息進(jìn)行采集和整理，第一時(shí)間對(duì)市場(chǎng)的情況作出正確的評(píng)價(jià)和預(yù)估，作出詳細(xì)的報(bào)告，進(jìn)行分析，為政府的決策作出正確的引導(dǎo)。這幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一直屬于增長(zhǎng)階段，吸引了大量的投資人員。所以，要防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，我們就要加快建立完整的制度和體系，對(duì)這個(gè)行業(yè)進(jìn)行合理有效的管理和控制。

（四）加強(qiáng)金融的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)的盛行起背后離不開銀行貸款的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過(guò)程中，銀行的貸款比例較大。由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹，房地產(chǎn)的貸款也成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以至于銀行在房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。由于房?jī)r(jià)漲幅較快，低利率水平成為地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行的誘導(dǎo)之一。投資房地產(chǎn)收益較快，房貸首付比例過(guò)低。極大地增加了居民的投資沖動(dòng)。因此，銀行可以通過(guò)提高利率以及提高房貸首付比例來(lái)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行，容易導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的資金也是大部分來(lái)源于銀行，因此我們要加強(qiáng)對(duì)銀行的管理，從根本上來(lái)控制資本。就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)還沒(méi)有建立一個(gè)專門服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)也沒(méi)有專門建立房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，因此這些漏洞就很容易導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生，所以我們必須在源頭來(lái)加強(qiáng)管理，嚴(yán)格控制貸款比率，并且對(duì)貸款的條件嚴(yán)格地進(jìn)行查證和審核。

（五）堅(jiān)決抵制外資炒房行為

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，近一年以來(lái)，居民住房按揭貸款大幅度下降，說(shuō)明居民對(duì)于住房的消費(fèi)大幅度減少。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度仍舊急劇增長(zhǎng)。通過(guò)研究我們發(fā)現(xiàn)，不少外資對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行炒作。外資的流入對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)較大。加大了人民幣的升值壓力。即使國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行整體的宏觀調(diào)控，外資還是可以輕易地繞過(guò)我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于房屋炒作和采購(gòu)仍然不受限制。國(guó)家的利潤(rùn)大量流入海外市場(chǎng)，加大了國(guó)家宏觀調(diào)控的難度。因此，我們要堅(jiān)決抵制外資炒房的行為。出臺(tái)限制外資炒房的新政，對(duì)外資炒房進(jìn)行嚴(yán)格的政策限制。極力打壓外資炒房行為。

（作者單位為廈門福隆集團(tuán)）