遲忠波

當(dāng)寶能、恒大兩家房地產(chǎn)公司爭奪萬科這塊大蛋糕的時(shí)候，很多人會(huì)堅(jiān)定地認(rèn)為房地產(chǎn)還會(huì)升值。但是當(dāng)“十一”假期多地緊急出臺(tái)房地產(chǎn)限購政策之后，人們越來越迷茫。

買股票我們可以跟風(fēng)巴菲特，因?yàn)樗枪缮?。而買不買房，其實(shí)我們也可以看一個(gè)人，他就是萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林，因?yàn)樗恰暗禺a(chǎn)首富”。

而這樣一位靠房地產(chǎn)起家的大佬，卻在“撤離”房地產(chǎn)！

“對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我也想不出什么好辦法”

2015年，61歲的王健林及其家族以2200億元人民幣的財(cái)富超過馬云，第二次成為中國首富，財(cái)富比前一年增長52%。同時(shí)，王健林及其家族以1200億元（只計(jì)算其在地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)富）蟬聯(lián)“地產(chǎn)首富”，這是王健林六年內(nèi)第五次名列房地產(chǎn)榜首位，也是第一個(gè)獲得房地產(chǎn)榜首富“四連冠”的企業(yè)家。

美國當(dāng)?shù)貢r(shí)間2016年9月28日，王健林接受美國CNN專訪，表達(dá)了他對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的思考。

王健林說：“現(xiàn)在的問題是，上海這樣的超大城市房價(jià)持續(xù)上漲，而數(shù)千個(gè)小城市的房價(jià)卻在下跌，空置率很高……政府已經(jīng)出臺(tái)了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯……中國經(jīng)濟(jì)正在下行，但負(fù)債又在迅速增長，很多貸款都涌入了房地產(chǎn)市場?！?/p>

基于此，王健林發(fā)出了這樣的感慨：“面對現(xiàn)在的問題，我想不出什么好辦法。”

王健林的轉(zhuǎn)型目標(biāo)：瞄準(zhǔn)輕資產(chǎn)路線

2015年，王健林曾經(jīng)表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)好賺錢的時(shí)代過去了，今后將成為一個(gè)平均利潤行業(yè)，無論政策再怎么刺激，二三四線城市都不可能有大變化。他認(rèn)為萬達(dá)也堅(jiān)定了轉(zhuǎn)型決心，目標(biāo)瞄準(zhǔn)輕資產(chǎn)路線。

王健林是一個(gè)非常自信的人，他對于未來公司的發(fā)展方向有著清晰的路線圖，而這個(gè)路線圖上的數(shù)次“轉(zhuǎn)向”，均來自他對未來趨勢的判斷。

我們自己對于房地產(chǎn)市場的判斷，是希望在中國房地產(chǎn)還沒有真正調(diào)整的時(shí)候，能夠?qū)崿F(xiàn)去庫存化。但在王健林看來，這一切無濟(jì)于事。

他說：“因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫存，中國地產(chǎn)才可能進(jìn)入長時(shí)間健康的狀態(tài)。但是，如果不供應(yīng)土地，政府的錢從哪來呢？所以只要形勢好一點(diǎn)，政府一定又會(huì)大量推地出來，所以對中國房地產(chǎn)長期趨勢，我認(rèn)為容易賺錢的時(shí)代過去了，今后房地產(chǎn)就是一個(gè)平均利潤行業(yè)，而以后（七八年以后），如果只是純粹賣房子，可能還不如一個(gè)平均利潤行業(yè)?！?/p>

“2016年萬達(dá)就不再是房地產(chǎn)企業(yè)”

2016年新年伊始，在萬達(dá)集團(tuán)工作會(huì)議上，王健林宣布：2016年萬達(dá)服務(wù)業(yè)將會(huì)首次超過房地產(chǎn)。

從嚴(yán)格意義上講，今年開始萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)。

這絕對不是王健林喊的口號，而是很久以前就已開始的布局。在2015年年初，王健林將萬達(dá)的目標(biāo)設(shè)定為：到2020年服務(wù)業(yè)收入和凈利潤占比超過65%。顯然，這個(gè)服務(wù)業(yè)肯定不是房地產(chǎn)。

在他看來，2016年萬達(dá)集團(tuán)的收入和凈利潤這兩項(xiàng)核心指標(biāo)上，服務(wù)業(yè)會(huì)首次超過房地產(chǎn)。再用兩年時(shí)間，萬達(dá)將服務(wù)業(yè)比例再提高15%，企業(yè)就算全面實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

王健林正在將萬達(dá)從一個(gè)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司向一個(gè)輕資產(chǎn)的服務(wù)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

王健林的趨勢觀

當(dāng)然，王健林從來也沒有說房地產(chǎn)不行了，只是對公司長期發(fā)展來講，已經(jīng)“不夠理想”。但是，萬達(dá)現(xiàn)在布局影視、體育、旅游等服務(wù)業(yè)，是因?yàn)樗吹搅艘粋€(gè)比房地產(chǎn)增長更大的金礦。

王健林說：“服務(wù)業(yè)占GDP比重超50%，今后中國經(jīng)濟(jì)可能要看服務(wù)業(yè)的臉色行事了！”

