任可兒

(成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院 四川 成都 611743)

保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資行為分析

任可兒

(成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院 四川 成都 611743)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保險(xiǎn)公司保費(fèi)的收入和資金的規(guī)模飛速增長。2009年10月1日新《保險(xiǎn)法》規(guī)定：不動產(chǎn)投資是一種預(yù)期收益率僅次于股權(quán)投資、流動性低且期限較長的投資手段。不動產(chǎn)投資是長期投資，而保險(xiǎn)公司也具有周期長的特點(diǎn)，能分散利率的風(fēng)險(xiǎn)，所以保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)前景非?？捎^。

不動產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)；策略建議

1 引言

1.1 選題背景

之前在《保險(xiǎn)法》還未頒布的時候，保險(xiǎn)公司是不被允許進(jìn)行不動產(chǎn)投資行為的。但是在2009年10月1日我國開始實(shí)行新《保險(xiǎn)法》，這個法律的頒布對保險(xiǎn)資金運(yùn)用何處放寬了要求做出了新的規(guī)定。這無疑對整個保險(xiǎn)行業(yè)的運(yùn)作以及發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響。新《保險(xiǎn)法》規(guī)定保險(xiǎn)資金除了能夠在資本市場運(yùn)用之外，還能夠進(jìn)行股權(quán)投資，同時能夠進(jìn)行不動產(chǎn)投資。這樣的規(guī)定使資金的運(yùn)作渠道得到了充分的拓寬，同時也是對資金運(yùn)作領(lǐng)域的再一次擴(kuò)展，使保險(xiǎn)業(yè)在資金管理方面更加理性化，是使保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)作能力能夠更進(jìn)一步的重要標(biāo)志。正如我們所知道的，保險(xiǎn)既是一種承保也是一種投資，保險(xiǎn)的這兩個籃子都會對保險(xiǎn)公司的相關(guān)運(yùn)作產(chǎn)生重要的影響。新《保險(xiǎn)法》的頒布使保險(xiǎn)資金運(yùn)用領(lǐng)域得到開放，同時使得保險(xiǎn)資金運(yùn)用有個更加多的選擇以及保險(xiǎn)行業(yè)有了更加多的方式來通過投資逐步深入滲透社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中去。

1.2 選題原因

為什么會選擇寫保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)，主要有兩個方面：一方面當(dāng)然是自己對這方面比較感興趣，只有充滿興趣才能有得寫，寫得好；另一方面即是近幾年我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的熱潮是一年勝過一年，要想弄清楚其中的因果關(guān)系，就必須從各個方面深入的分析保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的利害、風(fēng)險(xiǎn)、收益等問題。不僅要從投資者的角度看待，更要從旁觀者的角度琢磨。這樣才能深刻了解保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)有怎樣的好處，不管是對投資者對消費(fèi)者還是對國家，這種投資行為到底好處在哪里，如何使之更加好。

2 保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資行為的現(xiàn)狀

2.1 保險(xiǎn)資金與不動產(chǎn)市場相互吸引

我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的知識理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確實(shí)較海外國家來講存在著許多的不足和缺陷，從某個層面來講，這也是由于起步比較晚，如保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)時所依托的管理機(jī)構(gòu)不合理、缺乏具備掌握專業(yè)技能的人員、管理體制落后、監(jiān)管低效等問題。但目前我國的情況與成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家還是有所不同，一方面我國不動產(chǎn)行業(yè)還處于一個不斷增長的上升階段。雖然眾多一、二線城市的不動產(chǎn)市場的價格已經(jīng)達(dá)到了一個比較高的水平，如北京、上海、廣州、深圳，但與成熟的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)的國家城市來講，我國不動產(chǎn)市場價格還是相對較低的，如紐約、東京、巴黎、首爾。在我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和市場全球化的背景下，不動產(chǎn)市場價格仍將會有大幅度的增長。即使地方政府明言要控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，價格的大幅度增長，但實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)在地方市場經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位在短期內(nèi)是無法輕易動搖的。由此可見，不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景對保險(xiǎn)公司等投資主體充滿著巨大的吸引力。

2.2 保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)持續(xù)升溫

保險(xiǎn)公司近兩年來對投資不動產(chǎn)的熱情一路高升，不動產(chǎn)勢必成為保險(xiǎn)界的新寵。保險(xiǎn)公司如何進(jìn)入不動產(chǎn)市場，這是保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)所需要面臨的一個初步問題。新《保險(xiǎn)法》實(shí)施以來，保監(jiān)會還沒有出來相關(guān)的政策關(guān)于保險(xiǎn)資金如何進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域。但據(jù)了解，現(xiàn)在保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資行為在具體運(yùn)作方式上有這樣一個模式：即保險(xiǎn)公司在資本市場、股權(quán)、和不動產(chǎn)等三個領(lǐng)域進(jìn)行投資，將這些投資分別交給一個專業(yè)的投資公司來運(yùn)作。于消費(fèi)者而言，如果在一個專業(yè)的不動產(chǎn)投資平臺，那么不但可以受托進(jìn)行不動產(chǎn)投資，還可以以社會第三方的角色進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域進(jìn)行資產(chǎn)管理。無論是投資成熟的商業(yè)性地產(chǎn)、甲級寫字樓來獲得豐厚的租金收入，還是摸索旅游養(yǎng)老社區(qū)新的投資模式，還是打入物流業(yè)這一新型投資項(xiàng)目，在不動產(chǎn)投資監(jiān)督管理松懈的背景下，保險(xiǎn)公司在不動產(chǎn)上的資金配置都將越發(fā)靈活。

3 保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資行為風(fēng)險(xiǎn)

3.1 流動性風(fēng)險(xiǎn)

流動性風(fēng)險(xiǎn)是指投資主體因?yàn)槿狈ψ銐虻默F(xiàn)金以及隨時可以轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的資產(chǎn)，導(dǎo)致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、滿足必要資金需求的風(fēng)險(xiǎn)。正如我們所知道的，不動產(chǎn)行業(yè)前期投入非常高，而后期回收周期又特別的長，對資金的退出還有制約，這就有可能導(dǎo)致保險(xiǎn)公司以直接方式投資到不動產(chǎn)的資金流動性差，變現(xiàn)能力差。所以，我們認(rèn)為不動產(chǎn)投資更加適合回收期長，資產(chǎn)又相對穩(wěn)定的壽險(xiǎn)公司。而財(cái)險(xiǎn)公司回收期短，對于想要以投資不動產(chǎn)獲得短期利益的公司來講，是非常容易導(dǎo)致流動性風(fēng)險(xiǎn)的。

3.2 專業(yè)人才不足風(fēng)險(xiǎn)

在保險(xiǎn)行業(yè)缺乏保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動產(chǎn)投資的專業(yè)化人才。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)實(shí)際上是一個非常需要專業(yè)人才的領(lǐng)域。從不動產(chǎn)投資行為的操作過程上來，進(jìn)行投資行為之前需要對保險(xiǎn)資金分類，接著根據(jù)各自的不同性質(zhì)投資不同的資產(chǎn)，然后與負(fù)債資金進(jìn)行匹配，在這些步驟中就特別需要熟悉保險(xiǎn)資金管理的專業(yè)性人才。投資行為進(jìn)行時還需要投資者具有分析各種投資特性的能力，如：收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、可行性、安全性等。成功投資之后，還需要熟練掌握不動產(chǎn)投資管理的專業(yè)人才。不動產(chǎn)投資的專業(yè)性很強(qiáng)，就特別的需要專業(yè)的組織體系和人員配置，外行往往不能真正進(jìn)入。即使保險(xiǎn)公司已充分的認(rèn)識到了專業(yè)性人才的重要性，但是要引進(jìn)并且培養(yǎng)大量投資專業(yè)人才，創(chuàng)建一支投資專業(yè)隊(duì)伍，至少需要兩年時間甚至更久。我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)行為處于初步階段，沒有大批量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，只有靠投資人員自己慢慢專研和操作實(shí)踐來獲得經(jīng)驗(yàn)，這也將是個漫長的過程。