國家統(tǒng)計(jì)局2016年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2015年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為50.5%。這是繼2013年服務(wù)業(yè)占比首次超過工業(yè)后，服務(wù)業(yè)又一個(gè)里程碑式的變化。

不論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史來看，還是從理論的研究來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，尤其是工業(yè)化中后期的時(shí)候，服務(wù)業(yè)比重出現(xiàn)明顯上升，這符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。這意味著中國經(jīng)濟(jì)由工業(yè)主導(dǎo)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型趨勢還在延續(xù)，這是經(jīng)濟(jì)大勢。很顯然，王健林比別人更早地看到了這個(gè)趨勢，而且，已在順勢而為。

王健林的“轉(zhuǎn)戰(zhàn)史”

“逃離”房地產(chǎn)業(yè)，他這次會(huì)做對嗎？從王健林的發(fā)家史中或許可以看出端倪。

第一步：從官員轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商

王健林在1984年從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)到大連西崗區(qū)政府當(dāng)辦公室主任，這在當(dāng)時(shí)可是前途無量的職務(wù)。但是，1988年，他卻應(yīng)聘到當(dāng)時(shí)虧損累累、瀕臨倒閉的西崗區(qū)房產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)總經(jīng)理。

他憑借著超出常人的眼光，拿下了別人都不愿意接的“北京街”項(xiàng)目的開發(fā)，首批就賣了800套房子，賺了將近千萬。在1990年代初期賺到1000萬，絕對是一個(gè)天文數(shù)字。

也正是趨勢判斷的準(zhǔn)確，萬達(dá)發(fā)展就像火箭一樣，年房屋銷售量占大連市房地產(chǎn)銷售總量的兩成以上。1993年，王健林決定走出大連，到先富階層更為集中的廣東地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)。這一轉(zhuǎn)型，使萬達(dá)成為全國首家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。到1998年，萬達(dá)已經(jīng)到成都、長春等多個(gè)城市開發(fā)房地產(chǎn)，邁出大規(guī)模跨區(qū)域發(fā)展的步伐。

第二步：從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

2000年，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開始炙手可熱的時(shí)候，王健林卻決定，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩條腿走路。

當(dāng)時(shí)，他敏銳地意識(shí)到，住宅開發(fā)雖然賺錢快，但房子賣完就完了，公司并沒有持續(xù)生財(cái)?shù)脑搭^。因此萬達(dá)開始持有商業(yè)物業(yè)，以保證公司長期運(yùn)營。

2000年7月，萬達(dá)開發(fā)的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——長春重慶路萬達(dá)廣場開始建立，并與美國沃爾瑪公司結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這就是第一代萬達(dá)廣場。

5年后，萬達(dá)進(jìn)行二次公司改革，將商業(yè)、住宅兩大公司合為一家公司——萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，確立商業(yè)地產(chǎn)為萬達(dá)核心支柱產(chǎn)業(yè)。

無疑，這次王健林“逃離”住宅地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，又成功了！

第三步：從房地產(chǎn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

2009年，萬達(dá)集團(tuán)將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為企業(yè)新的重點(diǎn)發(fā)展方向。同年1月，萬達(dá)集團(tuán)投資200億元人民幣建設(shè)長白山國際度假區(qū)。新的重點(diǎn)發(fā)展方向全面展開……

最特殊的一次“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”：“逃離”中國足壇

王健林喜歡足球是出了名的，1995-1997年萬達(dá)也實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)聯(lián)賽三連冠，但是在假球、黑哨充斥的中國足壇，萬達(dá)的足球路并不順利。

在1998賽季足協(xié)杯半決賽中，遼寧天潤和大連萬達(dá)在首回合比賽中1-1戰(zhàn)平，第二回合90分鐘雙方依然1-1戰(zhàn)平。但是，在加時(shí)賽中，先是郝海東帶球突入禁區(qū)被鏟倒，裁判沒有絲毫表示，接著就是加時(shí)賽結(jié)束前王鵬門前補(bǔ)射，裁判判罰越位在先，補(bǔ)射無效。結(jié)果，在點(diǎn)球大戰(zhàn)中，萬達(dá)最終輸?shù)袅吮荣悺?/p>

比賽結(jié)束后王健林沖進(jìn)球場內(nèi)質(zhì)問裁判，在賽后新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，王健林沖入新聞發(fā)布會(huì)表示：“我本來不想?yún)⒓有侣劙l(fā)布會(huì)的，但是中國職業(yè)聯(lián)賽搞了五年，雖然有進(jìn)步，但比賽中的黑暗面太多了。因此，我鄭重提出兩點(diǎn)：一、萬達(dá)將對本場比賽的執(zhí)法進(jìn)行全力訴訟；二、基于目前的現(xiàn)狀，搞足球還不行，今年聯(lián)賽后大連萬達(dá)將退出中國足壇，以示抗議?！?/p>

事實(shí)證明，王健林這次“逃離”中國足壇是明智之舉。

而2016年，萬達(dá)宣布轉(zhuǎn)型為非房地產(chǎn)公司，這一次還會(huì)是對的嗎？

無論如何，“地產(chǎn)首富”離開房地產(chǎn)，其戰(zhàn)略眼光和趨勢判斷的能力都值得深究。