3.3 監(jiān)管體制薄弱

我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)監(jiān)管體制薄弱，而決策機(jī)制也有待改善。我們知道，近幾年我國保險(xiǎn)業(yè)迅速發(fā)展，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的熱潮更是一年勝過一年，但保險(xiǎn)公司償付能力不足的問題依舊沒有得到解決。雖然隨著不動產(chǎn)投資在市場經(jīng)濟(jì)中的盛行，我國也已出臺了不少規(guī)章制度，但由于我國保險(xiǎn)行業(yè)投資不動產(chǎn)起步較晚，真正實(shí)行這些規(guī)章制度也需要充足的時間，所以投資的政策環(huán)境仍然不是那么完善，以至于投資監(jiān)管的有效機(jī)制仍然處于初級階段。法律法規(guī)體系剛剛起步，信息化監(jiān)督管理程度不夠高，根本沒法滿足有效監(jiān)管的要求；負(fù)責(zé)監(jiān)督管理主體的力量不足，反而限制了保險(xiǎn)行業(yè)提升資金運(yùn)作水平的能力。不動產(chǎn)投資監(jiān)管體制需要改善的同時也充滿著挑戰(zhàn)，我國保險(xiǎn)業(yè)目前行使的是分業(yè)監(jiān)督管理格局，而保險(xiǎn)公司目前采取跨行業(yè)模式的經(jīng)營方式等都會對分業(yè)監(jiān)督管理格局帶來沖擊，這些沖擊發(fā)生的同時也向監(jiān)管體制發(fā)起了挑戰(zhàn)。

4 保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資行為策略與建議

4.1 提高自身能力

保險(xiǎn)公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資行為首先必須提高自身的能力。我國不動產(chǎn)市場的歷史比較短暫，不動產(chǎn)市場的開發(fā)群體還處在一個不斷演化和逐漸走向成熟的過程之中。目前我國已經(jīng)有了比較成型的不動產(chǎn)開發(fā)商群體，但還沒有真正意義上成型的不動產(chǎn)投資商群體。這里面有著多方面的因素，但有一點(diǎn)不可忽略，那就是作為一個成熟的不動產(chǎn)投資商，必須要有一個強(qiáng)大的金融機(jī)構(gòu)作為依托。而保險(xiǎn)公司一個大優(yōu)勢即是擁有源源不斷的現(xiàn)金流，只要在進(jìn)行良性投資的同時不忘本行，加大保費(fèi)的收入，我們可以相信在不久的將來保險(xiǎn)公司旗下進(jìn)行不動產(chǎn)投資的專業(yè)機(jī)構(gòu)也許就會成為不動產(chǎn)市場的成型投資機(jī)構(gòu)。這就要求保險(xiǎn)公司在這個過程之中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，不斷提升能力。

4.2 組建專業(yè)投資人才團(tuán)隊(duì)

保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)應(yīng)該組建專業(yè)化的人才團(tuán)隊(duì)。保險(xiǎn)公司能夠運(yùn)用的投資資金除了其自由資金外，還有很大一部分是保費(fèi)收入。保費(fèi)是什么，保費(fèi)是投保人向保險(xiǎn)人支付的費(fèi)用，決定了在資金運(yùn)作時，不僅要考慮資金的收益性，還應(yīng)該時刻關(guān)注資金的安全性和流動性。由于不動產(chǎn)自身屬性，使不動產(chǎn)投資具有長期性、風(fēng)險(xiǎn)性、巨額性以及較強(qiáng)的專業(yè)性等特征。如投資不動產(chǎn)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開始到最后的交付使用，短則幾年，長則二十幾年都有可能。所以在一個時間跨度如此大的投資過程中，若是遇上關(guān)于不動產(chǎn)的投資政策沒有之前放松，再遇上通貨膨脹的相關(guān)問題等，這無疑會給不動產(chǎn)投資收益帶來致命打擊。加上投資本身就是個技術(shù)性較強(qiáng)，對人才要求較高的復(fù)雜過程，所以就需要一個專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，既需要充分熟悉不動產(chǎn)投資方面的人才，熟練掌握不動產(chǎn)投資方面的專業(yè)知識，合理運(yùn)用科學(xué)理性的手段為不動產(chǎn)投資出謀劃策,在另一方面還需要大量吸收金融，財(cái)務(wù)等專業(yè)的投資人才，利用科學(xué)的經(jīng)濟(jì)理論和扎實(shí)的實(shí)踐分析，在注重不動產(chǎn)收益的同時，也時刻提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理水平這樣才能盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)無可挽回的損失。

4.3 完善保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)監(jiān)控制度

監(jiān)控制度也就是對投資這一行為的監(jiān)督和控制，是投資行為進(jìn)行到后期的有效保障，如若投資行為得不到有效的監(jiān)督管理，最終勢必淪為一盤散沙。所以監(jiān)控制度對于險(xiǎn)資進(jìn)行不動產(chǎn)投資時是非常重要和有效的。

4.3.1 內(nèi)部管理和控制

保險(xiǎn)公司進(jìn)行內(nèi)部管控的時候不能只把視線集中在投資的回收率和收益率上，而要關(guān)注到資金運(yùn)用的總量平衡、資產(chǎn)分散和期限的對稱性以及做到資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的相匹配性；資金運(yùn)用的組織管理要做到集中管理和專業(yè)化運(yùn)作；資金的投資對象應(yīng)區(qū)分為壽險(xiǎn)和非壽險(xiǎn)，非壽險(xiǎn)的周期通常比較短，回收期也較短，所以應(yīng)該重視投資流動性，著眼于短期性的金融工具和項(xiàng)目投資；而壽險(xiǎn)資金周期通常又比較長，投資成本大、回收期長的特點(diǎn)讓壽險(xiǎn)公司會選擇一些期限長而又基礎(chǔ)性強(qiáng)的項(xiàng)目，比如高速公路建設(shè)，不動產(chǎn)項(xiàng)目等。保險(xiǎn)資金的運(yùn)用方式應(yīng)當(dāng)重視于投資的多元化，建立有效的資產(chǎn)組合用以最大可能的分散風(fēng)險(xiǎn)。

4.3.2 外部監(jiān)督和管理

外部監(jiān)督即是除保險(xiǎn)公司以外的部門通過合理運(yùn)用宏觀的管理手段，對保險(xiǎn)公司投資行為進(jìn)行監(jiān)督以及檢測。要建立完善合理的外部監(jiān)管體制，還需要監(jiān)管部門要各司其職，做到相互協(xié)作，將監(jiān)管信息共享，如我國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會主要對保險(xiǎn)資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)督，證監(jiān)會主要對金融市場和金融交易進(jìn)行監(jiān)督，各個監(jiān)管部門要做到監(jiān)管到位，出現(xiàn)問題是不互相推脫，共同解決問題。

5 結(jié)論

本文通過對保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資行為從理論到現(xiàn)狀的分析得出如下結(jié)論：保險(xiǎn)資金投資于不動產(chǎn)領(lǐng)域在我國保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的時間不長，還處于初步階段。相關(guān)經(jīng)驗(yàn)累積也不多，存在不動產(chǎn)投資理念、體制、技術(shù)落后等問題。保險(xiǎn)公司應(yīng)該根據(jù)當(dāng)下問題積極引進(jìn)和培養(yǎng)專業(yè)化人才，通過完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通來促進(jìn)資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，以理性投資、價值投資和長期投資的理念來投資不動產(chǎn)。同時加強(qiáng)合理監(jiān)管，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

[1] 卜海燕.我國保險(xiǎn)投資不動產(chǎn)研究[D].吉林大學(xué)，2011年9月

[2] 劉虹,陳成.保險(xiǎn)投資不動產(chǎn)有關(guān)問題的思考[N].中國保險(xiǎn)報(bào)，2010年2月

[3] 史曉宇.我國保險(xiǎn)集團(tuán)不動產(chǎn)投資探析[D].中國社會科學(xué)院，2014年4月

[4] ING GROUP.Annual[R].2013年

[5] 中國保險(xiǎn)報(bào)社.中國保險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)月報(bào)[N].中國保險(xiǎn)報(bào)社，2012年1月

[6] 俞云冰.保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)的模式與風(fēng)險(xiǎn)防范探討[D].2010年9月

[7] 段國圣，李斯，高志強(qiáng).保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債匹配管理的比較、實(shí)踐與創(chuàng)新[M].北京：中國社會科學(xué)出版社，2012年

[8] 周淑芬.保險(xiǎn)投資不動產(chǎn)及前景分析[J].北方經(jīng)濟(jì).2010年2月

任可兒(1994-)，女，漢，四川省南充市，學(xué)生，本科，成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，研究方向：會計(jì)方面。

F842.3

A

1672-5832(2016)01-0284-02

本文正文共有四個部分。第一部分是引言，主要內(nèi)容是選題的背景和原因。第二部分是不動產(chǎn)投資行為的現(xiàn)狀，分別從兩方面著手：一方面講述保險(xiǎn)資金與不動產(chǎn)市場的相互吸引；一方面講述保險(xiǎn)資金真正進(jìn)入不動產(chǎn)市場是漫長的過程。第三部分對保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)行為所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行說明；第四部分分別從自身能力、采取模式、管理體制、投資人才、資產(chǎn)負(fù)債管理、監(jiān)督體制六個個方面提出了自己的策略與建議。